Bail

Basler Kommentar ZGB II

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PPE 2023

5e séminaire sur la PPE

Organisé par: Séminaire sur le droit du bail

Informations et inscription

TF 4A_462/2022 du 6 mars 2023

Procédure; assistance judiciaire; motivation du recours; libellé des conclusions; chances de succès; art. 117, 311 ss CPC

Selon l’art. 117 CPC, une personne a droit à l'assistance judiciaire si elle ne dispose pas de ressources suffisantes (let. a) et si sa cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès (let. b). Il s'agit de conditions cumulatives (consid. 4).

Le recours (au sens des art. 319 ss CPC) doit contenir une motivation (art. 321 al.1 CPC) ; celle-ci doit satisfaire aux exigences posées pour un appel selon l’art. 311 al. 1 CPC. Cela signifie qu’il est nécessaire de démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée par une motivation suffisamment explicite, en désignant précisément les passages de la décision qui sont attaqués et les pièces sur lesquelles repose la critique. A défaut, le recours est irrecevable (consid. 5.1.1).

Dans le cas d’espèce, le tribunal de première instance a refusé l’assistance judiciaire aux défendeurs et recourants au motif que leur cause était dépourvue de chances de succès ; il a renoncé à examiner la condition de l’indigence. Le Tribunal fédéral retient que, dans ces circonstances, les recourants pouvaient se limiter à motiver le recours sur la question des chances de succès et n’avaient pas à fournir de motivation au sujet de l’indigence (consid. 5.2).

Le recours doit comporter des conclusions, qui doivent en principe être libellées de telle manière que l’autorité supérieure puisse, s’il y a lieu, les incorporer sans modification au dispositif de sa propre décision. Si l’acte ne satisfait pas à ces conditions, l’autorité doit toutefois entrer en matière si ce qui est demandé ressort clairement de la motivation mise en relation avec la décision attaquée (consid. 6.1).

Un procès est dépourvu de chances de succès (cf. art. 117 let. b CPC) lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, et ne peuvent donc être considérées comme sérieuses, de sorte qu’un plaideur raisonnable et aisé renoncerait à s’y engager en raison des frais qu’il serait exposé à devoir supporter. L’absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. Le juge cantonal dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans l’examen des chances de succès, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit sa décision qu’avec retenue (consid. 9.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_462/2022

Léane Ecklin

Assistante-doctorante à la Faculté de droit de l'Université de Neuchâtel, avocate

Le recours à l’encontre d’une décision de rejet d’assistance judiciaire n’examinant pas toutes les conditions à son octroi

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TF 4A_431/2022 du 28 février 2023

Sous-location; résiliation; prolongation; procédure; gérance libre; résiliation avec effet immédiat; droit à la preuve; prolongation du bail; art. 29 al. 2 Cst.; 257f al. 3, 262, 272 al. 1 et 272b al. 1 CO

Le droit à la preuve (qui découle notamment du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst.), octroie le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 3.1).

L’art. 257f al. 3 CO (résiliation avec effet immédiat) est applicable lorsque le locataire sous-loue l’appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l’art. 262 CO, c’est-à-dire (i) si le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO ou (ii) si le locataire s’est abstenu de demander au bailleur l’autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d’un motif valable au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location. L’art. 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (consid. 4.1.2).

Le tribunal apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail au sens des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Pour ce faire, il doit prendre en compte tous les éléments du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 6.1).

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TF 4A_385/2022 du 14 février 2023

Résiliation; procédure; résiliation pour défaut de paiement du loyer; contre-créance; procédure de protection dans les cas clairs; art. 257d CO; 257 CPC

Selon l’art. 257d CO, le locataire mis en demeure doit évacuer l’objet loué dans les plus brefs délais s’il ne paie pas le loyer en retard. S’il invoque une contre-créance en compensation des loyers dus, il doit l’alléguer et la prouver sans délai – exigence qui s’applique également dans la procédure de protection dans les cas clairs (consid. 3.1 et 3.4). Le locataire doit également alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l’échéance du délai de grâce de l’art. 257d al. 1 CO (consid. 3.4).

La procédure sommaire de protection dans les cas clairs s’applique si deux conditions sont remplies (art. 257 al. 1 CPC) ; à défaut, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 3.2.1).

Premièrement, l’état de fait ne doit pas être litigieux (ce qui est le cas lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur) ou doit être susceptible d’être immédiatement prouvé (ce qui est le cas lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais) (consid. 3.2.2.1).

Secondement, la situation juridique doit être claire, ce qui signifie que l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En principe, cette condition n’est pas remplie si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (consid. 3.2.2.2).

