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Newsletter Bail - Rétrospective 2021
Janvier 2021
TF 4A_482/2019 du 10 novembre 2020
Généralités; loyer; existence d’une créance; action en libération de dette; reconnaissance de dette; art. 17 CO; 82 et 83 al. 2 LP
La procédure en mainlevée provisoire de l’opposition est une procédure sur pièces qui n’a pas pour but de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l’existence d’un titre exécutoire. L’action en libération de dette tend à faire constater que la créance déduite en poursuite est inexistante ou inexigible au moment de l’introduction de la poursuite.
Une reconnaissance de dette est formellement causale lorsqu’elle mentionne la cause de l’obligation. Une reconnaissance « abstraite » est également valable (art. 17 CO). La reconnaissance de dette n’est toutefois valable que si la cause de l’obligation est elle-même invocable (consid. 3).
En l’espèce, la reconnaissance de dette faisait référence à un prêt. Or, aucun prêt n’avait été octroyé de sorte que la cause sous-jacente à la reconnaissance étant inexistante, l’action en libération de dette a été admise (consid. 5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_482/2019
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Février 2021
TF 4A_86/2020 - ATF 147 III 32 du 5 janvier 2021
Loyer; bail à loyer indexé; modification du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé; méthode relative; application de la méthode absolue; art. 269b et 270a CO
Conformément à l’art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyer indexé en convenant d’une clause d’indexation : (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l’indice d’indexation est l’ISPC. Au début du bail à loyer indexé, le locataire a la possibilité d’ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l’art. 270 CO, cette action étant expressément réservée par l’art. 270c CO. A l’expiration de la durée initiale, chaque partie peut – en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269a et 270a CO). Les parties ne pouvaient en effet penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. Ainsi, les parties peuvent demander une augmentation, respectivement une diminution du loyer en invoquant la méthode relative (consid. 3.4.1).
Il convient donc de trancher la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé en invoquant la méthode absolue du rendement net. Le locataire peut agir en contestation du loyer initial fondée sur la méthode absolue au début du bail à loyer indexé (art. 270c et 269 CO). Le fait de lui donner la possibilité de le faire à nouveau à l’expiration de la durée du bail initial revient à contourner le délai et les conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, le locataire ne peut invoquer, à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé, qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs (consid. 3.5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_86/2020 - ATF 147 III 32
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Philippe Conod
Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit
Mars 2021
TF 4A_468/2020 du 9 février 2021
Résiliation; diligence; résiliation extraordinaire; violation du devoir de diligence; refus du locataire de produire une police d’assurance RC; art. 257f al. 3 CO
Le locataire soumis à l’obligation de contracter une assurance responsabilité civile qui refuse de transmettre sa police d’assurance au bailleur malgré des demandes répétées commet une violation grave du contrat de bail ; il importe peu de savoir si un dommage est survenu (consid. 4.1.1). Un tel comportement rend le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (consid. 4.1.2). Dans ces circonstances, le bailleur peut résilier le bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO si les autres conditions prévues par cette disposition sont remplies (avertissement écrit du bailleur au locataire ; persistance de la violation du contrat ; délai de préavis de trente jours pour la fin d’un mois pour la résiliation du bail) (consid. 4.1.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_468/2020
Damien Tournaire
Avocat spécialiste FSA droit du bail
Avril 2021
TF 4A_305/2020 du 11 février 2021
Rénovations; travaux de rénovations et de modifications; principe d’accession; fin du bail; restitution des locaux; droit d’enlèvement; droit à une indemnité; art. 260a, 267 CO ; 642 CC
Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose (consid. 5.4.1).
La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO (consid. 5.4.2).
La « plus-value » au sens de l’art. 260a al. 3 CO correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Savoir si la plus-value est considérable s’apprécie en fonction des circonstances du cas concret (coût des travaux, loyer du locataire, avantages au profit du bailleur) (consid. 5.4.3).
En l’espèce, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité de CHF 27'956.- pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire (consid. 5.5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_305/2020
Aurélie Gandoy
Docteure en droit, avocate à Fribourg
Mai 2021
TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419 du 1 avril 2021
Généralité; interruption de la prescription; art. 138 al. 1 CO
L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue (consid. 7 ss).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Juin 2021
TF 4A_571/2020 - ATF 147 III 218 du 23 mars 2021
Défaut; résiliation; expulsion; destiné à la publication; consignation des loyers; interprétation de la loi; art. 257d, 259g CO
L’art. 259g CO permet au locataire qui exige la réparation d’un défaut de consigner les loyers. Pour que la consignation soit valable, il faut qu’elle porte sur des loyers qui ne sont pas encore échus. Si cette condition n’est pas remplie, les loyers ne sont pas réputés payés au sens de l’art. 259g al. 2 CO et le locataire s’expose à une résiliation extraordinaire pour défaut de paiement (art. 257d al. 2 CO) (consid. 3.3.2.6)
Commentaire de l'arrêt TF 4A_571/2020 - ATF 147 III 218
Marie-Laure Percassi
Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate
Juillet 2021
TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431 du 6 mai 2021
Loyer; procédure; contestation du loyer initial; loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; fardeau de la preuve; art. 269a let. a, 270 CO; 11 OBLF
En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’IPC (consid. 3.3.1 et 3.3.2).
Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser (consid. 3.5.4). Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans (consid. 3.5.3).
Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve) (consid. 4.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
Août 2021
TF 4A_6/2021 du 22 juin 2021
Loyer; majoration du loyer en cours de bail; importantes réparations; investissements créant des plus-values; art. 269a let. b, 269d, 270b al. 1 CO; 14 al. 1 OBLF
La majoration de loyer par le bailleur en cours de bail (art. 269d CO) n’est en règle générale pas abusive si elle est justifiée par des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (art. 269a let. b CO cum art. 14 al. 1 1re phr. OBLF) (consid. 3).
Lorsque d’importantes réparations sont entreprises, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values (qui peuvent être répercutées sur le loyer) et des mesures d’entretien. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable (consid. 3).
Le coût des importantes réparations doit être réparti entre les différents appartements de l’immeuble. Plusieurs méthodes sont envisageables, pour autant que la clé de répartition des coûts reflète la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (consid. 3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_6/2021
Marie-Laure Percassi
Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate
Septembre 2021
TF 4A_289/2021 du 16 juillet 2021
Procédure; restitution de délai; défaut à l’audience de conciliation; art. 148 CPC
En matière de restitution de délai (art. 148 CPC), déterminer le comportement de la partie est une question de fait, tandis que qualifier la faute (de légère ou non) est une question de droit. Le tribunal fait usage de son pouvoir d’appréciation pour estimer la gravité de la faute, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4).
En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme une décision refusant la restitution de délai à une partie ayant fait défaut à une audience de conciliation (en raison d’un retard de 20 minutes) sans excuse valable.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_289/2021
Patricia Dietschy
Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne
JTBL/565/2021 du 28 juin 2021
Défaut; loyer Covid-19; réduction de loyer; notion de défaut; impossibilité subséquente d’exécuter le contrat; clausula rebus sic stantibus; art. 119, 256, 259a ss, 266g CO; 2 CC
La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable (consid. 4).
Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées (consid. 5c).
La question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies (consid. 5d).
Commentaire de l'arrêt JTBL/565/2021
Tatiana Gurbanov
Avocate spécialiste FSA droit du bail
Octobre 2021
TF 4A_129/2021 du 9 août 2021
Généralité; conclusion; résiliation; bail conclu avec une personne décédée; nullité partielle; résiliation; art. 11 CC; 32, 53 et 271 CO; 9 Cst.
Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils) (consid. 4.1). Dans le cas d’espèce (bail conclu entre une bailleresse et deux époux locataires, alors que l’épouse était décédée), le Tribunal fédéral retient que l’inexistence n’est que partielle : (i) le vice ne concernait qu’une partie du contrat (condition objective) et (ii) le maintien du contrat avec l’époux seul correspondait à ce que les parties auraient convenu de bonne foi si elles avaient envisagé cette éventualité (condition subjective) (consid. 4.3).
Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO) (consid. 4.1.1.1).
Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s’il n’est qu’un prétexte, relève des constatations de fait, qui lient en principe le Tribunal fédéral. En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit et le Tribunal fédéral la revoit librement (consid. 5.1).
Note : cette affaire a déjà été portée devant le Tribunal fédéral (TF 4A_35/2018 du 31 janvier 2018). Un résumé de cet arrêt a été publié dans la Newsletter Bail.ch et peut être consulté ici : https://bail.ch/files/arrets/5...
Commentaire de l'arrêt TF 4A_129/2021
Xavier Rubli
Avocat spécialiste FSA en droit du bail
Novembre 2021
TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021
Résiliation; résiliation pour des motifs économiques; art. 271 et 271a CO; 2 al. 1 CC
Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive et la résiliation doit être considérée comme abusive si elle ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 4.1.2).
La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé mais non abusif, ne constitue pas généralement pas un abus de droit. Ce motif ne doit pas être un prétexte : le bailleur doit pouvoir exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur. Le tribunal doit examiner si une augmentation de loyer est possible en application de la méthode absolue (consid. 4.1.3).
Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation (ici le locataire). Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession permettant de vérifier le motif du congé invoqué (consid. 4.2).
Rappel des principes relatifs à l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision (consid. 5.1.1) et à l’examen des griefs par l’autorité d’appel (consid. 5.1.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_69/2021
Aurélie Gandoy
Docteure en droit, avocate à Fribourg
Décembre 2021
TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021
Procédure; validité de la formule officielle; fardeau de la preuve; art. 8 CC
Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (consid. 3.3.1 ; rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369).
En revanche, l’indication que la formule officielle est annexée au contrat bail ne permet pas de présumer que le bailleur a notifié une formule valable, par exemple complète ou recto verso (consid. 3.3.2). Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve (consid. 3.3.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_592/2020
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
www.bail.ch
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