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Newsletter mars 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Jéquier G.


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TF 4A_416/2019 du 05 février 2020

Procédure; procédure de conciliation; renonciation à la procédure; comparution personnelle; défaut; art. 197 ss CO

En vertu de l’art. 197 CPC, l’action au fond doit en principe être précédée d’une tentative de conciliation. Les parties peuvent renoncer d’un commun accord à la procédure de conciliation lorsque la valeur litigieuse excède CHF 100'000.- (art. 199 al. 1 CPC). Cette limite a été voulue par le législateur pour restreindre les possibilités des parties de renoncer à une conciliation, de sorte que la renonciation à la conciliation n’est pas possible pour une valeur litigieuse inférieure (consid. 1 et 4.1). La renonciation à l’audience équivaut à une renonciation à la procédure de conciliation (consid. 4.2.2).

Les parties doivent comparaître personnellement à l’audience de conciliation (art. 204 CPC). Le défaut du demandeur a pour conséquence que la requête est considérée comme retirée ; si le défendeur fait défaut, l’autorité procède comme si les parties n’ont pas trouvé d’accord, et délivre cas échéant l’autorisation de procéder (art. 206 CPC) (consid. 4.3).

Lorsque le défendeur informe d’avance l’autorité qu’il n’entend pas se présenter à l’audience de conciliation, celle-ci ne peut dispenser le demandeur de comparaître. Elle doit maintenir la procédure, et en cas de défaut du défendeur, procéder comme si la procédure n’avait pas abouti à un accord (art. 206 al. 2 CPC) (consid. 4.5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_416/2019

Guillaume Jéquier

Obligation de comparaître personnellement et autres aspects de procédure sur la conciliation en matière de bail

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TF 4A_108/2019 du 22 janvier 2020

Conclusion; défaut; erreur essentielle; surface de la chose louée; art. 23 s. CO

En vertu de l’art. 23 CO, le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur subjectivement et objectivement essentielle. Tel est notamment le cas lorsque l’erreur porte sur un fait que la loyauté commerciale permettait de considérer comme un élément nécessaire du contrat (art. 24 al. 1 ch. 4 CO). Une invalidation partielle du contrat est possible lorsque la prestation affectée du vice est divisible et que l’on peut admettre que les deux parties auraient conclu le contrat avec une prestation réadaptée pour tenir compte de ce vice (consid. 2.1.1 et 2.1.3).

En matière de bail à loyer, la surface à louer est un élément d’appréciation important pour décider ou non de conclure un contrat de bail à un certain loyer. Bien qu’une marge d’erreur puisse être admise, une différence supérieure à 10% constitue une erreur essentielle (consid. 2.1.2).

En l’espèce, une différence de surface de 4,15% a été jugée comme une erreur objectivement essentielle. En effet, entre deux logements de surface et de loyer différents, les locataires ont pris l’appartement correspondant au loyer le plus élevé pour avoir le plus grand logement, de sorte que le motif de leur choix était parfaitement reconnaissable pour la bailleresse. La surface louée, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer, était donc un fait que la loyauté commerciale permettait objectivement de considérer comme un élément nécessaire du contrat (consid. 2.3).

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TF 4A_151/2019 du 09 décembre 2019

Défaut; résiliation; défaut de la chose louée; modification du contrat; congé prétexte; art. 269d al. 1 et 3; 271 CO

L’autorité cantonale a retenu que lorsque le contrat de bail indique que la locataire dispose d’un emplacement de parking délimité sur plan, mais que ce dernier manque de précision, l’usage entrepris par la locataire depuis le début du bail est déterminant, faute d’opposition de la bailleresse. La réduction du nombre de places de parc sans compensation constitue une modification du contrat en défaveur de la locataire qui rend obligatoire l’emploi d’une formule officielle et la chose est alors affectée d’un défaut. En l’espèce, le congé donné au motif que la locataire ne respectait pas les règles de parcage constituait un prétexte. Les diverses oppositions de la locataire représentaient le véritable motif du congé, qui a donc été annulé (consid. 2).

La bailleresse échoue à démontrer que le jugement de l’instance précédente était arbitraire et violait le droit fédéral (consid. 3).

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TF 4A_530/2019 du 04 février 2020

Loyer; majoration de loyer; validité de l’avis de majoration; primauté du droit fédéral; art. 269 s., 269d al. 1 et al. 2 let. b CO

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation (art. 269d al. 1 CO). L’avis de majoration doit être effectué au moyen d’une formule officielle et parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO) (consid. 7).

