Newsletter
Newsletter août 2015
Editée par Bohnet C., Carron B., Dietschy-Martenet P., Broquet J.
Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière
Jeudi 10 septembre 2015
Sur le modèle des années passées, la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, en collaboration avec la Chambre immobilière neuchâteloise et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, organise un nouveau séminaire sur l’actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière.
Vous trouverez le programme détaillé de cette journée, destinée aux avocats, notaires, fiduciaires, banquiers, experts fiscaux, gérants, courtiers, promoteurs immobiliers, propriétaires privés et institutionnels, architectes et tous professionnels de l’immobilier, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.
1er séminaire sur la PPE
Vendredi 25 septembre 2015
Enrichi de l'intervention de Me Nicolas Saviaux, vous trouverez ci-après le programme du premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise :
- Le procès : PPE contre PP-iste
- Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
- Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
- Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
- L’administrateur de PPE en pratique
- M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
- Bail et PPE
- Me Nicolas Saviaux, avocat, Lausanne
- Les servitudes et la PPE
- Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
- Les locaux annexes distincts
- Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg
La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :
- PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
- PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
- PPE et CPC, Me François Bohnet
Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.
TF 4A_606/2014 - ATF 141 III 245 du 7 juillet 2015
Loyer ; loyer indexé ; demande de diminution de loyer ; calcul de rendement net ; distinction entre coûts d’investissement et charges ; art. 269 CO ; art. 14 al. 1 OBLF
En application de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis, lequel correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis (consid. 6.3).
La distinction entre coûts d’investissement et charges est essentielle dans le modèle du rendement net. Il convient alors de rechercher dans quelle proportion les fonds propres investis dans des travaux apportent une plus-value à la chose louée, respectivement servent à son entretien (consid. 6.6).
Le juge bénéficie d’un large pouvoir d’appréciation pour distinguer entre plus-value et entretien et peut notamment appliquer par analogie la présomption posée par l’art. 14 al. 1 OBLF ou recourir aux règles de l’équité (consid. 6.6).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_606/2014 - ATF 141 III 245
Julien Broquet
TF 4A_510/2014 - ATF 141 III 265 du 23 juin 2015
Procédure ; sanction disciplinaire en cas de défaut de l’intimé à l’audience de conciliation ; art. 128, 204, 206, 52, 191 al. 2 CPC ; 5 al. 2 et 3, 29 al. 2 Cst. ; 74 al. 2 let. a, 93 al. 1 let. a LTF
Les mesures disciplinaires visées à l’art. 128 CPC peuvent être prises aussi bien par l’autorité de conciliation que par le tribunal (c. 3).
L’art. 206 CPC règle les conséquences du défaut à l’audience de conciliation ; il n’empêche nullement l’autorité de prononcer une amende disciplinaire en cas de défaut si une base légale en ce sens existe (c. 4).
Compte tenu de l’exigence de comparution personnelle à l’audience de conciliation, il n’est pas exclu de sanctionner le défaut de l’intimé à l’audience par une mesure disciplinaire si les conditions de l’art. 128 CPC sont remplies ; il faut cependant que l’autorité ait préalablement rendu les parties attentives au fait qu’elles s’exposent à une telle sanction ; tel n’est pas le cas en l’espèce ; il n’y a donc pas lieu de définir plus avant les circonstances et les conditions auxquelles est soumis le prononcé d’une amende disciplinaire dans un tel cas (c. 5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_510/2014 - ATF 141 III 265
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
Commentaire de l'arrêt TF 4A_510/2014 - ATF 141 III 265
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
TF 4A_75/2015 du 9 juin 2015
Conclusion ; restitution anticipée ; conclusion tacite d’un bail ; art. 1, 6 al. 1, 253, 262, 263 et 264 CO
Lorsqu’un contrat de bail est conclu avec un tiers qui prend possession des locaux à la place du locataire précédent, il s’agit d’une restitution anticipée au sens de l’art. 264 CO ; en pareil cas, le bail précédent n’a pas à être résilié (c. 3).
La conclusion tacite d’un bail n’est admise qu’exceptionnellement ; il est d’usage qu’un contrat de bail soit conclu par écrit (c. 4).
TF 4A_96/2015 du 1 juin 2015
Défaut ; montant de l’indemnité pour occupation illicite en cas de jouissance moindre des locaux ; art. 259a, 259d, 267 CO ; 4 CC
Lorsqu’à la fin du bail, le locataire ne restitue pas les locaux, il doit verser au bailleur une indemnité pour occupation illicite ; le montant de celle-ci peut être inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux une jouissance moindre, une application analogique des règles sur les défauts de la chose louée pouvant être retenue (c. 3) ; en l’espèce, la Cour cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en allouant une réduction de respectivement 80% et 75% en raison du fait que le restaurant avait ses vitrines condamnées par des panneaux et était privé respectivement d’eau et d’une chambre froide (c. 4).
TF 4A_705/2014 du 8 mai 2015
Résiliation ; prolongation ; congé en raison d’une sous-location non autorisée ; non contraire à la bonne foi ; prolongation exclue ; art. 257f, 262, 271, 272 CO
Un congé donné alors que le locataire n’a quitté que provisoirement le logement, avec l’intention de le réintégrer, peut, selon les circonstances, être contraire à la bonne foi ; le droit à la sous-location n’existe que si le locataire a l’intention de reprendre l’usage des locaux dans un avenir prévisible, intention qui doit s’examiner au moment du congé ; une sous-location non autorisée peut entraîner un congé anticipé, le bailleur étant cependant libre d’opter pour un congé ordinaire, sans avertissement préalable (c. 4). Lorsque, comme en l’espèce, les locataires ont été congédiés alors qu’ils habitaient déjà dans un autre logement depuis plus d’un an et n’avaient pas l’intention de réintégrer les locaux litigieux dans un avenir prévisible, une prolongation de bail est exclue (c. 5).
