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Newsletter - Juin 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

Taux de référence

Le taux d'intérêt hypothécaire de référence applicable aux contrats de bail a diminué et est passé de 1,75% à 1,5%. Vous avez la possibilité de voir le communiqué de presse de l'Office fédéral du logement en cliquant ici. Par ailleurs, le calculateur se trouvant sur la page d'accueil de notre site Bail.ch calculera les variations de loyers découlant de cette diminution de taux.

TF 4A_511/2016 - ATF 143 III 272 du 02 mai 2017

Procédure; révision d’une décision; qualification de faits postérieurs ou antérieurs; moment pour introduire des nova en appel; art. 316, 317, 328 CPC

Une partie peut demander la révision d’une décision notamment lorsqu’elle a découvert après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu’elle n’avait pas pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion de faits et moyens de preuve postérieurs à la décision ; il doit s’agir de faits qui se sont produits jusqu’au moment où, dans la procédure principale, des allégations de fait étaient encore recevables ; le moment décisif pour la qualification entre faits antérieurs et faits postérieurs lorsque la demande de révision concerne un arrêt d’appel dépend de l’art. 317 CPC, mais, dans tous les cas, les parties ne peuvent plus introduire de nova dès le début des délibérations ; en l’espèce, la Cour de justice du canton de Genève a gardé la cause à juger le 22 décembre 2014 et est donc entrée en délibération à ce moment-là ; elle a rendu son arrêt le 23 novembre 2015 ; le locataire, recourant, invoque deux messages que lui a adressés son bailleur le 29 septembre 2015 et le 21 octobre 2015, soit après que la cour est entrée en délibération ; il s’agit donc de faits postérieurs qui se sont produits après le début des délibérations en appel ; par conséquent, les conditions de la révision ne sont pas remplies (c. 2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_511/2016 - ATF 143 III 272

François Bohnet

Découverte du motif du congé et conditions de la révision

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TF 4A_513/2016 du 18 avril 2017

Loyer; fixation du loyer initial lorsque le calcul de rendement net est impossible faute de disposer des pièces nécessaires; pouvoir d’appréciation du juge; art. 269, 270 CO; 4 CC

Lorsque, dans le cadre de la détermination du montant du loyer initial, il n’est pas possible de faire un calcul du rendement net de l’immeuble litigieux faute de disposer des pièces nécessaires à cette fin, sans que l’on puisse le reprocher au bailleur, le juge doit fixer le loyer initial en tenant compte de toutes les circonstances, notamment au moyen de statistiques, de l’expérience du juge ou du loyer payé par le précédent locataire ; celui-ci n’est cependant pas à lui seul déterminant ; le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation (c. 3-4).

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TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017

Résiliation; congé donné en raison du placement de la locataire en EMS; non contraire à la bonne foi; art. 266a, 271, 271a CO; 2 CC

La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l’existence d’un motif de congé particulier ; le bailleur peut donc congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts ; la seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi ; dans ce cadre, le motif de congé revêt une importance décisive ; pour se prononcer sur la validité du congé, le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée ; des faits ultérieurs ne peuvent pas influer a posteriori sur cette qualification, mais peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de résilier ; il appartient au locataire qui demande l’annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi, le bailleur devant toutefois collaborer en indiquant le motif de congé et, en cas de contestation, fournir les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif (c. 3).

En l’espèce, la bailleresse a résilié le bail le 30 octobre 2013 ; elle a par la suite motivé le congé par le fait que la locataire était placée de manière définitive en EMS ; pour juger si le congé est contraire à la bonne foi, il ne s’agit pas de déterminer si la locataire était effectivement placée définitivement en EMS au moment du congé, mais si la bailleresse pouvait légitimement déduire des éléments dont elle avait connaissance le 30 octobre 2013 que la locataire ne reviendrait plus dans son logement ; il ressort de deux courriers rédigés par la fille de la locataire aux mois de juillet et août 2013, que la locataire, une personne âgée, était hospitalisée depuis plusieurs mois et que son état de santé la rendait dépendante d’une aide externe que sa fille s’offrait de lui prodiguer en cas de retour à son domicile ; la lettre du mois d’août n’évoquait plus un éventuel retour de la locataire dans son appartement et indiquait que la fille s’y était installée avec ses enfants de manière pérenne ; la bailleresse pouvait raisonnablement en déduire que la locataire ne réintégrerait pas l’appartement loué et, partant, résilier le bail ; certes, elle aurait pu chercher à recueillir de plus amples informations sur la situation de la locataire avant de donner congé ; cela ne suffit toutefois pas à conclure à sa mauvaise foi ; en outre, bien que le placement en EMS n’ait pas été définitif au moment du congé le 30 octobre 2013, et bien que la locataire soit revenue à plusieurs reprises et régulièrement dans son appartement pour y passer du temps avec sa famille sans jamais y dormir, cela ne suffit pas pour retenir que la bailleresse se serait servie d’un prétexte pour résilier ; en effet, le placement en EMS n’est en principe pas conçu comme une solution provisoire dans l’attente d’un rétablissement permettant un retour à domicile lorsqu’il intervient, comme en l’espèce, pour une personne âgée à la suite d’une longue hospitalisation ; on ne peut donc pas reprocher à la bailleresse de s’être laissée aller à de pures conjectures dépourvues de fondement concret, sur la base des éléments qui avaient été portés à sa connaissance ; le congé doit donc être validé (c. 4).

