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Newsletter juillet 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Conod Ph.


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Le 21e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Dix ans de cas clairs en droit du bail, M. François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel, avocat à Neuchâtel
  • La coopérative d'habitation et le droit du bail, M. Jean-Marc Siegrist, avocat à Genève
  • Le bail de durée déterminée et la protection des locataires, Mme Carole Wahlen, avocate à Lausanne
  • Les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) face au contrat-cadre romand et au code des obligations, Mme Patricia Dietschy-Martenet, chargée de cours et d'enseignement aux Universités de Neuchâtel, Lausanne et Fribourg, avocate à Lausanne
  • Les droits des tiers sur le loyer : cession, engagement, subrogation et révocation, M. Denis Piotet, professeur à l'Université de Lausanne
  • Loyers, congés et héritiers, M. Xavier Rubli, avocat à Lausanne
  • Le locataire absent et la restitution des locaux, M. Boris Lachat, avocat à Genève
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_157/2019 - ATF 146 III 346 du 21 avril 2020

Procédure; loyer; consorité nécessaire; besoin de protection sociale; loyer contrôlé; calcul du rendement; méthode absolue; art. 70 al. 1 CPC; 269, 269a et 270a CO

Les colocataires, en tant que consorts matériels nécessaires, doivent ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble. L’action conjointe souffre de tempéraments en raison du besoin de protection sociale. Un locataire peut agir seul en annulation du congé mais doit assigner le ou les colocataires qui n’entendent pas s’opposer au congé aux côtés du bailleur (consid. 2.1-2.2).

La jurisprudence applicable à l’action en annulation du congé est également valable pour une action en fixation du loyer. En effet, le législateur a voulu octroyer à ces deux domaines le même niveau de protection (consid. 2.3.2.1).

Lorsqu’un immeuble sort du contrôle étatique (loyers contrôlés), il convient d’admettre que tant le bailleur que le locataire peuvent se prévaloir de l’application de la méthode absolue pour le calcul du rendement (consid. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_157/2019 - ATF 146 III 346

Philippe Conod

Avocat, Dr en droit

Protection contre les congés abusifs, protection contre les loyers abusifs, même combat ?

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TF 4A_431/2019 du 27 février 2020

Conclusion; modification du contrat; actes concluants; art. 1 ss, 18 CO

La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Pour déterminer si le bail a été conclu, le juge doit rechercher la commune et réelle intention des parties. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance (consid. 5.1).

La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO (consid. 5.2).

En l’espèce, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail (consid. 5.4).

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TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020

Conclusion; culpa in contrahendo; rupture des pourparlers; art. 2 al. 1 CC

En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation et de l’interrompre quand il le veut, dans les limites des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). La culpa in contrahendo repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre les partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs véritables intentions. Toutefois, ce n’est que dans des situations exceptionnelles qu’une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers (consid. 4.2.1).

Lorsque le contrat en vue est soumis à des exigences de forme, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement admise. En effet, les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d’un engagement (consid. 4.2.2).

En l’espèce, le refus de signer seul le contrat de reprise de commerce alors qu’il était initialement prévu que celui-ci soit signé simultanément au contrat de bail n’engage pas la responsabilité précontractuelle des défendeurs (consid. 4.6).

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TF 4A_153/2020 du 19 mai 2020

Résiliation; résiliation pour justes motifs; annulation de la résiliation; interprétation du congé; art. 266g, 271 a al.1 let. d, 271 al. 3 let. e CO

Le congé est annulable au sens de l’art. 271a al. 1 let. d CO lorsqu’il est donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail. Cette disposition n’est pas applicable en cas de résiliation pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO (art. 271a al. 3 let. e CO). Lorsqu’il y a un doute sur la caractère ordinaire ou extraordinaire de la résiliation par le bailleur, il convient d’interpréter ses déclarations selon le principe de la confiance (consid. 3.2.1).

En l’espèce, les recourants devaient de bonne foi se rendre compte que la résiliation intervenait pour des justes motifs. La résiliation faisait en effet mention « d’émissions de bruit, de lumière, d’odeur » et de « désaccords violents ». Le bail était ainsi devenu intolérable (consid. 3.2.2).

