TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018

Loyer; frais accessoires; modification du régime des frais accessoires, sans baisse de loyer, lors de la conclusion du bail; motivation de la formule officielle; abus de droit des locataires à se prévaloir de la nullité; art. 269, 269a, 269d, 270 CO; 19 OBLF; 2 al. 2 CC

La notification du loyer initial sur formule officielle doit contenir, entre autres, le montant de l’ancien loyer et les motifs précis de la hausse, le but étant de permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la hausse de manière à décider en toute connaissance de cause s’il veut contester le loyer ou s’en accommoder ; d’après la jurisprudence, la modification en cours de bail du régime des frais accessoires nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur, même en cas d’augmentation des charges et de diminution proportionnelle de loyer ; cette jurisprudence doit s’appliquer également lors de la conclusion d’un nouveau bail, lorsque le bailleur modifie le régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent ; d’après la jurisprudence toujours, la facturation de frais accessoires jusqu’ici compris dans le loyer doit s’accompagner d’une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l’augmentation doivent être accompagnés de motifs précis ; en l’espèce, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé ; la cour cantonale a donc à raison considéré que la diminution des prestations du bailleur correspondait à une augmentation de loyer, laquelle n’était pas motivée et donc nulle ; l’abus manifeste de droit des locataires à invoquer cette nullité doit être réservé ; or d’après l’art. 270 al. 1 lit. b CO, le locataire ne peut obtenir la diminution du loyer initial qu’il estime abusif que si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer, c’est-à-dire, selon la jurisprudence, lorsque la hausse excède 10%, sans égard aux bases de calcul du loyer précédent ; en outre, le but de l’usage de la formule officielle prévue à l’art. 270 al. 2 CO est de permettre au locataire de renoncer à faire valoir le caractère abusif de la modification en connaissance de cause ; par conséquent, si l’augmentation en question est de peu d’importance, parce qu’elle n’excède pas 10%, le défaut de motivation ne saurait avoir pour effet de rendre le nouveau loyer convenu nul ; en l’occurrence, la hausse est de 2,63% ; les locataires abusent donc manifestement de leur droit lorsqu’ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu’aucune motivation, quelle qu’elle soit, ne leur aurait permis d’agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent (consid. 4).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_571/2017

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

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TF 4A_565/2017 - ATF 144 III 346 du 11 juillet 2018

Résiliation; expulsion; procédure; bail à ferme; expulsion d’un fermier par la voie du cas clair; calcul de la valeur litigieuse; délai et terme de congé à respecter lorsque l’objet affermé est aliéné; art. 261-261b, 266b, 271a al. 1 lit. e, 273 al. 1, 276a al. 2, 290 CO; 15 LBFA; 257 CPC; 74 al. 1 lit. b LTF

Les règles sur le calcul de la valeur litigieuse en matière d’action en expulsion selon la procédure en cas clair doivent être précisées ; il faut distinguer deux hypothèses : celle où seule l’expulsion en tant que telle est contestée et celle où la validité du congé est également contestée et doit être préalablement tranchée par le tribunal (consid. 1.2).

Si la contestation porte uniquement sur la question de l’expulsion, la valeur litigieuse correspond à la valeur locative durant la période où l’évacuation ne peut pas avoir lieu en raison de la procédure sommaire qui est ouverte ; il convient à cet égard de retenir qu’une procédure en expulsion selon le cas clair est d’une durée de six mois, sans tenir compte des différences cantonales quant à la durée effective de telles procédures (consid. 1.2.1).

Si la contestation porte à titre préjudiciel sur la validité de la résiliation et à titre principal sur l’expulsion du locataire, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ; il faut prendre le cas échéant en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire selon l’art. 271a al. 1 lit. e CO ; la valeur litigieuse correspondra donc en principe au montant du loyer durant trois ans ; la durée probable de la procédure ne doit en revanche pas être prise en compte (consid. 1.2.2). Lorsque, comme en l’espèce, le bail à ferme ne porte pas sur une habitation ou un local commercial, les dispositions sur la protection contre les congés ne s’appliquent pas ; il convient dès lors de déterminer la période durant laquelle l’usage de l’objet loué est prolongé si le congé litigieux n’est pas valable ; en l’espèce, le congé litigieux a été notifié pour le 30 septembre 2014 ; s’il n’était pas valable, le bail pouvait être au plus tôt résilié pour le 31 août 2017, soit presque trois ans de plus ; compte tenu d’un loyer annuel de CHF 20'000.-, la valeur litigieuse de CHF 30'000.- pour recourir au Tribunal fédéral est largement atteinte (consid. 1.3).

