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Newsletter novembre 2019

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A.


TF 4A_39/2019 du 23 juillet 2019

Résiliation anticipée; violation du devoir de diligence; sous-location; prêt à usage; devoir d’entretien d’un parent; art. 257f al. 3, 262, 305 CO; 276 al. 1 et 277 al. 2 CC

La question de l’hébergement d’un enfant en apprentissage ne relève ni du droit du bail, ni du droit du prêt à usage, mais du droit de la filiation et du devoir d’entretien du ou des parents (art. 276 al. 1 et 277 al. 2 CC). L’hébergement de cet enfant entre ainsi en principe dans l’usage normal de la chose louée par le parent locataire, même si celui-ci ne vit pas personnellement dans le logement. En l’absence d’une sous-location injustifiée, le bailleur ne peut dès lors résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO (consid. 4.3 s.).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_39/2019

Aurélie Gandoy

Titulaire du brevet d'avocat, assistante-doctorante à l'Université de Neuchâtel

Remise de l’usage de la chose louée à un·e enfant dont la ou le locataire a une charge légale d’entretien

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TF 4A_149/2019 du 09 septembre 2019

Frais accessoires; accord sur les frais accessoires; renvoi concret à des clauses contractuelles; art. 257a al. 2 CO

Les frais accessoires sont à charge du locataire lorsque cela a été spécialement convenu par les parties (art. 257a al. 2 CO). Un tel accord n’est pas soumis à une forme particulière et peut être déduit des circonstances. Un simple renvoi dans le contrat à des conditions générales n’est pas suffisant (consid. 2.1). Dans le cas d’espèce, le contrat de bail entre les parties mettait à charge des locataires les « autres frais accessoires », et renvoyait à des dispositions contractuelles préformulées. L’instance précédente ne pouvait dès lors retenir un accord sur les frais accessoires sur cette base (consid. 2.2). Toutefois, les locataires avaient admis devant le juge de première instance avoir été informés des frais accessoires à leur charge. Il existait dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat (consid. 2.3).

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TF 4A_209/2019 du 08 octobre 2019

Procédure; frais accessoires; appréciation anticipée des preuves; charge de l’allégation et de la motivation; frais accessoires; obligation de fournir un décompte clair et compréhensible; art. 4 al. 1 OBFL ; 257b al. 2 CO

Le Tribunal peut renoncer à administrer certaines preuves produites lorsqu’il a déjà forgé son opinion sur la base des preuves administrées et que, par une appréciation anticipée des preuves proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion. Par ailleurs, le Tribunal n’a pas à tenir compte de preuves qui ne sont pas proposées régulièrement devant lui. Les preuves produites par une partie à la procédure doivent se rapporter concrètement à des faits allégués par celle-ci durant la procédure de première instance. La charge de l’allégation et de la motivation doit ressortir des écrits, et non pas constituer en un simple renvoi aux annexes (consid. 7.2.2.1).

Selon l’art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l’art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s’agit d’un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte (consid. 8.2.4.2).

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TF 4A_284/2019 du 01 octobre 2019

Résiliation; besoin personnel; bonne foi; art. 271 al. 1 CO

Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l’entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d’administration. Un tel motif n’est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (consid. 2.4).

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TF 4A_315/2019 du 09 septembre 2019

Résiliation; vente; résiliation ordinaire du bail suite à une proposition d’achat; art. 271, 261 CO

Il est de jurisprudence constante qu’il n’est pas contraire à la bonne foi au sens de l’art. 271 CO pour un bailleur de résilier le bail en raison de sa volonté de vendre la chose louée et par conséquent d’en tirer un meilleur prix. Il n’est pas nécessaire que le bailleur ait déjà trouvé un acheteur. A fortiori, le bailleur est en droit de résilier le bail, en respectant le préavis, lorsqu’il dispose d’une opportunité concrète de conclusion d’un contrat de vente. L’art. 261 CO n’est pas un obstacle. Cette disposition a uniquement pour vocation d’empêcher une résiliation extraordinaire en cas de vente, mais pas une résiliation ordinaire (consid. 2.2).

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TF 4A_331/2019 du 04 septembre 2019

Procédure; résiliation; sommation écrite; nécessité d’une signature manuscrite; invocation d’un vice de forme; absence de situation juridique claire; art. 257d al. 1 CO; 257 CPC

Le Tribunal fédéral et la doctrine ne se sont pas prononcés sur la question de savoir si une sommation « écrite » au sens de l’art. 257d al. 1 CO nécessite une signature écrite à la main. Il ne s’agit toutefois pas pour autant d’une question juridique de principe (consid. 8).

Le fait pour le locataire d’invoquer l’inefficacité du congé en raison de ce vice de forme fait obstacle à une requête introduite en procédure sommaire (art. 257 CPC), faute de situation juridique claire. L’invocation d’un vice de forme est indépendante des moyens d’annulation (art. 271 s. CO) et ne se périme pas en l’absence d’action dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO (consid. 6).

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TF 5D_58/2019 du 11 octobre 2019

Procédure; expulsion; valeur litigieuse; procédure en cas clair portant sur l’expulsion; art. 74 al. 1 lit. a et 51 al. 1 lit. a LTF

En matière de bail, les recours auprès du Tribunal fédéral sont recevables si la valeur litigieuse s’élève au moins à CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 lit. a LTF). Lorsque le litige porte sur une décision prise dans le cadre d’une procédure en cas clair portant sur une requête en expulsion, la valeur litigieuse correspond à la valeur du loyer pour la chose louée pour six mois.

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TF 5D_157/2019 du 30 septembre 2019

Rénovation; inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; travaux de rénovation par le locataire; art. 839 CC

Le locataire peut dans certains cas effectuer des travaux de transformation et de rénovation dans les locaux loués. Tel est particulièrement le cas lorsque le bail porte sur des locaux bruts. L’artisan ou l’entrepreneur intervenant dans ce cadre peut requérir l’inscription provisoire d’une hypothèque légale sur la propriété du bailleur en démontrant qu’il avait donné son accord pour les travaux (consid. 4).

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TF 6B_901/2019 du 11 octobre 2019

Droit pénal; restitution des locaux par le locataire; dommage à la propriété; violation de domicile; art. 144 et 186 CP

La restitution des locaux loués implique une renonciation claire du locataire à l’usage de la chose. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier est réputé n’avoir pas restitué les locaux. En l’espèce, les locataires avaient agi en annulation du congé, conservé une clef et laissé du mobilier dans les locaux. Le bailleur ne pouvait dès lors se prévaloir du fait que les locataires avaient quitté les locaux pour y entrer et se débarrasser des objets laissés. Il s’est donc notamment rendu coupable de violation de domicile et de dommage à la propriété (consid. 1.6-1.7).

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