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Newsletter décembre 2016
Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.
Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de Joyeuses Fêtes et vous adresse ses voeux pour une année 2017 remplie de joie, de succès et de bonne santé.
TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016
Transfert; restitution anticipée; conditions à la libération du locataire; art. 264 CO; 2 CC
En cas de restitution anticipée (art. 264 CO), savoir si le bailleur peut refuser une candidature proposée se résout de cas en cas, en fonction de l’ensemble des circonstances ; le repreneur doit accepter les modalités du bail à reprendre, notamment la durée qui reste à courir, même si celle-ci est courte ; quant à la solvabilité, elle doit aussi s’apprécier de cas en cas mais le bailleur ne saurait se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n’est en rien comparable à celle du locataire actuel ; les documents que doit fournir le locataire pour attester de la solvabilité suffisante ne doivent pas être fixés de manière rigide mais s’apprécient selon les circonstances ; le bailleur ne peut notamment écarter un dossier sur la seule base qu’il manque une attestation de non-poursuite ; le bailleur qui examine les dossiers des locataires de remplacement doit le faire dans le respect des principes de la bonne foi et de l’interdiction de l’abus de droit ; il ne peut par exemple pas, sans motifs valables ni utilité matérielle effective, opposer un refus des candidatures au motif que les candidats ne se sont pas engagés à ne reprendre le bail que jusqu’à l’expiration de sa durée (c. 3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_332/2016
Patricia Dietschy
Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne
TF 4A_147/2016 du 12 septembre 2016
Loyer; valeur de l’immeuble à prendre en compte pour un calcul de rendement en cas de décès du propriétaire; exception au calcul de rendement net en cas d’immeuble ancien; art. 269, 270 CO
Pour procéder à un calcul de rendement net, la valeur vénale de l’immeuble au décès, respectivement au moment de l’acquisition par les héritiers, est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible ; contrairement à une acquisition par acte entre vifs, l’acquisition par succession n’entraîne pas de modification des bases de calcul (c. 2.2) ; pour les immeubles anciens, il n’y a pas lieu de calculer le rendement net selon la méthode absolue ; tel est le cas en l’espèce, dès lors qu’il est établi que la construction ou la dernière acquisition de l’immeuble remonte à 32 ans ou plus au moment de la conclusion du bail (c. 2.3).
TF 4A_353/2016 du 10 octobre 2016
Résiliation; demeure du locataire; validité du congé envoyé avant l’échéance du délai de paiement; art. 257d CO
En cas de demeure dans le paiement du loyer, le bailleur doit en principe attendre l’expiration du délai de paiement qu’il a fixé dans la sommation au locataire pour pouvoir résilier le bail ; le congé envoyé par le bailleur avant l’échéance dudit délai est cependant valable si le locataire ne le reçoit qu’après dite échéance et s’il n’a pas exécuté le paiement et n’a pas été détourné de l’exécuter par le comportement du bailleur ; en l’espèce, les sommations de payer ont été envoyées les 28 août et 8 septembre et les congés les 9 et 13 octobre suivants ; le locataire a reçu ces derniers le 20 octobre, soit après le délai de paiement de 30 jours ; les arriérés ont été versés le 17 décembre seulement ; la validité des congés ne peut donc être remise en cause (c. 4).
TF 4A_424/2016 du 15 novembre 2016
Résiliation; congé pour demeure dans le paiement du loyer; invocation d’une prétention en compensation par le locataire; art. 257d CO
Le locataire ne peut pas opposer en compensation une prétention avant que la dette de loyer réclamée par le bailleur et faisant l’objet d’un avis comminatoire ne soit exécutable ; en l’occurrence, le locataire a invoqué des prétentions en compensation en janvier 2014 alors que la dette de loyer du mois de février suivant, objet de la mise en demeure, n’était, selon l’instance précédente, pas encore exécutable, constatation non remise en cause par le recourant ; partant, la compensation n’a pas été valablement effectuée (c. 3).
TF 4A_344/2016 du 21 octobre 2016
Résiliation anticipée en cas de changement d’affectation des locaux par le locataire; art. 257f al. 3 CO
En cas de violation persistante des stipulations concernant l’affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO même si l’activité du locataire n’engendre pas de situation insupportable au sens de cette disposition ; en l’espèce, le locataire a loué les locaux à l’usage de bureaux pour y exercer la fonction de représentant commercial ; dans les jours qui ont suivi le début du contrat, il a transformé les locaux en salon de massages érotiques ; le bailleur en a été informé fin mars et a réagi début juin en notifiant un avertissement au locataire ; ce laps de temps, de passé deux mois, ne permettait pas au locataire d’inférer de bonne foi que le bailleur acceptait le changement d’affectation des locaux (c. 1-2).
TF 4A_196/2016 du 24 octobre 2016
Résiliation; validité du congé en cas de représentation; art. 32, 266a, 266l al. 2 CO
Les cobailleurs doivent résilier le bail ensemble ; ils peuvent se faire représenter ; la détermination du sens et de la portée du formulaire de congé s’effectue selon les principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté ; en l’espèce, A.X. et B.X. sont copropriétaires de l’immeuble litigieux ; le bail a été conclu avec B.X. ; sous la rubrique « bailleur » de l’avis de résiliation figure « A.X. » ; le nom de B.X. n’apparaît ni dans l’avis, ni dans la lettre d’accompagnement ; il n’est pas possible d’en déduire que la bailleresse aurait valablement résilié le bail en se faisant représenter par son époux ; la cour cantonale a donc valablement considéré que le bail avait été résilié par un non-bailleur et que le congé était nul (c. 3).