Lorsque l’objet affermé est vendu, les art. 261 à 261b CO sont applicables par renvoi de l’art. 290 CO ; le contrat passe dès lors à l’acquéreur, qui peut cependant résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal lorsque, comme en l’espèce, l’objet affermé n’est ni une habitation ni un local commercial ; aucune prescription de forme n’est requise par la loi ; le fermier peut invoquer la nullité du congé, notamment pour défaut de transfert de propriété ou en raison d’une annotation préexistante du bail au Registre foncier ; en l’espèce, le bail pouvait être résilié moyennant un délai de congé de trois mois pour la fin d’un semestre de bail ; le bailleur a respecté ces terme et délai ; la situation juridique étant claire, l’expulsion pouvait être prononcée selon la procédure en cas clair (consid. 3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_565/2017 - ATF 144 III 346

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_152/2018 du 29 juin 2018

Conclusion; qualité de colocataire ou de simple occupant des locaux loués; interprétation du contrat; art. 18 CO

Pour interpréter le contrat litigieux, le juge doit tout d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d’indice, sans s’arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir ; si une telle intention ne peut pas être établie, le juge doit appliquer le principe de la confiance et déterminer le sens que les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques en fonction des circonstances ; l’interprétation selon le principe de la confiance ne doit cependant pas aboutir à un consensus normatif, qui n’a été voulu par aucune des parties ; en l’espèce, est litigieuse la question de savoir si le recourant, défendeur à l’action principale, était ou non partie au contrat en tant que locataire, partant s’il répondait solidairement ou non, ou s’il devait être considéré comme simple occupant des locaux ; le fait que le recourant ait signé le contrat au-dessous du terme « locataire » parle en faveur d’une responsabilité solidaire en tant que colocataire ; en outre, le contrat précise expressément que le recourant sera seul occupant de l’appartement, à l’exclusion de la société holding également locataire ; il faut déduire de cette mention dans le contrat que l’intention des parties était de clarifier le fait que la société holding était colocataire et non simple caution, malgré le fait qu’elle n’utilisait pas les locaux ; par conséquent, la cour cantonale a retenu à bon droit que le recourant était colocataire et répondait solidairement des obligations du bail (consid. 3-5).

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TF 4A_134/2018 du 1 juin 2018

Frais accessoires; bail commercial; détermination des frais accessoires à charge du locataire; frais relatifs à un système de climatisation; art. 257a al. 2, 257b al. 1 CO

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, les parties devant détailler les postes effectifs, sans quoi ils sont compris dans le loyer ; le contrat doit donc décrire de manière claire, précise et détaillée les frais accessoires visés, de sorte que le locataire puisse comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer ; les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l’art. 257b al. 1 CO ; en l’espèce, le litige porte sur les frais de consommation de gaz pour l’utilisation d’une climatisation dans les locaux loués sur la période de 2008 à 2011 ; le contrat est clair quant à la répartition des frais accessoires litigieux, dans la mesure où il indique que le locataire doit payer l’énergie nécessaire à faire fonctionner les systèmes de refroidissement d’air et de ventilation (consid. 3-4).

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TF 4A_296/2018 du 27 juin 2018

Résiliation; congé donné par le bailleur en raison de l’activité de prostitution menée par le locataire dans les locaux; arbitraire dans la constatation des faits; nié en l’espèce; art. 257f al. 3 CO; 9 Cst.

La cour cantonale n’a pas versé dans l’arbitraire en retenant que l’activité de prostitution déployée par le locataire dans l’appartement litigieux remontait au début du bail et non après la résiliation de celui-ci ; en effet, le locataire ne contestait pas que les locaux étaient utilisés aux fins de prostitution dans les mois qui ont suivi le congé, il disposait d’une autre adresse de domicile officiel et une annonce publiée sur internet avant la date de congé proposait des services sexuels d’une jeune femme à l’adresse de l’immeuble en cause, le locataire n’ayant au demeurant nullement allégué qu’il y aurait un autre salon de massages érotiques dans cet immeuble (consid. 2).

