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Newsletter septembre 2013

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013

Défaut de la chose louée ; notion de défaut ; accès entravé sur la route menant à l’entrée de l’immeuble ; installation commune ou réservée, en l’espèce, à l’usage exclusif d’un tiers ? ; art. 256, 259a, 259d CO

La notion de défaut doit être rattachée à l’obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage auquel elle est destinée. Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.

A ce propos, une utilisation adoptée par le locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut refléter un accord tacite.

De nos jours, lorsque l’aménagement des lieux permet d’accéder en voiture et de s’arrêter à proximité immédiate de l’entrée d’un immeuble abritant des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les locataires peuvent de bonne foi en déduire que cet espace peut être utilisé pour un bref arrêt, afin de laisser monter ou descendre des passagers, respectivement charger ou décharger des marchandises. Il en ira a fortiori ainsi lorsque les locaux sont destinés à l’exploitation d’une garderie.

Le Tribunal fédéral renvoie toutefois la cause à l’instance cantonale pour déterminer si, à la conclusion des contrats, la locataire pouvait légitimement partir du principe que la route d’accès était une installation commune, permettant aux locataires, et partant à ses propres clients, de venir en voiture jusqu’au pied de l’escalier d’entrée et s’arrêter brièvement, ou si elle devait inférer des circonstances que la route était réservée à l’usage exclusif d’un tiers.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_582/2012

Marino Montini

Notion de défaut ; accès entravé sur la route menant à l’entrée de l’immeuble ; installation commune ou réservée, en l’espèce, à l’usage exclusif d’un tiers ? ; art. 256, 259a, 259d CO

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TF 4A_663/2012 du 15 avril 2013

Bail à ferme (agricole) ; résiliation anticipée ; art. 22a al. 1, 22b lit. c LBFA ; 260a al. 1, 289a al. 1 lit. b CO ; 2 al. 2 CC

Les rénovations et les modifications ne sont pas réglées de manière identique en droit du bail à loyer et du bail à ferme. Par rapport à l’art. 260a al. 1 CO, l’art. 289a al. 1 lit. b CO et l’art. 22a al. 1 LBFA autorisent des interventions plus importantes dans le sol. En outre, alors que l’accord écrit du bailleur est toujours nécessaire en droit du bail à loyer (art. 260a al. 1 CO), le fermier ne doit l’obtenir que lorsque les rénovations et les modifications dépassent l’entretien ordinaire (art. 289a al. 1 lit. b CO et art. 22a al. 1 LBFA). En l’espèce, la construction d’un container d’habitation d’environ 78m2 constitue une modification de l’objet du bail à ferme au sens de l’art. 22a al. 1 LBFA qui dépasse l’entretien ordinaire (consid. 2.2).

Une résiliation anticipée fondée sur l’art. 22b LBFA requiert une violation par le fermier de ses devoirs selon les lettres a-c, malgré une protestation ou une sommation écrites du bailleur de s’abstenir de toutes violations futures ou de supprimer des violations déjà effectuées. La loi ne prévoit pas d’autres conditions, notamment l’existence d’un juste motif. La résiliation pour justes motifs est réglée à l’art. 17 LBFA (consid. 2.3).

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TF 4A_88/2013 du 17 juillet 2013

Loyer ; nouveau bail et formule officielle ; forfait pour l’augmentation des frais d’entretien ; art. 269a, 269d CO ; 12 al. 1 OBLF

Selon l’art. 269d CO, l’avis de majoration de loyer doit être transmis au moyen d’une formule agréée par le canton, sous peine de nullité (consid. 2.1). Au contraire, la conclusion d’un nouveau contrat de bail n’est soumise à aucune forme. En l’espèce, les parties ont combiné un contrat de bail et un contrat de travail, le loyer réduit étant une contre-prestation partielle des prestations de travail. Les parties n’avaient pas réglé le cas où la locataire resterait dans l’appartement malgré la fin de son contrat de travail. Il y a donc une lacune du contrat que les parties devaient combler. Par conséquent, une convention ultérieure concernant le loyer ne constitue pas une majoration du loyer existant, mais une fixation nouvelle du loyer, indépendante du loyer existant jusque-là. Par conséquent, l’utilisation de la formule officielle n’est pas nécessaire (consid. 2.4).

Lors du calcul de l’augmentation du loyer fondée sur celle des frais d’entretien (art. 269a lit. b CO et art. 12 al. 1 OBLF), la prise en compte de forfaits pour les frais d’entretien peut être admissible dans un cas particulier, du moment qu’elle n’entraîne pas une augmentation exagérée des coûts et qu’aucune autre méthode ne permet d’atteindre un résultat plus précis. Par contre, l’utilisation de montants forfaitaires sans tenir compte du cas particulier reste interdite (consid. 4.1-4.4).

Lorsqu’un nouveau propriétaire ne dispose pas des documents relatifs aux frais d’entretien pour la période précédant l’acquisition de l’objet loué, le calcul de l’augmentation des frais d’entretien fondée uniquement sur la période située entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.5).

La jurisprudence du Tribunal fédéral autorise la prise en compte d’un montant forfaitaire, lorsque le juge, sur la base des récapitulatifs de coûts qui lui sont soumis, parvient à la conclusion qu’en raison des circonstances particulières, un forfait correspond mieux au développement des coûts effectifs que ne le ferait une comparaison des coûts moyens (consid. 4.6).

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TF 4A_265/2013 du 08 juillet 2013

Expulsion ; procédure ; contestation de la résiliation pour défaut de paiement du loyer ; procédure d’expulsion pour cas clairs possible ; art. 257d CO ; 257 CPC

Les recourants se trompent lorsqu’ils soutiennent qu’en cas de contestation de la résiliation (pour demeure du locataire), le bailleur ne peut plus agir en expulsion pour cas clairs.

Cela étant, pour éviter d’éluder les règles applicables à la maxime inquisitoriale sociale (qui régit les procédures de droit du bail), la procédure sommaire de cas clairs ne peut être accueillie favorablement que s’il n’y a aucun doute sur l’état de fait et que si la résiliation est clairement justifiée en fonction de celui-ci.

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TF 4C_1/2013 du 25 juin 2013

Procédure civile ; qualité pour recourir contre un acte normatif ; compétence exclusive du législateur fédéral en matière de procédure civile, y compris sur la question de la comparution à l’audience de conciliation ; primauté du droit fédéral ; annulation d’une disposition cantonale contradictoire avec des normes du CPC ; art. 89 LTF ; 49 al. 1, 122 Cst. ; 204, 206 CPC ; 4A LCCBL (GE)

Peut former un recours en matière de droit public quiconque est particulièrement atteint par l’acte normatif attaqué et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.

Au sens de la Constitution fédérale, le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ainsi, il l’emporte sur des dispositions cantonales contradictoires, même lorsque le canton a agi dans son domaine de compétence.

Le législateur fédéral a une compétence globale lui permettant de réglementer de façon exhaustive la procédure civile.

Le CPC impose aux parties de comparaître en personne à l’audience de conciliation : à moins d’être malade, âgé ou empêché pour un autre juste motif, le locataire qui saisit la Commission de conciliation doit se présenter en personne à l’audience de conciliation ; à défaut, sa requête sera considérée comme retirée.

Le CPC n’admet ainsi qu’à titre exceptionnel la représentation du bailleur et du locataire à l’audience de conciliation, tandis que le droit genevois l’autorise de façon générale. Partant, le CPC et la législation cantonale examinée sont antinomiques, si bien que la norme litigieuse de celle-ci doit être annulée.

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