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Newsletter juillet 2013

Editée par Bohnet F., Montini M., avec la collaboration de Broquet J.


Commentaire pratique Actions civiles

Un nouvel outil pour la pratique judiciaire

Ce commentaire, pensé et conçu comme un outil à l’attention du praticien, qu’il soit avocat, stagiaire ou magistrat, propose une synthèse des éléments essentiels à la bonne compréhension des actions civiles et au succès de leur mise en œuvre judiciaire.

Il présente plus de 130 actions du Code civil, des deux premières parties du Code des obligations et du droit des poursuites en prenant en compte leurs composantes matérielles et procédurales, selon une systématique récurrente présentant à chaque fois l’objet de l’action, sa nature, la procédure applicable, l’acte introductif d’instance, la compétence locale, les parties, les éléments constitutifs de l’action, les délais pour agir et, pour finir, des propositions de formulation des conclusions.

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Vendredi 13 septembre 2013

La journée consacrée aux

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière

abordera les thèmes suivants :

  • La qualification de commerçants professionnels d’immeubles
    M. Cédric Stucker
  • TVA immobilière - Principes et nouveautés
    M. Stefan Gmünder
  • L’imposition des immeubles en droit fiscal intercantonal et international
    M. Pierre-Alain Guillaume
  • Revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • Principes d’imposition et règles de répartition du point de vue de l’impôt sur les successions
    M. Andrio Orler
  • Planification successorale et immeubles en droit fiscal international
    Mme Sibilla Cretti

Vous trouverez le programme détaillé, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

TF 4A_727/2012 - ATF 139 III 209 du 21 mai 2013

Loyer ; question juridique de principe ; travaux à plus-value ; méthode de répercussion sur les loyers choisie librement par le bailleur ; limites du pouvoir d’appréciation du juge ; art. 269a let. b CO ; 14 OBLF

Le pouvoir d’examen du juge sur la méthode préconisée par le bailleur pour répartir le coût des travaux à plus-value sur les loyers est une question juridique de principe (c. 1.2).

Contestation de la hausse de loyer justifiée par le bailleur par des travaux à plus-value exécutés sur l’ensemble de l’immeuble (art. 269a let. b CO) (c. 2.1).

Répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers selon le critère du nombre de pièces de chaque appartement (c. 2.1).

Libre choix du bailleur de la méthode de répartition des coûts des travaux à plus-value sur les loyers (c. 2.1).

Limites du pouvoir d’appréciation du juge dans le cadre de l’examen du caractère admissible de la hausse de loyer résultant de travaux à plus-value (c. 2.1).

Voir aussi les arrêts 4A_737/2012 et 4A_731/2012.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_727/2012 - ATF 139 III 209

Julien Broquet

Libre choix du bailleur dans la méthode de répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers - Analyse de l'arrêt 4A_727/2012

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TF 4A_479/2012 du 01 mai 2013

Bail à ferme agricole ; procédure ; arbitraire dans l’appréciation des preuves ; grosses réparations nécessaires durant le contrat ; indemnisation du fermier pour améliorations apportées à la chose affermée ; art. 9 Cst. ; 67 CO ; 22, 23 OBLF

En matière d’appréciation des preuves, la décision attaquée n’est arbitraire que si le juge n’a manifestement pas compris le sens et la portée d’un moyen de preuve, s’il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d’un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait une déduction insoutenable.

Conformément à la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, il appartient au bailleur d’exécuter à ses frais les grosses réparations nécessaires durant le bail. Le fermier a le droit de les exécuter lui-même lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises dans un délai convenable et qu’il n’a pas contesté son obligation à cet égard. Dans ce cas, le fermier peut alors en demander l’indemnisation au plus tard à la fin du bail.

En dehors de ce régime valable uniquement pour les grosses réparations nécessaires, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée avec l’accord du bailleur.

Toute action fondée sur l’enrichissement illégitime, en particulier l’action en répétition de l’indu pour les fermages versés ou l’action fondée sur une gestion d’affaires altruiste irrégulière se heurte à la prescription prévue par l’art. 67 al. 1 CO.