En l’espèce, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul (consid. 8).

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TF 4A_396/2019 du 16 janvier 2020

Résiliation; prolongation; travaux restreignant l’usage de la chose louée; art. 271, 272 CO

Un congé est annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Est pertinent le motif réel de l’auteur de la résiliation au moment où elle survient. Ne contrevient pas à la bonne foi un congé donné en perspective de travaux restreignant considérablement l’usage de la chose louée. Au moment de la résiliation, le bailleur doit disposer d’un projet suffisamment mûr et élaboré lui permettant de constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Le projet ne doit par ailleurs pas paraître objectivement impossible en raison d’une incompatibilité évidente avec les règles du droit public, avec pour conséquence que le bailleur n’obtiendra certainement pas les autorisations nécessaires (consid. 3.1).

En l’espèce, au moment de la résiliation, le Tribunal de première instance a retenu que le bailleur disposait d’un projet suffisamment concret, réalisable et réaliste. Les locataires échouent à démontrer une violation du droit fédéral par l’instance précédente (consid. 3.2-3.5).

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TF 4A_443/2019 du 20 janvier 2020

Prolongation; pouvoir d’appréciation; examen limité du Tribunal fédéral; art. 272 al.1; 272b al. 1 CO

Lorsque le locataire demande une prolongation au sens de l’art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée (au maximum quatre ans). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d’une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec retenue une décision de dernière instance cantonale prise dans l’exercice du pouvoir d’appréciation (consid. 9).

En l’espèce, la deuxième instance a accordé la prolongation maximale de quatre ans sans que son appréciation ne puisse justifier l’intervention du Tribunal fédéral. Elle a tenu compte de l’absence d’urgence pour les bailleresses de vendre leur bien et de la difficulté pour les locataires de trouver un logement comparable (consid. 10-11).

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TF 4A_590/2019 du 06 janvier 2020

Procédure; expulsion du locataire; droit d’être entendu; report d’audience; art. 29 al. 2 Cst. féd.

Le droit d’être entendu constitue un moyen d’éviter qu’une procédure judiciaire n’aboutisse à un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure. Lorsqu’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu exercer sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée.

En l’espèce, la décision ne saurait être annulée au motif que les défendeurs se sont vus refuser un second report d’audience, demandé tardivement, et dont la motivation ne convainc pas. De plus, les défendeurs n’indiquent pas quels arguments de fait ou de droit qu’ils auraient soulevés à l’audience et qui auraient été propres à changer l’issue de la procédure (consid. 6.)

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TF 4A_539/2019 du 06 janvier 2020

Procédure; consorité nécessaire; art. 70 al. 1 CPC; 602 al. 2 CC

Les héritiers succédant à un défunt locataire dans sa relation contractuelle doivent exercer en commun les droits y relatifs et sont donc des consorts nécessaires (art. 602 al. 2 CC et 70 al. 1 CPC). L’héritier qui entend agir seul doit le faire aussi bien à l’encontre du bailleur que de ses consorts (consid. 6).

Lorsque les filles majeures du défunt vivent encore dans le logement, elles conservent un intérêt au maintien du bail, ce qui exclut une sortie tacite du contrat de ces dernières. La mère locataire devait dès lors agir en annulation du congé ou en prolongation du bail conjointement avec ses filles, ou les attraire dans le procès en qualité de défenderesses dès le stade de la conciliation (consid. 7).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_539/2019

Xavier Rubli

Avocat

Bail commun, consorité nécessaire, héritiers et intérêt au maintien du bail

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TF 4A_120/2019 du 20 février 2020

Procédure; transaction judiciaire; révision; art. 328 al. 1 let. c CPC

Une partie peut demander la révision d’une décision entrée en force lorsqu’elle fait valoir que la transaction judiciaire n’est pas valable (art. 328 al. 1 let. c CPC). Dans ce cas, elle doit invoquer et motiver spécifiquement les motifs rendant cette transaction non valable. Dans le cas d’espèce, le recourant n’a pas invoqué le fait que la transaction judiciaire n’avait pas été signée par l’ensemble des défendeurs, formant pourtant une consorité nécessaire. Ce grief n’est dès lors pas examiné par le Tribunal fédéral (consid. 2).

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www.bail.ch

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