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TF 4A_19/2016 du 02 mai 2017

Résiliation; bail commercial; congé pour motifs économiques du bailleur; art. 271, 271a CO; 2 CC

Pour statuer sur la validité du congé, il ne faut examiner que l’intérêt du bailleur à récupérer son bien et non procéder à une pesée des intérêts entre bailleur et locataire, laquelle n’intervient que dans l’examen de la prolongation du bail ; pour pouvoir examiner si le congé est contraire à la bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur, motivation qui peut intervenir devant le tribunal de première instance ; en l’espèce, le bailleur a résilié le bail pour pouvoir agrandir l’école de danse située dans l’immeuble contigu à l’immeuble litigieux, école au succès de laquelle il est économiquement intéressé personnellement par l’intermédiaire de deux sociétés ; le congé n’est pas abusif (c. 2-3-4).

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TF 4A_34/2017 du 18 avril 2017

Résiliation; protection contre les congés conférée aux membres de la famille du locataire décédé qui habitaient le logement litigieux; art. 271a al. 1 lit. f CO

Le congé d’un bail d’habitation est annulable lorsqu’il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur ; en cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail ; dans le cas d’un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt (c. 5).

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TF 4A_71/2017 du 02 mai 2017

Procédure; clause générale de récusation d’un juge; art. 47 CPC; 30 al. 1 Cst.; 6 par. 1 CEDH

L’art. 47 CPC énumère les cas légaux de récusation ; la lettre f contient une clause générale (« de toute autre manière »), qui doit s’interpréter dans un cas concret à la lumière des principes développés par la jurisprudence en lien avec l’art. 30 al. 1 Cst., c’est-à-dire lorsque le la situation ou le comportement du magistrat est de nature à susciter des doutes quant à l’impartialité de celui-ci ; il suffit à cet égard que les circonstances, objectivement constatées, donnent l’apparence d’une prévention et fassent redouter une activité partiale du juge ; tel n’est pas le cas en l’espèce (c. 3).

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TF 4A_214/2017 du 01 mai 2017

Bail à ferme; procédure; valeur litigieuse pour recourir en matière civile au Tribunal fédéral; motivation du recours; art. 42, 49, 74 LTF

Dans les contestations portant sur un bail à ferme, la valeur litigieuse pour recourir en matière civile au Tribunal fédéral est de CHF 30'000.- ; d’après l’art. 49 LTF, l’indication inexacte d’une voie de droit ne doit entraîner aucun préjudice pour les parties ; toutefois, l’indication erronée d’une voie de droit n’est pas propre à fonder une compétence qui n’est pas prévue par la loi ; est laissée ouverte la question de savoir comment combiner ces deux principes lorsque, comme en l’espèce, l’indication erronée de la voie de droit ne porte pas sur l’existence même d’une voie de recours au Tribunal fédéral mais sur le moyen de droit permettant de saisir celui-ci ; en l’occurrence en effet, la décision litigieuse indiquait la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral quand bien même la valeur litigieuse minimale n’était pas atteinte (c. 2).

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral doit être motivé, c’est-à-dire qu’il doit indiquer en quoi l’acte attaqué viole le droit ; le simple renvoi à une écriture versée au dossier cantonal, sans reprendre les points essentiels de celle-ci dans l’acte de recours n’est pas admissible et entraîne l’irrecevabilité du recours (c. 3).

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TF 4A_52/2017 - ATF 143 III 173 du 19 avril 2017

Procédure; expulsion; sursis concordataire; prétention en restitution des locaux; art. 38, 293c al. 1, 297 al. 5, 310, 314 LP; 335 CPC; 267 CO

La restitution des locaux pris à bail n’est pas une prestation en argent, partant elle ne peut pas faire l’objet d’une poursuite pour dettes ; elle ne constitue pas non plus une créance concordataire au sens de l’art. 297 al. 5 LP qui permettrait de suspendre le procès civil (c. 6).

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Les Masters en droit de l’Université de Neuchâtel

Découvrez les nombreux master de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2017-2018, en cliquant ici

www. bail.ch

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