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TF 1C_496/2012 du 12 février 2013

Loyer ; force dérogatoire du droit fédéral ; validité des règles (cantonales) de contrôle temporaire des loyers ; rétablissement de la situation conforme au droit ; art. 49 al. 1 Cst.

Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de confirmer que les règles de contrôle temporaire des loyers prévues par la législation genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation respectent le principe de primauté du droit fédéral.

Dès lors que cette législation institue un contrôle des loyers après l'exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier des baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par l'autorité.

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TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013

Loyer ; résiliation de bail pour des motifs économiques ; loyers usuels du quartier ; art. 269a let. a, 271 CO ; 11 OBLF

Résilier un bail afin d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui versé par l’actuel occupant des lieux est en principe licite. Pour cela, le bailleur doit pouvoir exiger un loyer supérieur à celui payé par le preneur congédié. Autrement dit, la résiliation est annulable si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (celui-ci étant déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement il lui procure déjà un rendement suffisant).

Cela implique que le bailleur fournisse cinq loyers de comparaison au moins, étant entendu que les logements pris en référence doivent présenter, quant à l’emplacement, des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables. Une différence d’exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule toute comparaison.

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TF 4A_13/2013 du 28 mai 2013

Loyer ; procédure ; autorité de chose jugée des questions déjà tranchées par notre haute Cour, à l’occasion d’un précédent arrêt ; nullité des hausses de loyer insuffisamment précises ; art. 269d CO ; 19 OBLF

Le Tribunal fédéral a constaté dans un arrêt précédent que le droit public cantonal ne portait pas atteinte au principe de la primauté du droit fédéral et que l’instance cantonale bénéficiait d’une base légale suffisante pour imposer le loyer dû entre les parties jusqu’à fin octobre 2008.

Faute d’avis de majoration de loyer subséquent, rempli correctement sur formule officielle, la partie bailleresse ne peut se prévaloir d’un loyer différent à celui précité, fixé par l’autorité cantonale.

En raison de sa forme écrite qualifiée, la majoration de loyer dont le contenu n’est pas suffisamment précis est nulle.

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TF 4A_722/2012 du 01 mai 2013

Résiliation ; congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; conditions dudit congé ici réunies ; art. 257f, 271a al. 3 let. c, 272a al. 1 let. b CO

Si les conditions d’un congé pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins sont remplies, il n’y a ni place au délai de protection de trois ans, ni place à une éventuelle prolongation de bail.

En la matière, les excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent des motifs typiques justifiant un tel congé, en cas de persistance malgré un avertissement.

Les nuisances doivent être insupportables, condition qui ne sera retenue que dans l’hypothèse où le bailleur réagit avec une certaine célérité (un délai de réaction de quelque huit mois, dès l’avertissement, n’est pas excessif).

Dire si la situation est insupportable au point de justifier la résiliation du bail est une question d’appréciation que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue.

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TF 4A_578/2012 du 13 mai 2013

Résiliation ; congé pour violation de devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; fardeau de la preuve de nouvelles violations dudit devoir ; art. 257f CO

Il appartient au bailleur de prouver qu’en dépit d’une protestation écrite, le locataire persiste (ou recommence) à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins.

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TF 4A_733/2012 du 21 mai 2013

Procédure ; irrecevabilité du recours faute d’intérêt ; art. 76 al. 1 let. b ; 115 let. b CO

Le Tribunal fédéral rappelle que l’auteur d’un recours doit avoir un intérêt à l’annulation de la décision attaquée ; à défaut, son recours est irrecevable, comme retenu en l’espèce.

En effet, la bailleresse, ayant admis elle-même qu’elle ne pouvait prétendre à une augmentation de loyer, n’a pas d’intérêt digne de protection ou juridiquement protégé à obtenir la modification de l’arrêt cantonal confirmant le rejet de ses conclusions en « hausse » de loyer.

Voir aussi l’arrêt 4A_735/2012.

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