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Newsletter Juin 2011

Séminaire sur le droit du bail


TF 4A_456/2010 du 18 avril 2011

Résiliation ; sous-location non autorisée ; absence de protestation écrite ; art. 257f al. 3, 262, 423 CO

Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose sans le consentement du bailleur si bien que remettre la chose à bail à un tiers sans ce consentement constitue une utilisation de la chose qui viole la loi. Une telle sous-location peut ainsi justifier une résiliation anticipée du contrat, après protestation écrite du bailleur. En revanche, l'exigence selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable n'a pas de portée propre.

Certes, la condition de la mise en demeure peut être abandonnée s'il apparaît d'emblée que la mesure est manifestement inutile. Si elle ne l’est pas, doit encore être examiné si le fait d'invoquer l'inefficacité du congé pour défaut de sommation est constitutif d'abus de droit.

La jurisprudence a retenu qu'une sous-location non autorisée par le contrat de bail constitue une gestion imparfaite par le locataire des affaires du bailleur (art. 423 CO), qui suppose encore la mauvaise foi du gérant. Le maître (ici le bailleur) est en droit de s'approprier les profits qui résultent de l'ingérence inadmissible dans les affaires d'autrui, aussi longtemps que le sous-locataire occupe effectivement la chose louée.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_456/2010

Marino Montini

Résiliation. Sous-location non autorisée; absence de protestation écrite.

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Archives

Contribution sur le devoir de diligence du locataire

En 2006, lors du 14e séminaire sur le droit du bail, le professeur Pierre Wessner proposait une analyse sur le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux.

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TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011

Loyer ; contestation du loyer initial ; calcul du rendement net ; art. 2 CC ; art. 269, 270 al. 2 CO

Le défaut de notification du loyer initial au moyen de la formule officielle, lorsque celle-ci est exigée, engendre la nullité dudit loyer. Il s’agit d’une nullité partielle qui se constate d'office et qui intervient de plein droit. Le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus de droit (qui est en l’espèce nié). Celui-ci ne peut entrer en considération que lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite.

On entend par rendement net le rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers. Pour rappel, on notera toutefois que le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition. C’est du reste une question de droit que de savoir si le juge doit s'écarter du prix d'achat effectivement payé par l'acheteur pour se fonder sur cette valeur du marché.

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TF 4A_669/2010 du 28 avril 2011

Contestation du loyer ; loyer non abusif car se situant dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ; art. 269, 269a let. a CO, 11 al. 1 et 4 OBLF

Augmentation de loyer fondée sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). Possibilité pour le locataire de contester l’augmentation en établissant un rendement excessif (art. 269 CO). Priorité accordée par la jurisprudence à l’augmentation selon l’art. 269a let. a CO pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies (immeubles anciens) (c. 4).

Adaptation aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier admissible uniquement lorsque le laps de temps écoulé depuis la dernière fixation du loyer est suffisamment important pour constater, de manière statistiquement fiable, une éventuelle modification du niveau correspondant des loyers (c. 5.1). Par contre, pas de nécessité de constater une augmentation importante du loyer pendant cette période. En l’espèce, admission de l’existence d’un laps de temps suffisant (c. 5.2) et de l’utilisation de la statistique des prix locatifs de la ville de Bâle en vue de constater une telle modification (c. 5.3).

Détermination des loyers usuels dans la localité ou le quartier fondée soit sur des objets (au moins cinq) dont l’emplacement, la taille, l’équipement, l’état et l’année de construction (art. 11 al. 1 OBLF), soit sur des données statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF) satisfaisant aux exigences de l’art. 11 al. 1 OBLF et tenant donc suffisamment compte de l’emplacement, de la taille, de l’équipement, de l’état et de l’année de l’objet loué. En l’espèce, caractère insuffisant de la statistique Basler Mietraster appliquée telle quelle mais utilisation possible de cette statistique comme point de départ auquel il faut apporter certains correctifs (c. 6.1).

En l’espèce, correctifs pertinemment apportés par les tribunaux inférieurs (déduction de 15% effectuée par rapport à la moyenne statistique du Basler Mietraster afin de tenir compte de l’équipement de l’objet inférieur à la moyenne et d’une situation de l’objet supérieure à la moyenne) permettant d’exclure que le loyer admis par l’instance inférieure dépasse les loyers usuels du quartier (c. 6.2 et 6.3).

Rejet de diverses critiques du recourant en raison de leur caractère appellatoire, non fondé ou non pertinent (c. 6.4).

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TF 4A_626/2010 du 12 avril 2011

Résiliation ; changement de propriétaire par enchères publiques ; résiliation du bail ; art. 261 CO ; art. 656 al. 2 CC ; art. 19 LFAIE

L’adjudicataire d’un bien immobilier aux enchères publiques, sans bail à loyer (d’habitation ou de locaux commerciaux) après double mise à prix, peut résilier pour la prochaine échéance légale, en respectant le délai légal de préavis, même s’il n’a pas de besoin urgent personnel.

Un tel adjudicataire devient propriétaire du bien immobilier avant son inscription au RF, mais ne peut disposer de ce bien dans le dit registre qu’une fois l’inscription intervenue. En revanche, il devient de suite partie au rapport de bail à loyer et est habilité à le résilier.

Le législateur a tenu compte de cette forme d’acquisition lors de la mise en vigueur de la LFAIE et a expressément prévu le régime applicable à l’art. 19 LFAIE.

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TF 4A_99/2010 du 04 avril 2011

Expulsion ; rejet du recours contre une décision d’expulsion de l’héritier d’une locataire décédée n’ayant pas obtenu la cession du bail sur la base de l’art. 230a LP. Art. 573 al. 1 et 2 CC; art. 230a LP

Recours contre une décision d’expulsion introduit par l’héritier d’une locataire décédée et fondé sur l’existence d’un contrat de bail non résilié par le bailleur.

Contrat de bail faisant partie d’une succession répudiée et dont l’office des poursuites a suspendu la liquidation faute d’actif. Prétention de l’héritier fondée sur le fait que le contrat de bail devait lui revenir en tant qu’actif constituant le solde de la succession après liquidation (application par analogie de l’art. 573 al. 2 CC) (c. 5.1 et 5.2).

Question laissée ouverte quant à la qualification du contrat de bail comme actif d’une succession (c. 5.2).

Inapplicabilité de l’art. 573 al. 2 CC, car cette disposition ne s’applique qu’à une procédure de faillite non suspendue – ce qui n’est pas le cas en l’espèce – et laissant apparaître, après paiement des dettes, un solde de liquidation positif. En l’espèce, application exclusive de l’art. 230a LP qui permet aux héritiers, ayant répudié une succession dont la liquidation a ensuite été suspendue faute d’actif, d’exiger la cession en leur faveur des actifs de ladite succession à certaines conditions. Cession du bail fondée sur cette disposition déjà refusée dans le cadre d’une autre procédure (c. 5.3).

Rejet du recours de l’héritier contre la décision d’expulsion, faute pour celui-ci de pouvoir faire valoir une base juridique valable pour l’utilisation de l’objet du bail (c. 5.3).

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www.bail.ch

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Plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, http://www.bail.ch/ propose une importante base de données consacrée au droit du bail.