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Newsletter septembre 2015
Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.
Commentaire pratique Droit matrimonial. Un nouvel outil pour la pratique judiciaire.
Ce nouveau commentaire a pour but de répondre rapidement et de manière concrète aux problèmes rencontrés dans la pratique du droit matrimonial. Chaque disposition du droit matrimonial de fond et de procédure est analysée de manière efficiente et détaillée. Les aspects complexes de droit international privé, qui ont pris une place grandissante dans la pratique, sont également traités dans une annexe. Il en va de même des questions relevant des assurances sociales et du droit fiscal.
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Les Cahiers des Droits Réels et de la Propriété
Les Cahiers des Droits Réels et de la Propriété paraissent deux fois par année sous la forme d’une brochure et traitent de toutes les questions pratiques liées en particulier aux servitudes, à la propriété par étages, au Registre foncier et de manière générale à tout ce qui touche à la propriété foncière.
Cette revue s’adresse tant aux praticiens aguerris qu’aux propriétaires fonciers confrontés à la gestion des questions qui jalonnent la vie du propriétaire.
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TF 4A_184/2015 - ATF 141 III 262 du 11 août 2015
Expulsion ; procédure ; bail commercial ; procédure d’expulsion en cas clair admissible en cas de procès parallèle en contestation du congé ; art. 64 al. 1 let. a, 257 al. 1 et 3 ; 243 al. 2 let. c, 247 al. 2 let. a ; 58 al. 1 CPC ; 257d CO ; 9, 29 al. 2 Cst.
Une procédure en cas clair portant sur l’expulsion du locataire est admissible même si celui-ci a contesté judiciairement le congé et que la procédure de contestation est pendante (c. 3).
Pour éviter que l’application de la maxime inquisitoire sociale prévue en matière de protection contre les congés ne soit contournée par la procédure en cas clair, dans laquelle s’applique la maxime des débats, le cas clair ne doit être admis que s’il n’y a aucun doute sur le caractère complet de l’état de fait présenté et si, sur la base de celui-ci, le congé apparaît ainsi clairement justifié (c. 4).
La question de savoir si le juge a statué « ultra petita » en prononçant l’exécution immédiate de l’expulsion alors que le bailleur avait conclu à l’exécution de l’ordonnance d’expulsion « après son entrée en force » seulement peut demeurer ouverte en l’espèce puisque le Tribunal fédéral a prononcé l’effet suspensif de la décision attaquée qui n’a donc pas pu être exécutée durant la procédure de recours fédérale (c. 5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_184/2015 - ATF 141 III 262
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_351/2015 du 5 août 2015
Conclusion ; procédure ; moment pour introduire une conclusion en constat de l’inefficacité du congé ; interprétation du contrat selon le principe de la confiance ; effets externes en cas d’application des règles sur la gestion d’affaires sans mandat ; art. 257f al. 3, 271, 273, 18 al. 1, 38, 419, 424 CO ; 57, 317 CPC
L’inefficacité d’un congé peut être soulevée en tout temps ; cela ne signifie pas que le locataire puisse prendre une telle conclusion constatatoire pour la première fois en appel, sans avoir à respecter les conditions posées à l’art. 317 CPC (c. 3).
Lorsqu’il s’agit d’interpréter un contrat, le juge doit déterminer la commune et réelle intention des parties ; si la volonté réelle des parties ne peut être établie ou si leurs volontés respectives diffèrent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon le principe de la confiance (c. 5).
L’application des règles sur la gestion d’affaires sans mandat peut avoir des effets externes et la ratification par le maître peut valoir ratification au sens de l’art. 38 CO ; il peut notamment s’agir pour le gérant d’entreprendre une action en justice mais il faut que le gérant ait eu dès l’origine la volonté et la conscience de gérer l’affaire d’autrui ; tel n’est pas le cas en l’espèce, le fils des locataires n’ayant pas prouvé avoir eu une telle intention (c. 6).
TF 4A_317/2015 du 23 juillet 2015
Résiliation ; diligence ; congé pour manque d’égards envers les voisins ; arbitraire dans l’établissement des faits ; nié en l’espèce ; art. 257f al. 3 CO ; 9 Cst.
Même si une certaine marge de tolérance doit être admise, des cris d’enfants ou des pas de course répétés dans un appartement peuvent atteindre un degré d’intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores justifiant un congé anticipé pour manque d’égards envers les voisins ; tel est le cas en l’espèce ; en outre, le seul fait que les voisins se soient plaints directement à la bailleresse sans jamais requérir l’intervention de la force publique n’est pas propre à rendre arbitraire la constatation par la cour cantonale de l’existence de nuisances sonores (c. 4).
TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015
Résiliation ; prolongation ; preuve du congé-représailles ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de congé donné durant le délai de protection de trois ans ; art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et e ch. 4, al. 2 et al. 3 let. a, 272 al. 1 et 272b al. 1 CO ; 2, 4 CC
Pour admettre l’existence d’un congé-représailles annulable, le locataire doit prouver le rapport de cause à effet entre la prétention élevée et la résiliation ; le bailleur peut apporter la contre-preuve en démontrant un autre motif de congé ; il appartient au juge de constater le véritable motif selon l’impression objective résultant de toutes les circonstances ; quant au congé donné dans le délai de protection de trois ans, le juge apprécie librement et en équité si la résiliation répond à un besoin propre urgent du bailleur ; le Tribunal fédéral ne revoit la décision qu’avec retenue (c. 2 à 5) ; en matière de prolongation de bail, le juge procède à une pesée des intérêts en présence pour déterminer s’il y a lieu de prolonger le contrat et, le cas échéant, pour quelle durée (c. 6).
TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015
Bail commercial ; prolongation ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de prolongation de bail ; art. 272 al. 1 et 2, 272b al. 1 CO ; 4 CC
Lorsqu’il examine le droit du locataire à obtenir une prolongation de bail, le juge procède à une pesée des intérêts en présence, en tenant compte des circonstances du cas d’espèce ; le Tribunal fédéral ne revoit la décision précédente qu’avec réserve ; en l’occurrence, l’autorité cantonale n’a pas omis de prendre en considération des éléments importants (c. 2).
TF 4A_250/2015 du 21 juillet 2015
Procédure ; nature de la contestation ; distinction droit public-droit privé ; art. 253 CO ; 664 CC ; 33 CPC
Lorsque les locaux litigieux se trouvent dans un immeuble qui appartient au patrimoine administratif de l’Etat, parce que les autres parties du bâtiment servent à une école, ils peuvent néanmoins faire l’objet d’un contrat de bail de droit privé s’ils ne visent pas l’accomplissement de tâches publiques étatiques déterminées par la loi ; tel est le cas en l’espèce, les juridictions civiles étant compétentes (c. 4).
TF 1C_68/2015 du 5 août 2015
Droit public ; autorisation d’aliéner un appartement destiné à la location ; conditions de la LDTR/GE ; art. 1 al. 1 et 2 let. a et c, 39 LDTR/GE ; 13 RDTR/GE ; 9, 26 Cst.
Pour autoriser la vente d’un appartement destiné à la location aux conditions de la LDTR/GE, l’autorité doit se livrer à une pesée complète des intérêts en présence et ne peut se contenter d’évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif ; à défaut, une autorisation d’aliéner ne serait pratiquement jamais possible ; en l’espèce, compte tenu des circonstances, l’autorisation aurait dû être donnée ; le recours est donc admis (c. 2).
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