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Newsletter janvier 2012
Offre spéciale à saisir!
Droit du bail à loyer - Le Commentaire pratique
CHF 135.- au lieu de CHF 168.-
Une précieuse aide en droit du bail
Edité en collaboration avec le Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, l’ouvrage a pour but de répondre rapidement et concrètement aux problèmes rencontrés dans la pratique. Il s’impose d’ores et déjà comme une référence au sein des tribunaux et des autorités de conciliation ainsi que parmi les avocats et les professionnels de l’immobilier.
«Cet ouvrage répond à un besoin, dans un domaine, celui du bail, jusqu’à présent peu doté en guides systématiques. Il réjouira les praticiens du bail, autant par sa facilité d’utilisation que par le caractère fouillé des informations livrées.» (Plaidoyer 4/2010)
Sur le contenu
- un commentaire systématique et pratique des art. 253 ss CO ainsi que des dispositions pénales et de DIP concernant le droit du bail ;
- le texte légal dans les trois langues officielles et en anglais ;
- de nombreuses aides de travail intégrées au commentaire (schémas, tableaux, exemples de formulation ou de calculs, check-lists, etc.) ;
- des annexes comprenant des textes légaux complémentaires ainsi que des tabelles de référence (taux hypothécaires, IPC, etc.).
Editeurs et auteurs
Edité par François Bohnet, Professeur à l’Université de Neuchâtel et co-directeur du Séminaire sur le droit du bail, avocat à Neuchâtel, et Marino Montini, avocat à Neuchâtel et collaborateur scientifique du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel. Avec des contributions de 17 spécialistes de la matière.
CHF 135.- (prix spécial, au lieu de CHF 168.-).
Pour profiter de l'offre spéciale, il vous suffit de cliquer ici, de remplir le bulletin et le renvoyer aux Editions Helbing Lichtenhahn.
Revue en droit du bail 23/2011
La publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail est disponible !
Recueil de la jurisprudence pertinente en matière de droit du bail, elle rapporte et commente les principaux arrêts récents rendus par le Tribunal fédéral et par les autorités judiciaires cantonales dans le domaine.
Pour la somme de CHF 35.-, vous pouvez la commander en ligne ou la recevoir automatiquement chaque année en contractant un abonnement.
TF 4A_314/2011 - ATF 137 III 580 du 3 novembre 2011
Bail indexé qui se renouvelle tacitement pour une durée de 5 ans au minimum ; le bailleur peut indexer le loyer en se référant à l'indice connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle ; art. 269b CO
Le fait pour le bailleur, durant la période précédente de 5 ans, de n'avoir pas indexé le loyer ne signifie pas qu'il ait renoncé à une hausse de loyer possible.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_314/2011 - ATF 137 III 580
Philippe Conod
Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit
TF 4A_379/2011 du 2 décembre 2011
Exploitation d’un café-restaurant entièrement équipé en gérance libre ; bail à ferme agricole ; forme de la résiliation du dit contrat de durée indéterminée (bail congéable) ; art. 273a ; 298 ; 300 CO
L’exploitation d’un café-restaurant entièrement équipé, moyennant paiement d'une redevance mensuelle, doit être qualifiée de bail à ferme non agricole.
Pour les habitations ou les locaux commerciaux, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule officielle agréée par le canton. Pour ces locaux, les dispositions sur le bail à loyer prévoyant l'annulabilité du congé et la possibilité de demander une prolongation du bail sont applicables par analogie, à l'exception de l'art. 273a CO (art. 300 CO).
TF 4A_484/2011 du 2 novembre 2011
Forme et motivation de l’avis de majoration du loyer, notamment en cas d’amélioration avec plus-value ; maxime inquisitoriale sociale ; art. 269d al. 1 CO ; 19 al. 1bis OBLF ; 243 al. 2 let. c ; 247 CPC
On rappellera avant tout que l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs précis, doit être donné au moyen d'une formule agréée par le canton, les motifs pouvant aussi figurer dans une lettre d'accompagnement s'il y est expressément fait référence sur la formule.
Lié par les motifs donnés, le bailleur ne peut pas invoquer après coup d'autres motifs que ceux qui figurent dans l'avis de majoration. En cas de hausse de loyer fondée sur une augmentation des coûts ou une amélioration avec plus-value, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet toutefois sans autre de mesurer la portée de la modification, si bien qu'il n'est pas nécessaire que l'avis officiel contienne le calcul précis à l'origine de la hausse.