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TF 4A_552/2019 du 21 avril 2020

Prolongation; conséquences pénibles; pesées des intérêts; art. 272 CO

La prolongation du bail au sens de l’art. 272 CO n’est possible que lorsque la résiliation cause des conséquences pénibles au locataire. Sans de telles conséquences, il n’y a pas lieu de procéder à une pesée des intérêts (art. 272 al. 1 et 2 CO). La prolongation du bail doit permettre d’éviter ou d’alléger les conséquences pénibles de la résiliation, et non simplement les reporter. Les conséquences inhérentes à la résiliation, telles que le déménagement ou encore le risque que le nouveau bail se chevauche avec l’ancien, ne constituent pas des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Par ailleurs, la volonté d’utiliser la chose louée à un prix favorable durant une plus longue période ne saurait constituer un motif de prolongation (consid. 5.2).

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TF 4A_232/2020 du 14 mai 2020

Procédure; droit d’être entendu; procédure orale; caractère self-executing d’une norme; art. 29 al. 2 et 41 al. 1 let. e Cst.; 252 ss CPC

Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. ne donne en tant que tel pas le droit à déposer une détermination écrite (consid. 3.1). La procédure de protection en cas clairs est soumise à la maxime des débats (art. 252 ss CPC). En première instance, la requête doit en général être formée par écrit et la jurisprudence retient que la réponse devrait également, en dérogation à l’art. 253 CPC, être formulée par écrit. Toutefois, un procédé oral reste exceptionnellement admissible de sorte qu’il n’en découle pas une violation du droit d’être entendu (consid. 3.2-3.3).

L’art. 41 al. 1 let. e Cst. donne mandat à la Confédération de garantir un logement à des conditions supportables mais n’a pas de caractère « self executing » et ne peut dès lors être invoqué au titre de droit fondamental (consid. 5.1).

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TF 4A_206/2020 du 03 juin 2020

Procédure; décision incidente; ordonnance de preuve; art. 93 al. 1 let. a LTF

Le recours au Tribunal fédéral n’est en principe recevable que contre les décisions finales (art. 90 LTF). L’art. 93 al. 1 let. a LTF autorise le recours séparé contre une décision incidente susceptible de causer un préjudice irréparable. Il y a un tel préjudice lorsque la partie recourante subit un dommage qu’une décision favorable sur le fond ne fera pas complètement disparaître. Le dommage doit être de nature juridique (consid. 4).

En l’espèce, une ordonnance de preuve est une décision incidente dont les effets ne sont pas susceptibles de perdurer au-delà du jugement final. Elle ne peut dès lors faire l’objet d’un recours séparé au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF.

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TF 4A_164/2020 du 02 juin 2020

Procédure; conclusion; procédure sommaire; action tendant au rejet de l’action; contrat simulé; principe de la confiance; art. 257 CPC

La requête introduite en procédure sommaire ne peut que faire l’objet d’une décision d’irrecevabilité, à l’exclusion d'une décision de rejet de l’action (consid. 5).

Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l’apparence qu’un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n’oblige donc pas les parties. L’interprétation selon le principe de la confiance est déterminante (consid. 6).

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TF 4D_18/2020 du 12 mai 2020

Procédure; recevabilité; valeur litigieuse; droit d’être entendu; art. 51 al. 1 let. a, 74 al. 1 let. a, 74 al. 2 let. a LTF; 29 al. 2 Cst. féd.

En cas de recours contre une décision finale, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l’instance précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Lorsque la valeur litigieuse de CHF 15'000.- applicable en vertu de l’art. 74 al. 1 lit. a LTF n’est pas atteinte et que le litige ne soulève pas de question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), seul le recours constitutionnel subsidiaire est ouvert (art. 113 ss LTF) (consid. 1).

L’autorité doit motiver son jugement de sorte à permettre au recourant de se rendre compte de la portée de la décision afin de la contester, cas échéant, en connaissance de cause. A défaut, l’autorité viole le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. féd. (consid. 3.7).

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