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Newsletter Bail - Rétrospective 2021


Janvier 2021

 

TF 4A_482/2019 du 10 novembre 2020

Généralités; loyer; existence d’une créance; action en libération de dette; reconnaissance de dette; art. 17 CO; 82 et 83 al. 2 LP

La procédure en mainlevée provisoire de l’opposition est une procédure sur pièces qui n’a pas pour but de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l’existence d’un titre exécutoire. L’action en libération de dette tend à faire constater que la créance déduite en poursuite est inexistante ou inexigible au moment de l’introduction de la poursuite.

Une reconnaissance de dette est formellement causale lorsqu’elle mentionne la cause de l’obligation. Une reconnaissance « abstraite » est également valable (art. 17 CO). La reconnaissance de dette n’est toutefois valable que si la cause de l’obligation est elle-même invocable (consid. 3).

En l’espèce, la reconnaissance de dette faisait référence à un prêt. Or, aucun prêt n’avait été octroyé de sorte que la cause sous-jacente à la reconnaissance étant inexistante, l’action en libération de dette a été admise (consid. 5).

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Général Loyer

Commentaire de l'arrêt TF 4A_482/2019

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail

Si, pour se faire pardonner, 2020 signait une reconnaissance de dette en faveur de 2021, à quoi faudrait-il être attentif ?

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Février 2021

 

TF 4A_86/2020 - ATF 147 III 32 du 05 janvier 2021

Loyer; bail à loyer indexé; modification du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé; méthode relative; application de la méthode absolue; art. 269b et 270a CO

Conformément à l’art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyer indexé en convenant d’une clause d’indexation : (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l’indice d’indexation est l’ISPC. Au début du bail à loyer indexé, le locataire a la possibilité d’ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l’art. 270 CO, cette action étant expressément réservée par l’art. 270c CO. A l’expiration de la durée initiale, chaque partie peut – en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269a et 270a CO). Les parties ne pouvaient en effet penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. Ainsi, les parties peuvent demander une augmentation, respectivement une diminution du loyer en invoquant la méthode relative (consid. 3.4.1).

Il convient donc de trancher la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé en invoquant la méthode absolue du rendement net. Le locataire peut agir en contestation du loyer initial fondée sur la méthode absolue au début du bail à loyer indexé (art. 270c et 269 CO). Le fait de lui donner la possibilité de le faire à nouveau à l’expiration de la durée du bail initial revient à contourner le délai et les conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, le locataire ne peut invoquer, à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé, qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs (consid. 3.5).

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Loyer Destiné à la publication

Commentaire de l'arrêt TF 4A_86/2020 - ATF 147 III 32

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

Modification du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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Mars 2021

 

TF 4A_468/2020 du 09 février 2021

Résiliation; diligence; résiliation extraordinaire; violation du devoir de diligence; refus du locataire de produire une police d’assurance RC; art. 257f al. 3 CO

Le locataire soumis à l’obligation de contracter une assurance responsabilité civile qui refuse de transmettre sa police d’assurance au bailleur malgré des demandes répétées commet une violation grave du contrat de bail ; il importe peu de savoir si un dommage est survenu (consid. 4.1.1). Un tel comportement rend le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (consid. 4.1.2). Dans ces circonstances, le bailleur peut résilier le bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO si les autres conditions prévues par cette disposition sont remplies (avertissement écrit du bailleur au locataire ; persistance de la violation du contrat ; délai de préavis de trente jours pour la fin d’un mois pour la résiliation du bail) (consid. 4.1.3).

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Résiliation Diligence

Commentaire de l'arrêt TF 4A_468/2020

Damien Tournaire

Avocat spécialiste FSA droit du bail

Le locataire refusant de produire sa police d’assurance RC s’expose à une résiliation extraordinaire du bail

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Avril 2021

 

TF 4A_305/2020 du 11 février 2021

Rénovations; travaux de rénovations et de modifications; principe d’accession; fin du bail; restitution des locaux; droit d’enlèvement; droit à une indemnité; art. 260a, 267 CO ; 642 CC

Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose (consid. 5.4.1).