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TF 4A_611/2021 du 16 février 2023

Procédure; question juridique de principe; art. 74 al. 2 let. a LTF; 259a et 259d CO

Devant le Tribunal fédéral, dans les affaires pécuniaires de droit du bail, le recours n’est en principe recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à CHF 15'000.-. Si cette valeur n’est pas atteinte, le recours est tout de même recevable dans les hypothèses listées à l’art. 74 al. 2 LTF, notamment si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF) (consid. 1.1).

La condition de la question juridique de principe est remplie lorsqu’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée. Cette exigence est admise restrictivement ; il n’y a pas de question juridique de principe si la problématique peut indubitablement se poser à nouveau dans un cas ayant une valeur litigieuse suffisante (consid. 1.3).

En l’espèce, le recours porte sur la question de savoir si la fermeture des établissements publics ordonnée durant la pandémie de COVID-19 peut être considérée comme un défaut de la chose louée au sens de l’art. 259a CO et ainsi justifier une baisse de loyer au sens de l’art. 259d CO. La valeur litigieuse de CHF 15'000.- n’étant pas atteinte, le Tribunal fédéral se demande s’il s’agit d’une question juridique de principe et conclut que tel n’est pas le cas : vu que cette problématique concerne les locaux commerciaux, pour lesquels des loyers plus élevés sont pratiqués, elle pourrait survenir à nouveau dans une affaire où la valeur litigieuse de CHF 15'000.- serait atteinte (consid. 1.5).

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TF 1C_573/2022 du 13 mars 2023

Procédure; droit de réplique inconditionnel; qualité pour recourir; art. 6 CEDH; 29 al. 2 Cst.; 89 LTF

Le droit de réplique déduit des art. 6 CEDH et 29 al. 2 Cst. ne vise pas à permettre à la partie recourante de présenter des arguments nouveaux ou des griefs qui auraient déjà pu figurer dans l’acte de recours ; cela aurait en effet pour conséquence de prolonger le délai de recours et de créer des inégalités de traitement (consid. 2).

La qualité pour recourir (art. 89 LTF) est subordonnée à la condition de posséder un intérêt digne de protection. La partie recourante doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation. Elle doit être directement et concrètement touchée par l’acte attaqué (consid. 4.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme que la recourante n’a pas la qualité pour recourir. Celle-ci a recouru contre une autorisation de construire octroyée à son ancienne bailleresse visant la modification des locaux dont elle avait été locataire. Son recours avait pour but de préserver un état de fait (à savoir l’état des locaux précédemment loués) à des fins probatoires pour servir ses intérêts dans le procès civil mené contre son ancienne bailleresse. Or (i) il s’agit là d’un intérêt indirect et (ii) la recourante et ancienne locataire disposait d’un moyen privé à sa disposition pour écarter le préjudice allégué, à savoir la possibilité de requérir des mesures provisionnelles en procédure civile (consid. 4.2.1).

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TF 4F_23/2022 du 8 mars 2023

Procédure; révision d’un arrêt du Tribunal fédéral; art. 42 al. 1, 121 ss LTF

La révision d’un arrêt du Tribunal fédéral ne peut être demandée que pour l’un des motifs mentionnés aux art. 121-123 LTF. Conformément à l’art. 42 al. 1 LTF, une demande de révision ne peut pas se contenter de mentionner un motif de révision ; il est nécessaire d’expliquer pourquoi ce motif est réalisé et dans quelle mesure celui-ci requiert une modification du dispositif de l’arrêt concerné (consid. 3).

L’art. 121 let. d LTF permet de demander la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral au motif que ce dernier n’a pas pris en considération des faits pertinents ressortant du dossier. Ce motif est réalisé lorsque le Tribunal fédéral a omis de prendre en compte une pièce ou a perçu de manière erronée un élément essentiel du dossier, notamment quant à son véritable texte ou sa portée réelle (consid. 4.1).

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TF 5A_39/2023 du 14 février 2023

Procédure; poursuite et faillite; principe de l’épuisement des instances; mainlevée provisoire; art. 75 al. 1 et 114 al. 1 LTF; 82 LP

Le principe de l’épuisement des instances veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’autorité précédente (consid. 4.2).

La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces ; son but n’est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l’existence d’un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée attribue force exécutoire au titre produit par le créancier si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (consid. 5.2.2).

Un contrat bilatéral écrit vaut reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP et permet ainsi la mainlevée provisoire de l’opposition uniquement si le poursuivant a exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation en rapport d’échange (consid. 5.2.3).

Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu’à l’interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance. Dans ce cadre, seuls les éléments intrinsèques au titre (à l’exclusion des éléments extrinsèques) peuvent être pris en compte (consid. 5.2.4).

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