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Newsletter - Avril 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P. avec la participation de Jeannin P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

Les droits d'emption, de préemption et de réméré

Questions pratiques et d'actualité - Vendredi 2 juin 2017

Cette 2e journée de formation consacrée aux droits réels, qui aura lieu à Neuchâtel le 2 juin 2017, abordera les thèmes suivants :

  • Le droit d’emption – Questions choisies
    Professeur Bénédict Foëx, Université de Genève
  • Les droits de préemption légaux
    Me Maryse Pradervand-Kernen, Dr. en droit, avocate, chargée d’enseignement et maître-assistante, Université de Neuchâtel
  • Le droit de préemption des collectivités publiques
    Professeure Valérie Défago Gaudin, Université de Neuchâtel
  • La renonciation au droit de préemption ou à l’exercice de ce droit
    Professeur Paul-Henri Steinauer, Université de Fribourg
  • Les droits d’emption, de préemption et de réméré dans l’exécution forcée
    Professeur Denis Piotet, Université de Lausanne
  • La fiscalité immobilière et les droits d’emption, de préemption et de réméré
    Professeur Thierry Obrist, Université de Neuchâtel
  • Table ronde autour de quelques « questions-minute »
    Avec la participation de Valérie Défago Gaudin, Bénédict Foëx, Florence Guillaume, Thierry Obrist, Denis Piotet, Maryse Pradervand-Kernen et Paul-Henri Steinauer

Programme détaillé et possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

TF 4A_36/2017 du 02 mars 2017

Procédure; principe de disposition; moyens de défense; art. 47 al. 1 lit. f, 58, 151, 247 al. 2 lit. a CO

Le principe de disposition (art. 58 CPC) signifie qu’il n’incombe pas au juge mais uniquement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent ; le juge doit adopter une attitude neutre et réservée à l’égard de toutes les parties pour éviter d’éveiller la suspicion de partialité et se rendre récusable ; il ne peut donc conseiller une partie au détriment de l’autre qu’avec la plus grande retenue ; en l’espèce, dans une procédure en diminution de loyer, la bailleresse s’était bornée à soulever, en première instance, le moyen de défense tiré des loyers du quartier ; elle n’a pas invoqué, même à titre subsidiaire, le moyen tiré de la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation ; or il n’appartenait pas au Tribunal des baux d’étudier de son propre chef, puis de suggérer à la bailleresse, un moyen subsidiaire qui était sans rapport avec le seul moyen soulevé (c. 6-7).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_36/2017

François Bohnet

Pascal Jeannin

A ne pas confondre : maxime inquisitoire et maxime d’office

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TF 4A_637/2016 du 03 mars 2017

Loyer; modification consensuelle du loyer; restitution des loyers payés en trop en cas de hausse nulle pour vice de forme; abus de droit; art. 62 ss, 269d CO; 2 al. 2 CC

Les parties peuvent convenir de modifier le loyer sans l’usage de la formule officielle, pour autant que les dispositions impératives de la loi ne soient pas éludées ; une modification consensuelle n’est admissible que s’il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu’il n’a pas consenti sous la menace d’une résiliation ; en l’espèce, le locataire n’a pas été informé de son droit de contester une augmentation, de sorte qu’une hausse conventionnelle doit être écartée (c. 2).

Lorsque la hausse de loyer n’est pas valable, le locataire peut réclamer la restitution des loyers payés en trop pour cause d’enrichissement illégitime ; le locataire qui a payé le loyer augmenté alors que la hausse n’avait pas été notifiée au moyen de la formule officielle ne doit pas prouver avoir été dans l’erreur en versant les montants réclamés, dès lors que le but de la formule officielle est précisément de l’informer sur ses droits (c. 3) ; demeure réservé l’abus de droit du locataire à se prévaloir du vice de forme ; la simple exécution du contrat, nul pour vice de forme, par le locataire, sans que celui-ci ne connaisse ou n’ait dû connaître le vice, ne suffit pas à fonder un comportement contraire à la bonne foi (c. 4).

