TF 4A_6/2021 du 22 juin 2021

Loyer; majoration du loyer en cours de bail; importantes réparations; investissements créant des plus-values; art. 269a let. b, 269d, 270b al. 1 CO; 14 al. 1 OBLF

La majoration de loyer par le bailleur en cours de bail (art. 269d CO) n’est en règle générale pas abusive si elle est justifiée par des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (art. 269a let. b CO cum art. 14 al. 1 1^re phr. OBLF) (consid. 3).

Lorsque d’importantes réparations sont entreprises, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values (qui peuvent être répercutées sur le loyer) et des mesures d’entretien. L’art. 14 al. 1 2^e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable (consid. 3).

Le coût des importantes réparations doit être réparti entre les différents appartements de l’immeuble. Plusieurs méthodes sont envisageables, pour autant que la clé de répartition des coûts reflète la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (consid. 3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_6/2021

Marie-Laure Percassi

Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate

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TF 9C_293/2020 - ATF 147 V 377 du 1 juillet 2021

Généralité; destiné à la publication; logement financé par un versement anticipé de la prévoyance professionnelle; remise à bail; art. 30d al. 1 let. b LPP

Une assurée propriétaire d’un logement financé par un versement anticipé de la prévoyance professionnelle n’a pas d’obligation de restitution à la caisse de pension (au sens de l’art. 30d al. 1 let. b LPP) lorsque, après avoir vécu elle-même pendant plusieurs années dans le logement, elle le remet à bail (consid. 4 ss).

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TF 5D_249/2020 du 1 juillet 2021

Généralité; poursuite et faillite; mainlevée provisoire; interprétation selon le principe de la confiance; art. 82 LP

Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail (consid. 2.1).

L’interprétation selon le principe de la confiance requiert de déterminer le but de la réglementation visé par la partie déclarante, comme il pouvait et devait être compris de bonne foi par le destinataire de la déclaration (consid. 2.5).

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TF 4A_85/2021 du 8 juillet 2021

Généralité; procédure; droit à la preuve; notion de contrat de bail; principe de la transparence; art. 29 al. 2 Cst.; 8 CC; 152 CPC; 18, 253 CO

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC et 152 CPC) permet à toute partie, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause en cas d’appréciation anticipée des preuves par le tribunal (consid. 4.1).

Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail, qui doit être déterminé ou au moins déterminable. Il peut s’agir d’une somme d’argent, mais également d’une contre-prestation en nature ou en travail ; dans ce cas, le contrat est mixte ou composé (consid. 5.1).

Selon le principe de la transparence, on ne peut pas s’en tenir sans réserve à l’existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l’actif ou la quasi-totalité de l’actif d’une société appartient soit directement, soit par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale. Pour que ce principe s’applique, il faut (i) qu’il y ait identité de personnes sur le plan économique et (ii) que la dualité soit invoquée de manière abusive (consid. 5.3).

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TF 4A_204/2021 du 7 juin 2021

Prolongation; procédure; droit d’être entendu; arbitraire; contradiction avec les pièces du dossier; formalisme excessif; prolongation du bail; art. 9, 29 al. 1 et 2 Cst.; 272, 272b CO

Toute autorité est tenue, en vertu du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), de motiver ses décisions. Cette obligation ne requiert pas de traiter tous les points soulevés par les parties et de réfuter expressément chaque allégation ; il suffit que l’autorité se prononce sur les éléments essentiels de la décision. Le droit d’être entendu comprend également le droit pour la partie d’être entendue sur ses offres de preuves, pour autant qu’elles concernent des faits pertinents et qu’elles ne soient pas manifestement inappropriées comme moyens de preuves (consid. 2.1.1).

Rappel des notions d’arbitraire (art. 9 Cst.), de contradiction avec les pièces du dossier (Aktenwidrigkeit) et de formalisme excessif (art. 29 al. 1 Cst.) (consid. 2.1.2).

Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder (consid. 4.1). Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive (consid. 4.2).

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TF 4A_193/2021 du 7 juillet 2021

Procédure; pseudo nova en appel; motivation du recours; art. 317 al. 1 CPC

Les pseudo nova – c’est-à-dire les faits et moyens de preuve qui existaient déjà au début des délibérations de première instance – sont irrecevables en appel lorsque la partie aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première instance si elle avait été diligente. La partie doit donc exposer précisément dans son appel les raisons pour lesquelles elle ne les a pas invoqués devant l’instance précédente (consid. 3.1), et ce même si elle n’est plus représentée par un avocat ou une avocate (consid. 3.2).

Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes et suffisantes pour sceller le sort de la cause ou d’une partie de celle-ci, il incombe à la partie qui a formé un appel, sous peine d’irrecevabilité, de démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (consid. 4.2).

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TF 4A_308/2021 du 10 juin 2021

Procédure; assistance judiciaire; contrat simulé; obligation de motiver les décisions; art. 29 al. 2 Cst.; 117 CPC

Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue la décision cantonale refusant l’octroi de l’assistance judiciaire pour défaut de chances de succès. Il doit uniquement vérifier que le juge cantonal ne s’est pas écarté des principes juridiques reconnus en la matière, qu’il n’a pas tenu compte de circonstances qui ne jouent pas de rôle pour le pronostic dans le cas particulier ou inversement qu’il n’a pas méconnu des circonstances pertinentes dont il aurait dû tenir compte (consid. 5.4).

Savoir si les parties avaient la volonté (réelle) de simuler une convention revient à constater leur volonté interne au moment de la conclusion du contrat ; il s’agit d’une question de fait. Le juge doit se montrer exigeant quant à la preuve d’une telle simulation (consid. 5.5.2).

Le droit d’être entendu consacré à l’art. 29 al. 2 Cst. implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision. Elle peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut être implicite et résulter des considérants de la décision (consid. 5.5.3).

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