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Newsletter avril 2014

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


Le bail d’habitation des concubins - Offre spéciale

La situation des concubins face au logement commun n’est pas réglementée en Suisse, alors même que la population est majoritairement composée de locataires et que de plus en plus de couples choisissent le concubinage comme forme de vie commune.

Patricia Dietschy propose une étude de la situation des concubins en matière de bail d’habitation, sur le plan du droit matériel et de la procédure, en examinant également la réglementation de cette question chez nos voisins allemands et français. Une attention particulière est portée aux questions liées à la fin du bail.

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18e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
    Contrat de bail et transactions immobilières
  • Prof. Laurent Bieri
    La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée
  • Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
    L’expulsion
  • Prof. Pascal Pichonnaz
    L’abus de droit en droit du bail
  • Me Valérie Défago Gaudin
    Le droit public de la rénovation
  • Me David Lachat
    Le bail des cafés et des restaurants
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition

  • les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

TF 4A_480/2013 - ATF 140 III 155 du 10 février 2014

Procédure ; compétence matérielle des tribunaux de commerce en matière de bail ; art. 6 al. 2 CPC ; § 126 GOG ZH

Les tribunaux de commerce sont compétents en matière de bail lorsque les conditions de l’art. 6 al. 2 CPC sont remplies. Le droit cantonal ne peut pas déroger à cette disposition et prévoir la compétence alternative d’un autre tribunal spécialisé, en l’occurrence le tribunal des baux. Les exceptions résultant du droit fédéral (consorités ; application de la procédure simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC) sont réservées.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_480/2013 - ATF 140 III 155

François Bohnet

Compétence matérielle des tribunaux de commerce en matière de bail : la saga continue

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TF 5A_710/2013 du 17 février 2014

Qualification du contrat ; cas clair ; absence de contrat de bail entre le proche de titulaires d’un droit d’habitation et le nu-propriétaire ; art. 641 CC ; art. 253 CO ; art. 257 al. 1 CPC

Le fait – pour un proche ayant vécu avec les titulaires d’un droit d’habitation dans l’immeuble objet du droit réel limité en question – d’avoir prodigué des soins à ces titulaires et d’avoir payé les réparations de l’immeuble que ces titulaires auraient dû supporter eux-mêmes, ne crée pas un rapport de bail avec le nu-propriétaire, si aucun loyer n’a été payé (c. 4).

Cas clair admis dans le cadre d’une action en revendication fondée sur l’art. 641 CC (c. 2 et 3).

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TF 4A_284/2013 du 13 février 2014

Conclusion ; qualification de la convention de collaboration passée entre les parties ; administration des biens immobiliers avec transfert en partie des bureaux du gérant dans les locaux du cocontractant ; art. 404 CO

Convention de collaboration portant sur l’administration de biens immobiliers avec transfert d’une partie des bureaux du gérant dans les locaux du propriétaire. Le gérant procède à la résiliation, avant le premier terme convenu (convention conclue pour une période initiale de 5 ans, puis renouvelable d’année en année).

Le Tribunal de commerce donne partiellement droit aux prétentions du gérant (indemnité/ peine conventionnelle, sous-location, prestations de management, frais de migration, honoraires). Cette décision est confirmée par le Tribunal fédéral.

In casu, la convention est qualifiée de mandat (art. 394 ss CO) si bien que la résiliation est soumise à l’art. 404 CO; aspects non prépondérants de bail à ferme (art. 275 CO) en ce qui concerne le transfert des bureaux dans les locaux du propriétaire.

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TF 4A_430/2013 du 14 février 2014

Procédure ; sous-location illicite en raison de l’absence d’intention du locataire de réintégrer la chose louée dans un avenir prévisible ; de vagues intentions en ce sens étant insuffisantes ; art. 257f, 262 CO

L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution soit concevable, voire même préférable. Le Tribunal fédéral ne s’écarte de la décision attaquée que lorsqu’elle est manifestement insoutenable, se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu’elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité.

Le bailleur peut résilier un bail d’habitation dans un délai de trente jours pour la fin d’un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, passe outre le refus fondé du bailleur de consentir à la sous-location. Une sous-location licite suppose que le locataire ait l’intention de réutiliser lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible, étant précisé que de vagues intentions dans ce sens ne suffisent pas.

Le bailleur qui donne un tel congé supporte le fardeau de la preuve pour la validité du congé, devant ainsi prouver que les conditions d’une résiliation anticipée sont données : il établira par exemple que le locataire n’a pas l’intention de réutiliser lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible. Apporter la preuve de ce fait interne peut être très difficile, voire impossible pour le bailleur si bien qu’il y a lieu d’admettre un devoir de collaboration du locataire.

En l’occurrence, on ne saurait retenir, chez le locataire, une intention de réintégrer l’objet loué dans un avenir prévisible.

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TF 4A_469/2013 du 14 novembre 2013

Demeure du locataire dans le paiement du loyer ; délai de péremption applicable pour contester la validité d’un congé ; pas de délai pour faire constater la nullité d’un congé ; art. 257d, 271 al. 1, 273 CO

La contestation du congé fondée sur l’art. 271 al. 1 CO doit être introduite dans le délai de péremption de l’art. 273 CO. Si cela n’a pas été fait, le grief d’une résiliation contraire aux règles de la bonne foi ne peut plus être soulevé dans la procédure d’expulsion, faute de respect du délai de péremption fédéral (c. 4).