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TF 4A_718/2016 du 21 février 2017

Résiliation; expulsion; procédure; congé pour demeure dans le paiement du loyer; expulsion en cas clair; art. 257d al. 2, 271 CO; 257 CPC

Lorsque la validité du congé doit être tranchée à titre préjudiciel dans une procédure d’expulsion, les conditions du cas clair – que l’état de fait soit clair ou incontesté et que la situation juridique soit claire – se rapportent aussi à cette question ; si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal ne doit pas entrer en matière sur la requête d’expulsion ; le cas clair ne doit pas forcément être écarté dès que le locataire invoque un comportement contraire à la bonne foi du bailleur ; en l’occurrence, le locataire ne conteste pas que les conditions d’un congé fondé sur l’art. 257d CO sont réunies mais invoque que le bailleur n’a usé de ce moyen que pour éviter de devoir résilier de manière ordinaire car il avait un besoin propre du logement ; un tel comportement serait contraire à la bonne foi ; le Tribunal fédéral retient que si un congé anticipé pour demeure dans le paiement du loyer peut certes, exceptionnellement, être contraire à la bonne foi, l’attitude du bailleur ne correspond pas en l’espèce aux cas envisagés pour retenir un abus de droit ; l’expulsion en cas clair est donc confirmée (c. 2).

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TF 4A_44/2017 du 21 mars 2017

Résiliation; expulsion; procédure; congé pour demeure dans le paiement du loyer; expulsion en cas clair; art. 257d CO; 257 CPC

Lorsque le bailleur veut résilier pour demeure du locataire dans le paiement du loyer, le courrier de mise en demeure doit désigner de manière suffisamment claire et précise le montant impayé ; si le bailleur dispose de différentes créances contre le locataire, dont certaines ne permettent pas l’application de l’art. 257d CO, l’avis comminatoire doit les distinguer de manière précise, afin que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes dont le remboursement peut éviter la résiliation du bail (c. 3).

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TF 4A_43/2017 du 07 mars 2017

Procédure; transaction judiciaire; exécution forcée; partie décédée; art. 236 al. 3, 241 al. 2, 335 ss CPC

La personne décédée n’a pas la capacité d’être partie et ne peut donc former recours au Tribunal fédéral ; le défaut peut cependant être réparé lorsque la désignation inexacte d’une partie peut être rectifiée, soit s’il n’existe aucun doute raisonnable dans l’esprit du juge et des parties sur l’identité de ladite partie ; tel est le cas en l’occurrence, les locataires recourants n’ayant appris que durant la procédure fédérale que la bailleresse était décédée depuis plusieurs mois (c. 1).

Une décision n’est nulle que dans des cas exceptionnels, lorsque les circonstances sont telles que le système d’annulabilité n’offre manifestement pas la protection nécessaire, notamment en cas de graves vices de procédure ou d’incompétence qualifiée de l’autorité ; en l’espèce, la bailleresse était décédée lorsque son mandataire a requis en son nom l’exécution forcée d’une transaction judiciaire prévoyant que les locataires quitteraient les locaux à une certaine date ; ce vice n’est cependant pas d’une gravité suffisante pour entraîner la nullité de la décision, comme l’invoquent les recourants (c. 2).

Une transaction judiciaire vaut jugement et doit le cas échéant être attaquée par les voies de droit ouvertes contre les jugements ; elle a force exécutoire et est exécutée comme des jugements ; la transaction peut prévoir directement des mesures d’exécution ; à défaut, une requête d’exécution au juge compétent est nécessaire, conformément aux art. 335 ss CPC (c. 3-4-5).

