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Newsletter mai 2014

Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph. et Montini M.


18e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
    Contrat de bail et valorisation immobilière
  • Prof. Laurent Bieri
    La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée
  • Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
    L’expulsion
  • Prof. Pascal Pichonnaz
    L’abus de droit en droit du bail
  • Me Valérie Défago Gaudin
    Le droit public de la rénovation
  • Me David Lachat
    Le bail des cafés et des restaurants
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition

  • les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

TF 4A_503/2013 du 05 mars 2014

Résiliation ; prolongation ; conditions dans lesquelles le congé donné en vue d’importants travaux d’assainissement est valable ; fardeau de la preuve de l’impossibilité objective du projet de construction ou de transformation ; art. 271, 271a, 272 CO

Déterminer le motif réel du congé est une question de fait alors que dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi relève du droit.

Le congé est contraire à la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, procède d’un pur esprit de chicane, est fondé sur un motif ne constituant manifestement qu’un prétexte, ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence. En outre, les règles de la bonne foi ne commandent pas d’annoncer à l’avance un congé, ni ensuite d’attendre que le locataire trouve une solution pour se reloger.

La résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué n’est pas contraire aux règles de la bonne foi, du moment que ces travaux limitent considérablement la possibilité d’utiliser les locaux loués et que le bailleur se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux. Cependant, un congé peut être abusif si, au moment de celui-ci, le bailleur bénéfice d’une garantie (sérieuse) que le locataire ira se loger ailleurs pendant les travaux.

Le congé est abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, ce qu’il incombe au locataire de prouver.

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_503/2013

Philippe Conod

Congé rénovation

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TF 5A_606/2013 du 21 mars 2014

Poursuite en réalisation de gage ; avis aux locataires ; effet de la non-validation de l’avis aux locataires sur le droit du bailleur (et débiteur-gagiste) de disposer des loyers ; art. 153a LP ; 93 al. 3 ORFI

En cas d’annulation de l’avis aux locataires dans une poursuite en réalisation de gage, l’office doit remettre au bailleur (et débiteur-gagiste) les loyers déjà encaissés, conformément à l’art. 93 al. 3 ORFI et à l’art. 153a al. 3 LP (c. 3.2.1 et 3.2.2).

L’avis aux locataires constitue une mesure de sûretés provisoire d’urgence qui doit faire l’objet d’une validation par une ouverture d’action ou par une mainlevée. Si la validation n’a pas lieu, le débiteur-gagiste recouvre d’office son droit de disposition sur les loyers payés (c. 3.2.4).

Si un bailleur a été la cible d’une poursuite en réalisation de gage avec avis aux locataires qui n’a ensuite pas fait l’objet d’une ouverture d’action ou d’une mainlevée, l’autorité de surveillance qui refuse de rembourser au bailleur les loyers déposés à l’office des poursuites en raison de l’avis aux locataires viole le droit fédéral (c. 3.3).

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TF 4A_1/2014 du 26 mars 2014

Légitimation passive ; maxime inquisitoire sociale ; application de la maxime inquisitoire sociale à l’identification du défendeur lors d’une demande en constatation de la nullité d’une augmentation de loyer ; art. 261a, 269d al. 2 lit. b CO ; 60, 243 al. 2 lit. a, 247 al. 2 lit. c CPC

Selon l’art. 261a CO, les dispositions sur la cession de la chose sont applicables par analogie lorsque le bailleur accorde un droit réel limité à un tiers et que cela revient à un changement de propriétaire. Lorsque le bailleur ne fait que transférer la nue-propriété sur un objet loué à un tiers, tout en conservant l’usufruit, le rapport de bail ne passe pas au nouveau propriétaire (c. 2.1).

En vertu de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, la procédure simplifiée est applicable à une demande fondée sur l’art. 269d al. 2 lit. b CO en constatation de la nullité d’une augmentation de loyer. L’art. 247 al. 2 lit. a CPC prévoit que le tribunal établit les faits d’office dans les affaires visées à l’art. 243 al. 2 CPC. Cela correspond à la maxime inquisitoire sociale. Selon cette maxime, le tribunal n’est pas lié aux offres de preuve des parties et à leurs allégués. Si le tribunal a des raisons d’admettre que les offres de preuve d’une partie sont incomplètes, le tribunal doit requérir lui-même les preuves pertinentes dont il connaît l’existence en vertu des allégués des parties et du dossier (c. 2.3).

En l’espèce, vu que les nouveaux propriétaires n’étaient pas représentés professionnellement en première instance et qu’ils avaient allégué que l’ancien propriétaire était demeuré usufruitier sans le prouver, le tribunal aurait dû exiger un extrait complet du registre foncier afin de déterminer si les nouveaux nus-propriétaires étaient passivement légitimés (c. 2.2 et 2.4).

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TF 4A_484/2013 du 26 février 2014

Résiliation ; congé contraire à la bonne foi ; annulation du congé pour lequel le bailleur avance un faux motif ; art. 271 al. 1 CO

Le Tribunal fédéral rappelle tout d’abord que le congé est contraire à la bonne foi s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s’il est purement chicanier ou s’il est fondé sur un motif ne constituant manifestement qu’un prétexte.

Si le bailleur fournit un faux motif à l’appui de la résiliation alors qu’il n’est pas possible d’établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux, ou du moins aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation.

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TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014

Résiliation ; manque d’égards envers les voisins en raison des nuisances sonores, répétitives et à toute heure, du locataire ; validité du congé ; art. 257f CO

Tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, le locataire se doit d’avoir les égards envers les personnes habitant la maison et les voisins.

Les excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égards envers les voisins. Il est sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu’il ne peut pas maîtriser.

Le Tribunal fédéral de préciser encore que dire si la situation est insupportable au point de justifier la résiliation du bail est une question d’appréciation qu’il ne revoit qu’avec retenue.

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TF 4A_603/2013 du 19 mars 2014

Résiliation ; action en réduction de loyer intentée contre la bailleresse par un voisin (locataire aussi) en raison des nuisances émanant de l’école exploitée par le locataire ; appel en cause de ce dernier ; résiliation du bail de l’appelé en cause, en cours de procédure ; annulation du congé ; art. 271a al. 1 let. d CO

Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail.

Il en va de même du congé donné au locataire, appelé en cause, dans une procédure opposant un autre locataire au bailleur, lorsque celui-là prétend à une réduction de loyer consécutive aux nuisances de l’exploitation du locataire congédié.

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TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014

Résiliation ; prolongation ; procédure ; congé donné dans les 3 ans qui ont suivi une transaction judiciaire ; besoin urgent du bailleur ; validité du congé ici reconnue ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de prolongation ; art. 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 3 let. a, 272 CO ; 317 al. 1 let b CPC

La validité d’un congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté.

La résiliation est annulable lorsqu’elle intervient dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction. Cependant, le congé signifié durant cette période de protection de trois ans est valable s’il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les locaux loués. Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel. L’urgence doit être évaluée non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré. Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l’équité, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.

De la même manière, le juge apprécie également librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, cas échéant, pour quelle durée.

Enfin et contrairement à ce qui avait été retenu par l’instance cantonale de recours, le Tribunal fédéral relève que les allégations et moyens de preuve nouveaux ne sont en principe pas recevables en appel, sauf si, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces allégations et moyens de preuve ne pouvaient pas être introduits en première instance. Cette règle signifie que le procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges de première instance.

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www.bail.ch

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