TF 4A_52/2015 du 9 juin 2015
Résiliation ; besoin urgent du bailleur ; admis en l’espèce ; art. 271a al. 1 let. e ch. 1 et 3, al. 3 let. a CO
Le besoin urgent du bailleur doit être immédiat, concret et actuel ; il s’apprécie au moment où le bailleur manifeste sa volonté de résilier le bail ; en l’espèce, on ne peut imposer au bailleur de chasser sa fille majeure du logement occupé ou de supporter une cohabitation avec elle dans un espace restreint, si bien que le besoin urgent à récupérer l’appartement litigieux doit être admis (c. 2).
TF 4A_50/2015 du 19 mai 2015
Résiliation ; congé contraire à la bonne foi ; art. 271 al. 1 CO
Le congé est annulable lorsqu’il est contraire à la bonne foi, notamment lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection ou lorsque le motif invoqué n’est qu’un prétexte et que la vraie raison ne peut être constatée ; tel est le cas en l’espèce (c. 2).
TF 4A_619/2014 du 25 juin 2015
Résiliation ; rénovations ; annulation du congé-rénovation faute de renseignements suffisants par le bailleur ; art. 253a al. 1, 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et b et 273 CO ; 2 al. 1 et 2 CC ; 97 al. 1, 105 al. 2 LTF ; 9 Cst.
Le bailleur peut résilier le bail pour transformer ou rénover les locaux afin d’en augmenter la valeur ; le congé n’est annulable que si la présence du locataire dans les locaux ne compliquerait pas ou peu les travaux ; une appréciation de l’ampleur des travaux est nécessaire ; si elle est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable ; en outre, le locataire doit recevoir des informations suffisantes du projet pour pouvoir évaluer la réalité des intentions du bailleur ; en l’espèce, même si le logement a été loué plus de 30 ans sans travaux de rénovation, le bailleur s’est contenté d’annoncer une rénovation complète aux standards actuels ; cette annonce est trop générale et ne permet pas au locataire d’apprécier le sérieux du projet ni d’évaluer la possibilité de demeurer sur place durant les travaux ; un descriptif plus détaillé est indispensable ; en outre, l’annonce est intervenue peu de jours seulement avant l’échéance du délai de contestation ; cela étant, le congé est annulé (c. 2-5).
TF 4A_625/2014 du 25 juin 2015
Résiliation ; rénovations ; annulation du congé-rénovation faute de renseignements suffisants par le bailleur ; art. 253a al. 1, 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et b et 273 CO ; 2 al. 1 et 2 CC ; 97 al. 1, 105 al. 2 LTF ; 9 Cst.
Le bailleur peut résilier le bail pour transformer ou rénover les locaux afin d’en augmenter la valeur ; le congé n’est annulable que si la présence du locataire dans les locaux ne compliquerait pas ou peu les travaux ; une appréciation de l’ampleur des travaux est nécessaire ; si elle est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable ; en outre, le locataire doit recevoir des informations suffisantes du projet pour pouvoir évaluer la réalité des intentions du bailleur ; en l’espèce, le bailleur s’est contenté d’annoncer une rénovation complète aux standards actuels ; cette annonce est trop générale et ne permet pas au locataire d’apprécier le sérieux du projet ni d’évaluer la possibilité de demeurer sur place durant les travaux, ce d’autant plus que des travaux à plus-value avaient été effectués en 2009 justifiant une hausse de loyer ; un descriptif plus détaillé est indispensable ; en outre, l’annonce est intervenue peu de jours seulement avant l’échéance du délai de contestation ; cela étant, le congé est annulé (c. 2-5).
TF 4A_152/2015 du 8 juin 2015
Expulsion ; procédure ; qualification du contrat contestée ; calcul de la valeur litigieuse ; art. 74 al. 1 let. a LTF
Lorsque l’existence d’un contrat de bail est contestée, la valeur litigieuse se détermine en application de la théorie des faits de double pertinence, l’art. 74 al. 1 let. a LTF devant le cas échéant être prise en compte (c. 1).
TF 4A_339/2015 du 13 juillet 2015
Bail à ferme ; procédure ; griefs devant le TF en cas d’application du droit cantonal ; art. 95 let. a et d, 106 al. 2 LTF ; art. 68 OcADR/VS ; art. 3, 6 et 10 OTerm
Lorsqu’une prétention relève du droit cantonal ou si le droit cantonal renvoie au droit fédéral à titre de droit supplétif, seule un grief d’ordre constitutionnel peut être invoqué ; en l’espèce, l’instance précédente a fait application d’une règle de droit cantonal – la fixation des conditions du droit de préaffermage ; le recourant n’invoque aucun droit constitutionnel, si bien que le recours doit être rejeté (c. 3).
TF 2C_626/2014 du 30 juin 2015
Bail à ferme ; droit public ; qualité pour recourir au TF du fermier qui a résilié le bail de la parcelle litigieuse ; art. 42 al. 1 et 2, 89 al. 1 LTF ; 2 al. 2 CC
La qualité pour former recours en matière de droit public au Tribunal fédéral est subordonnée à un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de la décision attaquée ; tel n’est pas le cas en l’espèce, le fermier ayant résilié le bail de la parcelle litigieuse ; or la résiliation d’un bail est irrévocable ; les parties peuvent certes convenir d’un nouveau bail, mais il appartient au recourant de l’établir ; peut en outre demeurer ouverte la question du comportement contraire à la bonne foi du fermier qui recourt auprès du Tribunal cantonal le 18 décembre après avoir résilié le bail le 29 octobre précédent (c. 2).
www.bail.ch
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