En application de la maxime inquisitoriale sociale, non seulement l'autorité de conciliation, mais aussi le juge de première instance saisi ultérieurement établissent les faits d'office si bien que le bailleur peut, devant l’autorité judiciaire, s'écarter de son calcul simplifié présenté en conciliation pour essayer de démontrer que la hausse, sur la base des investissements indiqués sur la formule officielle et la lettre d'accompagnement, n'était pas abusive au sens de la loi.
Déterminer la durée de vie probable d'une installation n'est, selon la jurisprudence, pas une question de fait, mais une question d'appréciation, que le Tribunal fédéral contrôle librement mais faisant preuve de réserve afin de ne pas empiéter sur le pouvoir d'appréciation.
TF 4A_442/2011 du 25 novembre 2011
Irrecevabilité des conclusions du recours portant sur des questions de faits ou de droit qui n’ont pas été préalablement soumises à la dernière instance cantonale ; les motifs de la résiliation découlent de la constatation des faits ; congé-représailles ; art. 75 al. 1 let. a LTF ; 271a al. 1 let. a CO
Devant la Chambre des recours, la bailleresse s'est bornée à proposer le rejet du recours de la locataire et a n'a donc ainsi pas contesté la prolongation de dix-sept mois accordée par les premiers juges. Partant, elle n'est pas admise à contester cette même prolongation devant le Tribunal fédéral car le recours ne peut porter que sur les questions de fait ou droit préalablement et régulièrement soumises à l'autorité cantonale de dernière instance. Les conclusions présentées semblent donc irrecevables dans la mesure où elles tendent à réduire une éventuelle prolongation en deçà de dix-sept mois.
On rappellera qu’élucider le motif d'un congé relève de la constatation des faits.
En l’occurrence, l'autorité précédente retient que la résiliation litigieuse a son origine dans le refus, cinq mois auparavant, de la locataire d'accepter un projet de travaux conduisant à une hausse du loyer. Si ce jugement peut prêter à discussion, il demeure malgré tout défendable et échappe donc au grief d'arbitraire.
TF 4A_451/2011 du 29 novembre 2011
Demeure du locataire ; résiliation ; expulsion ; art. 257d al. 1 et 2, 266n CO
Lors de la fixation de la sommation de payer selon l’art. 257d al. 1 CO, la théorie de la réception relative s’applique : si un courrier recommandé ne peut être remis au destinataire, l’acte n’est reçu qu’au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer que le destinataire ne le retire pas dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai en vertu d’une fiction (c. 3).
Le fait que le bailleur envoie la résiliation selon l’art. 257d al. 2 CO le dernier jour du délai de paiement, et donc trop tôt, est sans importance, vu que le locataire l’a reçue après l’expiration du délai et n’a pas été induit en erreur ou n’a pas été empêché d’effectuer son paiement dans les temps (c. 4).
Le fait que le courrier de sommation ne mentionne comme destinataire que le locataire et pas sa conjointe ne viole pas l’art. 266n CO car ledit courrier a été envoyé dans deux enveloppes différentes dont la première était adressée au locataire et la seconde à sa conjointe, celle-ci pouvant sans autres se rendre compte qu’elle recevait un des courriers en tant que locataire solidaire (c. 5).
TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011
Procédure ; procédure en expulsion dans un cas clair ; pas de préalable de conciliation ; art. 257 CPC
Le préalable de conciliation n’est pas nécessaire en cas de requête en expulsion, dans un cas clair.
La procédure de cas clairs n’est pas limitée aux causes où les faits ne sont pas contestés ; le texte légal prévoit en effet également la procédure sommaire lorsque l’état des faits est susceptible d’être immédiatement prouvé.
TF 4A_574/2011 du 24 novembre 2011
Procédure ; fixation de la valeur litigieuse lorsque les conclusions du recours ne visent pas au paiement d’une somme d’argent, mais à l’évacuation des locaux ; art. 51 al. 2 LTF
Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. En l'occurrence, le présent litige porte sur l'évacuation des locaux affermés ; l'intérêt économique des recourants peut être assimilé à la valeur que représente la cession de ces locaux à l'intimée pendant la période où le déguerpissement de celle-ci ne peut pas être exécuté par la force publique, ce que le Tribunal fédéral estime, à vues humaines.
www.bail.ch
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Plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, http://www.bail.ch/ propose une importante base de données consacrée au droit du bail.
Vous y trouverez également les précédentes éditions de la Newsletter.