TF 4A_366/2016 du 2 septembre 2016
Résiliation; expulsion; erreur dans la motivation du congé anticipé; conséquences sur la validité de celui-ci; art. 266l-o CO; 9 OBLF; 257 CPC
Le seul défaut du motif de congé en cas de résiliation anticipée – que la loi n’exige pas expressément – n’entraîne pas la nullité du congé pour le surplus conforme au droit mais conduit, le cas échéant, à traiter la résiliation comme un congé ordinaire (c. 1).
TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016
Résiliation; congé ordinaire en raison du besoin propre de la fille du bailleur; limite tirée des règles de la bonne foi; pesée des intérêts dans le cadre de la prolongation du bail; art. 266a, 271, 271a, 272 CO; 2 CC
La résiliation ordinaire du bailleur pour pouvoir utiliser les locaux pour lui-même ou l’un de ses proches n’est annulable que si elle se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271-271a CO ; en l’espèce, il a été établi que la bailleresse avait résilié pour permettre à sa fille d’exploiter dans les locaux litigieux un salon de coiffure à son propre compte ; le congé est donc valable (c. 4) ; pour trancher la question de la prolongation, le juge procède à une pesée des intérêts ; le choix entre une ou deux prolongations dépend de la solution la plus adaptée aux circonstances ; en l’espèce, le locataire a repris l’exploitation des locaux en juin 2012 alors que le congé lui avait déjà été signifié au mois de février ; il n’a entrepris aucune recherche pour trouver de nouveaux locaux depuis lors ; en accordant une unique prolongation de trois ans – ce qui revient à porter la durée depuis la résiliation du bail à plus de cinq ans – le choix du juge précédent n’est pas inadéquat (c. 5).
TF 4A_517/2016 du 20 octobre 2016
Expulsion; procédure; droit à l’administration de preuves; art. 29 al. 2 Cst.; 53 al. 1 CPC
Le droit d’être entendu inclut le droit à l’administration de preuves sauf si le fait à prouver est dépourvu de pertinence ou si la preuve apparaît manifestement inapte à révéler la vérité ; en l’espèce, le quatorzième témoin dont l’audition était requise par le recourant aurait dû déposer sur un événement survenu deux ans après le congé litigieux, de sorte que ce fait n’était pas pertinent ; la cour cantonale pouvait à bon droit refuser d’entendre le témoin en question (c. 6).
TF 4A_440/2016 du 24 octobre 2016
Expulsion; procédure; expulsion en cas clair; question préjudicielle de la validité du congé; art. 243 al. 2 lit. c, 247 al. 2 lit. a, 257 CPC
Lorsque la procédure d’expulsion soumise au cas clair impose au juge d’examiner préalablement la validité – contestée – du congé, le juge de l’expulsion doit tenir compte des allégations du locataire et déterminer si, si elles avaient été présentées en procédure simplifiée, elles auraient donné lieu à l’application du devoir d’interpellation du juge relatif à la maxime inquisitoire sociale de l’art. 247 al. 2 CPC ; s’il ressort de la réponse du locataire, non assisté d’un avocat, des motifs qui justifient une interpellation du juge susceptible d’entraîner de nouvelles circonstances, les doutes qui en découlent doivent être levés dans le cadre d’une audience ; tel n’a pas été le cas en l’espèce, le juge ayant statué sans tenir audience alors qu’il ressortait de la réponse du locataire que des prétentions étaient invoquées en compensation ; le recours doit donc être admis (c. 5).
TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016
Expulsion; procédure; expulsion en procédure sommaire; exigence de clarté quant à la fin du bail; art. 271a al. 1 lit. d, 272, 272a al. 1 CO; 257 CPC
S’il est clair qu’un bail a pris fin en raison d’un congé signifié par le bailleur, celui-ci peut mettre en œuvre la procédure en cas clairs pour obtenir rapidement l’évacuation forcée des locaux, alors même que le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271 ss CO ; la litispendance n’est pas opposable au bailleur (c. 7) ; en l’espèce, un procès était pendant lorsque le congé a été signifié, si bien que la validité de celui-ci est douteuse ; par ailleurs, même si le congé était valable, la prolongation ne peut être exclue au regard de l’art. 272a al. 1 CO ; partant, il n’est nullement clair que le bail a pris fin à la date alléguée par le bailleur, de sorte que les autorités genevoises ont valablement refusé d’entrer en matière sur la requête en cas clair (c. 8).
TF 5A_452/2016 du 12 octobre 2016
Faillite; procédure; faillite sans poursuite préalable; art. 52 CPC; 2 al, 2 CC; 190 al. 1 ch. 2 LP
Dans le cadre d’un jugement de faillite, la partie qui se prévaut d’un comportement prétendument abusif de l’autre doit se fonder sur l’art. 52 CPC, dont la portée est cependant la même que celle de l’art. 2 al. 2 CC ; le fait que le bailleur ait connaissance depuis plus de deux ans et demi des poursuites dirigées contre le locataire ne rend pas abusive la requête de faillite sans poursuite préalable ; au contraire, il corrobore le caractère durable des difficultés financières du débiteur (c. 4).
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