Si les conditions matérielles d’une résiliation extraordinaire selon l’art. 257d CO ne sont pas remplies, celle-ci n’est pas seulement annulable, mais totalement inefficace. Pour faire constater l’inefficacité ou la nullité d’une résiliation, il n’y a pas besoin de respecter le délai de l’art. 273 CO (c. 5.1).

Le locataire, qui a versé à un certain moment des « sûretés supplémentaires » au bailleur mais qui est ensuite en retard dans le versement d’un loyer, est tout de même en demeure au sens de l’art. 257d CO, s’il ne déclare pas la compensation entre les sûretés versées et la dette de loyer ou si les parties n’avaient pas convenu, ne serait-ce que par actes concluants, que les sûretés supplémentaires devaient spécifiquement servir de paiement anticipé des futurs loyers (c. 5.2).

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TF 4A_431/2013 du 10 janvier 2014

Résiliation ; prolongation ; existence ou non d’un accord entre les parties sur une prolongation unique du bail ; congé contraire aux règles de la bonne fois ; art. 1 al. 1, 5 al. 1, 271 CO

Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté : cela suppose en principe qu’une des parties présente à l’autre une offre, à savoir une proposition ferme de conclure un contrat.

Le congé contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu’il est fondé sur un motif qui n’est manifestement qu’un prétexte, qu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qu’il procède d’un pur esprit de chicane ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence.

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TF 4A_499/2013 du 04 février 2014

Résiliation pour retard dans le paiement du loyer ; vente du bien immobilier ; renonciation de la résiliation par le nouveau propriétaire ? ; conclusion d’un bail tacite ? ; art. 256 al. 1 ; 258 al. 3 let. a CO

En tant qu’exercice d’un droit formateur, la résiliation du bail revêt un caractère univoque, inconditionnel et irrévocable : après sa réception, elle ne peut donc pas être révoquée, y compris lorsqu’un changement de propriétaire est intervenu par la suite. Les parties peuvent cependant convenir d’un nouveau bail.

Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d’un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d’exiger la restitution de la chose louée et qu’il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. La conclusion tacite d’un bail ne doit être admise qu’avec prudence.

En l’occurrence, les locataires qui persistaient à ne rien payer pour l’occupation des locaux pendant une procédure en contestation du congé fondé sur un défaut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s’attendre à ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux.

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TF 4A_397/2013 du 11 février 2014

Décès du locataire ; résiliation ; poursuite du bail avec les héritiers du locataire décédé, faute de résiliation du contrat par ces derniers ; admissibilité du congé économique Art. 266i, 271 CO

Le décès du locataire ne met pas fin au bail, sauf clause contraire des parties.

Déterminer le motif réel du congé est une question de fait. En revanche, dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi (et doit être annulé) relève du droit.

La jurisprudence admet la résiliation d’un bail afin d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié. Cependant, la résiliation est contraire à la bonne foi si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu’il procure déjà un rendement suffisant.

A noter encore que le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité en produisant les pièces nécessaires pour le calcul de rendement ; à défaut, le juge peut généralement déduire sans arbitraire que le bailleur n’avait pas de motif de congé valable.

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TF 4A_520/2013 du 17 février 2014

Vente d’immeuble ; stipulation pour autrui ; acte de vente immobilière prévoyant l’engagement des acheteurs de maintenir le bail à loyer des locataires ; résiliation du bail, dont la validité est confirmée dans le cadre d’une première procédure opposant les acheteurs aux locataires ; action des vendeurs en vue du maintien des locataires dans les locaux loués ; art. 97, 98, 112 CO

L’art. 112 al. 1 CO autorise ses cocontractantes à réclamer en justice l’exécution de l’obligation contenue dans l’acte de vente de « maintenir » le bail à loyer (qui avait cours avec les locataires). L’exécution reste possible en dépit de la résiliation intervenue en violation de cette même obligation.

L’art. 98 al. 3 CO permet au créancier d’exiger que ce qui a été fait en contravention de l’engagement soit supprimé.

L’autorité d’un jugement ne produit d’effets qu’entre les parties au procès, y compris leurs éventuels successeurs universels.

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TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013

Expulsion en procédure de cas clair ; interprétation d’un échange de courriels entre parties ; art. 641 CC ; 257 al. 1 CPC

Bail commercial résilié valablement. Les parties conviennent d’une première prolongation judiciaire suivie d’une deuxième prolongation extrajudiciaire.

Le locataire ne quitte pas spontanément les locaux loués. Demande d’expulsion fondée sur les art. 641 CC et 257 al. 1 CPC (cas clair) admise. La décision est cassée en 2e instance, puis le recours du bailleur au Tribunal fédéral est admis.

Interprétation d’un échange d’emails entre parties confirmant l’absence d’accord portant sur une nouvelle prolongation du bail.

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TF 4A_451/2013 du 10 février 2014

Objet du bail ; procédure ; définition de la notion d’habitation ; arbitrabilité du litige de droit du bail ; art. 266l CO ; 361 al. 4 CPC

Par habitation, il faut entendre un local loué pour y habiter et qui y est adapté, car il dispose d’agencement minimum, tel qu’un espace pour dormir, un coin cuisine, des installations sanitaires, le chauffage, une alimentation électrique.

En l’occurrence, la question de l’arbitrabilité ne se posait pas, dès lors que le bail examiné ne constituait pas un bail d’habitation.

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www.bail.ch

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