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TF 4A_330/2018 du 3 juillet 2018

Procédure; motif de récusation découvert après la notification de la décision mais avant l’expiration du délai de recours au TF; refus d’ordonner des mesures d’instruction par une appréciation anticipée des preuves; art. 47 ss CPC; 7, 8 et 9 Cst.; 6 CEDH

Si le locataire se prévaut d’un fait découvert après la notification de l’arrêt attaqué et avant l’expiration du délai de recours, il est autorisé à invoquer le prétendu motif de récusation dans le cadre de son recours au Tribunal fédéral ; en l’espèce, le recourant n’explique pas en quoi la juge cantonale ayant saisi la justice de paix d’une demande de curatelle sur le locataire aurait d’emblée nourri une prévention à son encontre, avant même d’examiner la cause en détail et rendu la décision attaquée ; le simple dépôt d’une telle requête auprès de la justice de paix ne suffit pas à faire planer objectivement des doutes quant à l’impartialité de la magistrate au moment de rendre sa décision (consid. 6).

La question de l’appréciation des preuves par l’autorité cantonale ne peut faire l’objet que d’un examen restreint, sous l’angle de l’arbitraire, par le Tribunal fédéral ; en l’espèce, le tribunal cantonal a considéré que les allégués n’étaient pas pertinents et les moyens de preuve fournis non probants, si bien que des mesures d’instruction supplémentaires ne modifieraient pas sa conviction et seraient superflues ; cette appréciation de la cour cantonale ne prête pas le flanc à la critique (consid. 7).

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TF 4A_223/2018 du 21 juin 2018

Procédure; recours au Tribunal fédéral contre un arrêt de renvoi du tribunal cantonal au tribunal de première instance; art. 93 LTF

Lorsque la décision attaquée est un arrêt de la cour cantonale renvoyant la cause au tribunal de première instance, il s’agit d’une décision incidente, qui ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral qu’à la condition qu’il cause un préjudice irréparable au recourant ; tel n’est pas le cas en l’espèce, dans la mesure où si l’action en contestation du loyer initial n’était pas accueillie par le tribunal des baux puis par la cour d’appel, les demandeurs pourront attaquer la décision incidente devant le Tribunal fédéral en même temps que la décision finale ; le recours est donc irrecevable en l’état (consid. 3).

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TF 1C_370/2017 du 4 juillet 2018

Droit public; contrôle étatique des loyers; prise en compte d’une réserve pour l’entretien dans la détermination de l’état locatif autorisé; garantie de la propriété; arbitraire; art. 42 LGL/GE; 9, 26, 36 Cst.

La garantie de la propriété n’est pas absolue, une restriction étant admissible pour autant qu’elle repose sur une base légale, qu’elle soit justifiée par un intérêt public et, selon le principe de proportionnalité, qu’elle se limite à ce qui est nécessaire et adéquat à la réalisation des buts d’intérêt public poursuivis, sans violer l’essence du droit en question ; le principe de proportionnalité exige que les mesures mises en œuvre soient propres à atteindre le but visé et que celui-ci ne puisse être atteint par une mesure moins contraignante, un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts compromis devant au demeurant exister ; le Tribunal fédéral ne revoit l’interprétation et l’application du droit cantonal que sous l’angle restreint de l’arbitraire ; la loi cantonale générale sur le logement et la protection des locataires du canton de Genève (LGL/GE) prévoit que l’Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements construits par ou avec l’aide de l’Etat de Genève ; dans l’arrêté de base fixant le montant de l’aide étatique accordée, le Conseil d’Etat détermine l’état locatif autorisé en fonction des plans financiers qui lui sont soumis ; d’après l’art. 42 LGL/GE, l’état locatif agréé tient compte de l’existence d’une réserve pour l’entretien ; cette notion n’est pas définie dans la loi ; selon les autorités administratives genevoises, cette réserve est destinée à financier des travaux liés à l’usure et au vieillissement dans les années qui précèdent la sortie du régime de contrôle, mais n’est pas vouée à financer des travaux postérieurement à la période de contrôle et doit ainsi être absorbée à la fin de celle-ci ; cette réserve ne doit en effet pas permettre au propriétaire d’obtenir par des voies détournées, à la fin du contrôle officiel, un rendement des fonds propres excédant celui autorisé ; en l’espèce, la recourante ne démontre pas que cette pratique, consistant à limiter la constitution de réserves pour travaux d’entretien durant la période de contrôle des loyers, serait arbitraire ; elle n’apparaît pas incompatible avec l’art. 42 LGL/GE, d’autant plus que cette loi vise à garantir des loyers aussi bas que possible ; elle n’est pas non plus disproportionnée, étant limitée à la durée de la période de contrôle, et elle est justifiée par un intérêt public évident ; enfin, le contrôle sur le prix des loyers est la contrepartie de l’aide financière de l’Etat accordée à la société recourante (consid. 2).

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