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Newsletter juin 2012


17e Séminaire sur le droit du bail

Les inscriptions sont ouvertes !

vendredi 5 et samedi 6 octobre 2012 (première édition)

ou

vendredi 19 et samedi 20 octobre 2012 (deuxième édition)

Le programme détaillé de cette manifestation peut être téléchargé ici et un simple clic permettra aux personnes qui le souhaitent de s'inscrire directement en ligne.

Ce séminaire se déroulant sur deux jours, il est d'ores et déjà possible de réserver une chambre d'hôtel via www.neuchatelcongres.ch/ droitdubail. Par ailleurs, Tourisme neuchâtelois se tient à disposition de toute personne souhaitant prolonger son séjour en terres neuchâteloises.

Nous espérons que la présente saura susciter votre intérêt et nous réjouissons de vous accueillir cet automne à Neuchâtel.

Inscription en ligne pour les 5 & 6 octobre 2012 (1ère édition)

Inscription en ligne pour les 19 & 20 octobre 2012 (2e édition)

TF 4A_188/2012 du 01 mai 2012

Conclusion ; conclusion du bail par actes concluants ; absence de manifestation objective par le bailleur de sa volonté d’être lié par un contrat de bail ; art. 1 al. 2 CO ; 641 al. 2 CC

Un bail peut être conclu, de manière tacite, par actes concluants. Il convient à cet égard de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. Cette situation se présente notamment lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur proteste. En l’occurrence, aucune circonstance ne saurait être interprétée de bonne foi par les recourants comme la manifestation objective, émanant de l'intimée, de sa volonté de se lier à eux par un contrat de bail ; en effet, la régie a clairement fait figurer sur les bulletins de versement transmis la mention « occupation illicite ». Dans ces conditions, les premiers juges ont appliqué correctement le droit fédéral en accueillant l'action en revendication déposée par le propriétaire de l'immeuble.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_188/2012

Marino Montini

Conclusion du bail par actes concluants ; absence de manifestation objective par le bailleur de sa volonté d’être lié par un contrat de bail

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TF 4A_142/2012 du 17 avril 2012

Congé ; caractère subsidiaire du congé pour justes motifs ; gravité nécessaire des dits motifs ; poursuite intolérable du contrat tant sur le plan objectif que sur le plan subjectif ; nécessité de résilier le bail de manière immédiate et sans accorder un préavis plus long que celui légal ; art. 4 CC ; 266g al. 1 CO

Le Tribunal fédéral rappelle avant tout que le congé pour justes motifs (qui autorise une partie à résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable) est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires prévus par la loi, notamment celui de l'art. 257f al. 3 CO.

Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité et doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier.

Il note ensuite que lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui d'un congé correspond d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation extraordinaire que celui qu'il a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut procéder à la rectification nécessaire.

Peuvent constituer de justes motifs que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent rendre la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable ; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas, même si la manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Ainsi, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat.

En l’occurrence, la partie bailleresse a résilié le bail avec un préavis de 7 mois alors que le délai légal est limité à trois mois si bien que le Tribunal fédéral a retenu que la bailleresse était prête à poursuivre le contrat pendant une telle durée, plus longue que nécessaire : ce faisant, elle a démontré, par sa propre attitude, qu'elle ne considérait pas l'exécution du bail comme intolérable.

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TF 4A_187/2012 du 10 mai 2012

Congé ; résiliations successives possibles pour défaut de paiement du loyer ; absence d’insécurité quant à la validité des résiliations subséquentes lesquelles ouvrent la voie de l’expulsion pour cas clairs ; art. 257d CO ; art 257 CPC

Si un premier congé anticipé pour retard dans le paiement du loyer risque d'être annulé parce que signifié alors que le locataire a rattrapé l'arriéré de loyer un jour seulement après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur peut, en cours de procédure, notifier un second congé anticipé, toujours fondé sur l'art. 257d al. 2 CO, en se prévalant d'un nouveau retard intervenu depuis lors dans le paiement du loyer.

Ce second congé ouvre la voie de l’expulsion pour cas clairs de l’art. 257 CPC (si les conditions en sont remplies), même si cette voie avait été refusée suite à la première résiliation.

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TF 4A_541/2011 du 28 mars 2012

Modification par le locataire ; action en constatation, droit d’être entendu, notion de modification ; art. 29 al. 2 Cst. féd.; art. 260a al. 1 CO

Dans une procédure, il n’est pas rare que les parties reçoivent pour information une écriture supplémentaire sans fixation d’un délai pour prendre position. Si elles désirent à nouveau s’exprimer afin que leur droit d’être entendu soit respecté, elles peuvent le faire sans en demander l’autorisation au juge afin de gagner du temps. En vertu du principe de la bonne foi, cette prise de position doit toutefois avoir lieu immédiatement. Pour que le droit d’être soit respecté, il n’est pas nécessaire que le tribunal fixe expressément un délai pour prendre position à chaque notification d’un document (c. 3.1).

Une modification au sens de l’art. 260a al. 1 CO est une intervention volontaire dans la substance de la chose louée qui résulte dans une modification de la forme et de l’état de la chose louée par rapport à l’état convenu dans le contrat et à la forme existant jusque-là (c. 4.2). Le fait d’installer dans un jardin un socle de béton, même de dimension modeste, afin de monter une parabole, constitue une intervention dans la substance de la chose entraînant une modification de sa forme et de son état (c. 4.3).

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Traité de droit privé suisse - Recension

Une recension de l'ouvrage édité par Maja Blumer dans la collection du Traité de droit privé suisse, "Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht)" (Contrats de cession de l'usage - Bail à loyer/Bail à ferme) est à votre disposition en format pdf. Vous pouvez la télécharger en cliquant ici.

www.bail.ch

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