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Newsletter juin 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


8e Journée romande de la location immobilière

Le bail : controverses, encore et toujours !

Les baux à durée déterminée

Organisée par la SVIT School, en partenariat avec le Séminaire sur le droit du bail, la 8e Journée romande de la location immobilière permettra à Me François Bohnet, Me Philippe Conod et Me Jean-Marc Siegrist de débattre de la question des baux à durée déterminée

  • le 16 juin 2015 au Musée Olympique de Lausanne

Vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

Actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière

Jeudi 10 septembre 2015

Sur le modèle des années passées, la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, en collaboration avec la Chambre immobilière neuchâteloise et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, organise un nouveau séminaire sur l’actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière.

Vous trouverez le programme détaillé de cette journée, destinée aux avocats, notaires, fiduciaires, banquiers, experts fiscaux, gérants, courtiers, promoteurs immobiliers, propriétaires privés et institutionnels, architectes et tous professionnels de l’immobilier, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

1er séminaire sur la PPE

Vendredi 25 septembre 2015

La Faculté de droit a le plaisir de vous annoncer son premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise. Les sujets ci-après y seront abordés :

  • Le procès : PPE contre PP-iste
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • L’administrateur de PPE en pratique
    M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
  • Les servitudes et la PPE
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • Les locaux annexes distincts
    Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg

La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :

  • PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
  • PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et CPC, Me François Bohnet

Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.

TF 4A_92/2015 - ATF 141 III 201 du 18 mai 2015

Procédure ; impossibilité de nommer un expert-arbitre privé en matière de bail à loyer ou à ferme d’habitation ; art. 189 al. 3 lit. a, 354, 361 al. 4 CPC

Dans le domaine de l’expertise-arbitrage, la notion de « libre disposition du litige » au sens de l’art. 189 al. 3 lit. a CPC est la même que celle de l’art. 354 CPC en matière d’arbitrage ; une question relative à un litige de bail à loyer ou à ferme d’habitation ne peut être soumise à un expert-arbitre privé mais uniquement à l’autorité de conciliation, compte tenu de l’art. 361 al. 4 CPC, également applicable en lien avec l’art. 189 CPC (c. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_92/2015 - ATF 141 III 201

François Bohnet

Pascal Jeannin

Expertise-arbitrage et fixation du loyer

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TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015

Défaut ; réduction de loyer proportionnelle au défaut ; comportement du locataire conforme à la bonne foi ; art. 257g al. 1, 259d CO ; art. 2 al. 2 CC

En cas de défauts de la chose louée, le locataire peut prétendre à une réduction de loyer proportionnelle aux défauts ; il doit cependant se comporter de manière conforme à la bonne foi en signalant sans retard les défauts au bailleur (c. 3-4).

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TF 4A_14/2015 du 26 février 2015

Résiliation ; coopérative d’habitation ; contestation du congé fondée sur la nullité de la décision d’exclusion ; art. 846 al. 3 CO

En matière de coopérative d’habitation, lorsque le rapport coopératif et le rapport obligationnel ne sont pas couplés, la décision d’exclusion et la résiliation du bail donnent lieu à des procédures distinctes devant l’autorité compétente pour chacune ; dans le cadre de la contestation du congé, seule la nullité absolue de la décision d’exclusion peut être invoquée, puisqu’elle peut être constatée en tout temps (c. 2) ; celle-ci ne frappe que les vices les plus graves ; tel n’est pas le cas en l’espèce, la décision d’exclusion indiquant clairement le dies a quo du délai de recours (c. 3).

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TF 4A_681/2014 du 29 avril 2015

Commercial ; résiliation ; diligence ; congé anticipé fondé sur des nuisances sonores nocturnes ; art. 257f al. 2 et 3 CO

Pour que le maintien du bail soit devenu insupportable au point de fonder un congé anticipé, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité après avoir su que les nuisances se poursuivaient malgré son avertissement (c. 3).

L’exploitation d’un bar dans les locaux loués implique la diffusion d’une musique d’ambiance, mais non d’une musique à fort volume ; des nuisances sonores nocturnes constituent donc une violation du devoir de diligence au sens de l’art. 257f al. 2 CO ; le fait qu’à la conclusion du bail, le premier étage de l’immeuble était affecté à des bureaux et non à des habitations n’est pas pertinent dès lors que les bailleurs ne se sont pas engagés à ne pas en modifier l’affectation (c. 4).

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TF 4A_673/2014 du 24 février 2015

Résiliation ; prolongation ; moment pour déterminer le motif du congé ; moment pour déterminer si une prolongation de bail se justifie ; besoin propre du bailleur lié aux problèmes de santé de sa concubine ; art. 271 al. 1, 272 CO ; art. 97 al. 1, 105 al. 2 LTF

Pour déterminer si un congé est contraire à la bonne foi, il faut se placer au moment où le bailleur a résilié le contrat ; l’établissement des motifs du congé est une question de fait, que le Tribunal fédéral ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire (c. 2).

La question de savoir si une prolongation de bail se justifie et, le cas échéant, dans quelle mesure, se détermine au moment où le tribunal rend sa décision ; l’autorité précédente pouvait donc se fonder sur un certificat médical produit par le bailleur au stade de la procédure d’appel ; le motif tiré du besoin propre du bailleur peut aussi concerner son concubin, en l’occurrence l’état de santé de celui-ci, qui lui impose de vivre dans un logement plus petit et de plain-pied (c. 3).

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TF 4A_90/2015 du 01 avril 2015

Expulsion ; procédure ; intérêt des locataires à recourir au TF lorsque la cour cantonale rejette la requête de mesures provisionnelles tendant à leur évacuation ; art. 76 al. 1 let. b LTF

Lorsque la cour cantonale rend formellement une décision d’irrecevabilité, mais modifie, matériellement, l’ordonnance de mesures provisionnelles attaquée en interprétant celle-ci en ce sens que l’expulsion ne peut être prononcée que dans les 20 jours suivant le jugement au fond, elle rend un arrêt rejetant la requête de mesures provisionnelles ; les locataires n’ont dès lors pas d’intérêt à recourir au Tribunal fédéral sur la question de fond de leur évacuation (c. 1).

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TF 4A_201/2015 du 04 mai 2015

Procédure ; signature du mémoire de recours au TF ; art. 42 al. 5 LTF

L’envoi d’un recours par téléfax ne contient pas de signature originale ; l’acte est donc irrecevable.

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TF 4A_173/2015 du 06 mai 2015

Procédure ; contenu du mémoire de recours au TF ; art. 42, 108 al. 1 LTF

Un recours au Tribunal fédéral doit indiquer notamment les conclusions et les motifs ; à défaut, il est manifestement irrecevable (c. 3).

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TF 2C_342/2014 du 17 avril 2015

Bail à ferme agricole ; droit public ; conditions d’application de l’art. 8 LDFR au regard de l’autorisation d’affermage prévue par la LBFA ; art. 1 al. 1 lit. a, 4 al. 3 lit. a, 7, 8, 84 LDFR ; art. 30, 31 LBFA

Lorsque l’art. 8 LDFR s’applique, le bien-fonds n’est pas soumis aux règles sur les entreprises agricoles mais uniquement à celles sur les immeubles agricoles ; pour que cette disposition soit applicable, il faut que l’entreprise concernée ait licitement affermé tout ou partie de ses parcelles ; cela signifie qu’une autorisation d’affermages au sens des art. 30 ss LBFA ait effectivement été octroyée par l’autorité cantonale compétente ; le seul fait que les conditions légales d’une autorisation soient remplies ne suffit pas (c. 3).

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www.bail.ch

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