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Newsletter novembre 2012
17e Séminaire sur le droit du bail
L'ouvrage édité à l'occasion du 17e Séminaire sur le droit du bail est disponible.
Vous y trouverez :
- Les défauts de la chose louée par Carole Aubert
- Bail et travaux de construction : aménagement, entretien et rénovation des locaux par Blaise Carron
- La protection du conjoint et du partenaire non signataires du bail par Muriel Barrelet
- Transfert du bail commercial et restitution anticipée de la chose louée par Pascal Terrapon
- Frais d’inscription, de dossier, de conclusion, de rappel, de résiliation : à charge du locataire ? par Karin Grobet Thorens
- Bail et procédure civile suisse : premiers développements par Philippe Conod et François Bohnet
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TF 4A_391/2012 - ATF 138 III 615 du 20 septembre 2012
Procédure ; suspension pendant les féries des délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action au fond après la délivrance de l’autorisation de procéder ; art. 145, 209 CPC
Les questions de délai pour procéder sont fondamentales pour la pratique judiciaire.
Les délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action devant le tribunal après l’échec de la conciliation et la délivrance de l’autorisation de procéder sont suspendus pendant les féries.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_391/2012 - ATF 138 III 615
Suspension pendant les féries des délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action au fond après la délivrance de l’autorisation de procéder
TF 4A_362/2012 du 28 septembre 2012
Conclusion ; procédure ; promesse de contracter un bail ; valeur litigieuse déterminante ; cause relevant du bail à loyer ; acte simulé ; fardeau de la preuve ; art. 18 al. 1, 22 CO ; art. 74 al. 1 LTF ; art. 8 CC
L'accord litigieux est une promesse de contracter un bail commercial. Pour la question de la valeur litigieuse, il n'est pas contesté en l'espèce que la cause relève (directement) du bail à loyer.
En l’occurrence, le locataire a avancé que la promesse de conclure un bail n’était autre qu’un acte simulé. Au sens de la loi, l’on se trouve en face à un tel acte lorsque les deux parties sont d'accord que les effets juridiques correspondant au sens objectif de leur déclaration ne doivent pas se produire et qu'elles n'ont voulu créer que l'apparence d'un acte juridique à l'égard des tiers. Juridiquement inefficace d'après la volonté réelle et commune des parties, le contrat simulé est nul.
Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve. Le juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une simulation.
TF 4A_250/2012 du 28 août 2012
Loyer ; contestation du loyer initial ; pénurie de locaux commerciaux ; fixation du loyer initial par le juge ; art. 270 al. 1, anc. 274d al. 3 CO ; art. 11 al. 4 OBLF ; art. 9 Cst. ; art. 8 CC
Pour retenir une contrainte résultant de la pénurie, il faut que les circonstances soient telles que l'on ne puisse attendre du locataire qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que la situation sur le marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable.
Savoir s'il existe une pénurie est une question de fait.
Le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère abusif du loyer convenu ; le bailleur doit cependant collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'il est seul à détenir.
Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation. Le calcul de rendement a en principe la primauté sur toutes les autres méthodes de détermination du loyer non abusif.
Face à une carence de preuves, la jurisprudence a admis que l'on ne pouvait pas reprocher à une cour cantonale de s'être fondée, faute de mieux, sur des statistiques ne remplissant pas les conditions de l’art. 11 al. 4 OBLF.
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