La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO (consid. 5.4.2).

La « plus-value » au sens de l’art. 260a al. 3 CO correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Savoir si la plus-value est considérable s’apprécie en fonction des circonstances du cas concret (coût des travaux, loyer du locataire, avantages au profit du bailleur) (consid. 5.4.3).

En l’espèce, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité de CHF 27'956.- pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire (consid. 5.5).

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Rénovations

Commentaire de l'arrêt TF 4A_305/2020

Aurélie Gandoy

Avocate à Lausanne et doctorante

Le droit d’enlèvement face à l’indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée

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Mai 2021

 

TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419 du 01 avril 2021

Généralité; interruption de la prescription; art. 138 al. 1 CO

L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue (consid. 7 ss).

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Général Destiné à la publication

Commentaire de l'arrêt TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail

La suspension du délai de prescription en cas de procédure judiciaire

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Juin 2021

 

TF 4A_571/2020 - ATF 147 III 218 du 23 mars 2021

Défaut; résiliation; expulsion; destiné à la publication; consignation des loyers; interprétation de la loi; art. 257d, 259g CO

L’art. 259g CO permet au locataire qui exige la réparation d’un défaut de consigner les loyers. Pour que la consignation soit valable, il faut qu’elle porte sur des loyers qui ne sont pas encore échus. Si cette condition n’est pas remplie, les loyers ne sont pas réputés payés au sens de l’art. 259g al. 2 CO et le locataire s’expose à une résiliation extraordinaire pour défaut de paiement (art. 257d al. 2 CO) (consid. 3.3.2.6)

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Défaut Résiliation Expulsion Destiné à la publication

Commentaire de l'arrêt TF 4A_571/2020 - ATF 147 III 218

Marie-Laure Percassi

Doctorante et collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel

La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement

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Juillet 2021

 

TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431 du 06 mai 2021

Loyer; procédure; contestation du loyer initial; loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; fardeau de la preuve; art. 269a let. a, 270 CO; 11 OBLF

En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’IPC (consid. 3.3.1 et 3.3.2).

Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser (consid. 3.5.4). Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans (consid. 3.5.3).

Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve) (consid. 4.3).

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Loyer Procédure Destiné à la publication

Commentaire de l'arrêt TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431

Pascal Jeannin

Greffier-juriste et avocat

Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d’un immeuble ancien

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Août 2021

 

TF 4A_6/2021 du 22 juin 2021

Loyer; majoration du loyer en cours de bail; importantes réparations; investissements créant des plus-values; art. 269a let. b, 269d, 270b al. 1 CO; 14 al. 1 OBLF

La majoration de loyer par le bailleur en cours de bail (art. 269d CO) n’est en règle générale pas abusive si elle est justifiée par des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (art. 269a let. b CO cum art. 14 al. 1 1re phr. OBLF) (consid. 3).

Lorsque d’importantes réparations sont entreprises, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values (qui peuvent être répercutées sur le loyer) et des mesures d’entretien. L’art. 14 al. 1 2phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable (consid. 3).

Le coût des importantes réparations doit être réparti entre les différents appartements de l’immeuble. Plusieurs méthodes sont envisageables, pour autant que la clé de répartition des coûts reflète la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (consid. 3).

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Rénovations Loyer

Commentaire de l'arrêt TF 4A_6/2021

Marie-Laure Percassi

Doctorante et collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel

La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d’importantes réparations

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Septembre 2021

 

TF 4A_289/2021 du 16 juillet 2021

Procédure; restitution de délai; défaut à l’audience de conciliation; art. 148 CPC

En matière de restitution de délai (art. 148 CPC), déterminer le comportement de la partie est une question de fait, tandis que qualifier la faute (de légère ou non) est une question de droit. Le tribunal fait usage de son pouvoir d’appréciation pour estimer la gravité de la faute, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme une décision refusant la restitution de délai à une partie ayant fait défaut à une audience de conciliation (en raison d’un retard de 20 minutes) sans excuse valable.