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TF 4A_645/2016 du 02 mars 2017

Procédure; garantie d’impartialité des juges; absence de prévention en cas de mesures de discipline; art. 30 al. 1 Cst.; 6 par. 1 CEDH

Des démarches judiciaires d’un juge contre une partie constituent un soupçon de prévention qui justifie la récusation du magistrat ; il peut en aller de même lorsque celui-ci dépose plainte pénale sans disposer de soupçons fondés et concrets contre la partie en question ; en revanche, le seul fait pour un juge d’user de mesures de discipline contre un comportement déplacé d’une partie n’entraîne pas de soupçon de partialité (c. 4).

TF 4A_114/2017 du 13 mars 2017

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42 LTF

Le mémoire de recours au TF doit comporter des conclusions, c’est-à-dire spécifier de manière précise l’intervention attendue du tribunal ; il doit aussi être suffisamment motivé, en ce sens que le recourant doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer en quoi l’autorité précédente aurait méconnu le droit ; tel n’est pas le cas en l’espèce (c. 3).

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TF 2C_1030/2016 du 17 mars 2017

Bail à ferme agricole; montant du fermage d’un bail à ferme agricole portant sur un alpage; art. 1 al. 1 lit. a, 3, 36 al. 1 LBFA

Le montant du fermage d’un immeuble affecté à l’agriculture est soumis au contrôle de l’autorité et ne peut pas « dépasser la mesure licite », conformément à l’art. 36 LBFA ; en matière d’alpages toutefois, les cantons peuvent déroger aux règle de la LBFA ; c’est ce qu’a fait le canton de Glaris (c. 3).

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TF 4A_341/2016, 4A_343/2016 du 10 février 2017

Divers; contrat d’hébergement; responsabilité de l’hôtelier; art. 84, 487 ss CO; 58 CPC

Le juge qui est saisi de conclusions libellées en francs suisses ne peut pas allouer les prétentions dans la monnaie étrangère effectivement due ; les créances en dommages-intérêts contractuels ne sont pas nécessairement soumises à la monnaie régissant le contrat mais doivent en principe être établies dans la monnaie de l’Etat dans lequel le dommage patrimonial est survenu ; en l’occurrence, l’autorité cantonale n’a pas enfreint l’art. 84 CO en retenant que les dommages-intérêts liés au vol de bijoux dans une chambre d’hôtel étaient dus en francs suisses, peu importe que le domicile de la cliente se trouve en France (c. 2).

Le contrat d’hébergement en vertu duquel l’hôtelier fournit un logement au voyageur est un contrat innommé qui comprend des éléments de bail, de vente, de mandat et de dépôt ; les art. 487 à 489 CO règlent la responsabilité de l’hôtelier en cas de détérioration, de destruction ou de soustraction des effets apportés par les voyageurs ; le client a en principe le devoir de déposer ses objets de valeur auprès de l’hôtelier et celui-ci doit permettre aux voyageurs de déposer leurs valeurs en lieu sûr ; en l’espèce, l’hôtelière n’a pas pris de mesures spécifiques pour filtrer l’entrée des visiteurs, en particulier pour surveiller l’accès aux chambres d’hôtel ; or la cour cantonale pouvait raisonnablement exiger qu’en période de fêtes de fin d’année, propice aux cambriolages, un hôtel de luxe utilise ses caméras de surveillance en faisant visionner les images par une personne en direct ; ce manquement suffit à engager sa responsabilité ; la cliente aurait quant à elle dû confier ses bijoux à l’hôtelière, pour être placés dans le coffre-fort de la réception et non dans celui de sa chambre ; la faute de la cliente n’est toutefois pas suffisante pour interrompre le lien de causalité adéquate entre la faute de l’hôtelière et le dommage, car l’hôtelière devait compter avec la possibilité que ses clients fortunés, malgré les mises en garde, conservent des biens de valeur dans le coffre de leur chambre (c. 4).

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Les Masters en droit de l’Université de Neuchâtel

Découvrez les nombreux master de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2017-2018, en cliquant ici

www. bail.ch

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