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Procédure

Commentaire de l'arrêt TF 4A_289/2021

Patricia Dietschy-Martenet

Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne

Arrivée tardive à l’audience de conciliation : la question de la faute légère

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JTBL/565/2021 du 28 juin 2021

Défaut; loyer Covid-19; réduction de loyer; notion de défaut; impossibilité subséquente d’exécuter le contrat; clausula rebus sic stantibus; art. 119, 256, 259a ss, 266g CO; 2 CC

La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable (consid. 4).

Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées (consid. 5c).

La question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies (consid. 5d).

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Défaut Loyer

Commentaire de l'arrêt JTBL/565/2021

Tatiana Gurbanov

Avocate spécialiste FSA droit du bail

Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie COVID-19

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Octobre 2021

 

TF 4A_129/2021 du 09 août 2021

Généralité; conclusion; résiliation; bail conclu avec une personne décédée; nullité partielle; résiliation; art. 11 CC; 32, 53 et 271 CO; 9 Cst.

Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils) (consid. 4.1). Dans le cas d’espèce (bail conclu entre une bailleresse et deux époux locataires, alors que l’épouse était décédée), le Tribunal fédéral retient que l’inexistence n’est que partielle : (i) le vice ne concernait qu’une partie du contrat (condition objective) et (ii) le maintien du contrat avec l’époux seul correspondait à ce que les parties auraient convenu de bonne foi si elles avaient envisagé cette éventualité (condition subjective) (consid. 4.3).

Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO) (consid. 4.1.1.1).

Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s’il n’est qu’un prétexte, relève des constatations de fait, qui lient en principe le Tribunal fédéral. En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit et le Tribunal fédéral la revoit librement (consid. 5.1).

Note : cette affaire a déjà été portée devant le Tribunal fédéral (TF 4A_35/2018 du 31 janvier 2018). Un résumé de cet arrêt a été publié dans la Newsletter Bail.ch et peut être consulté ici : https://bail.ch/files/arrets/5...

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Général Conclusion Résiliation

Commentaire de l'arrêt TF 4A_129/2021

Xavier Rubli

Avocat spécialiste FSA en droit du bail

Nullité partielle d’un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi

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Novembre 2021

 

TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021

Résiliation; résiliation pour des motifs économiques; art. 271 et 271a CO; 2 al. 1 CC

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive et la résiliation doit être considérée comme abusive si elle ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 4.1.2).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé mais non abusif, ne constitue pas généralement pas un abus de droit. Ce motif ne doit pas être un prétexte : le bailleur doit pouvoir exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur. Le tribunal doit examiner si une augmentation de loyer est possible en application de la méthode absolue (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation (ici le locataire). Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession permettant de vérifier le motif du congé invoqué (consid. 4.2).

Rappel des principes relatifs à l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision (consid. 5.1.1) et à l’examen des griefs par l’autorité d’appel (consid. 5.1.2).

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Résiliation

Commentaire de l'arrêt TF 4A_69/2021

Aurélie Gandoy

Avocate à Lausanne et doctorante

Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques

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Décembre 2021

 

TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021

Procédure; validité de la formule officielle; fardeau de la preuve; art. 8 CC

Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (consid. 3.3.1 ; rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369).

En revanche, l’indication que la formule officielle est annexée au contrat bail ne permet pas de présumer que le bailleur a notifié une formule valable, par exemple complète ou recto verso (consid. 3.3.2). Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve (consid. 3.3.3).

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Procédure

Commentaire de l'arrêt TF 4A_592/2020

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Fardeau de la preuve en matière de formule officielle : deuxième manche

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