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Newsletter janvier 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Dietschy-Martenet P., Montini M., Wessner P.


Toute l'équipe de la Newsletter Droit du bail vous souhaite une excellente année 2015 !

TF 4A_271/2014 - ATF 140 III 591 du 19 novembre 2014

Résiliation anticipée pour demeure du locataire dans le paiement, exigible mais contesté, d’un solde de décompte de frais accessoires (CHF 164.65) ; montant jugé non insignifiant ; abus de droit de la bailleresse nié ; art. 257d, 271 al. 1 CO

Le congé pour demeure dans le paiement du loyer ou des frais accessoires peut très exceptionnellement être contraire à la bonne foi, l’idée étant de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir ponctuellement le paiement des créances périodiques découlant du contrat ; tel peut être le cas lorsque le montant en souffrance est insignifiant (c. 1).

Le caractère insignifiant se détermine en tant que tel et non par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant des loyers versés depuis le début du bail. Il se détermine également objectivement ; peu importe la capacité financière du bailleur (c. 2).

L’art. 257d al. 1 CO exige uniquement que la créance en souffrance soit exigible, peu importe qu’elle soit contestée. S’agissant des frais accessoires, le locataire doit cependant disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces originales, contrôler l’exactitude du décompte et effectuer le paiement requis ; s’il ne s’en acquitte pas, il court le risque d’une résiliation du contrat, sauf à prouver lors de la procédure de contestation du congé que la créance litigieuse est mal fondée (c. 3.2).

On ne saurait contourner les exigences strictes quant à l’admission d’un montant insignifiant, en considérant l’attitude rigoureuse du bailleur ; celui-ci n’a pas à montrer d’égards particuliers envers un locataire avec lequel il a eu de nombreux litiges durant une période de plusieurs décennies ; en particulier, l’art 257d CO n’exige aucunement du bailleur qu’il adresse au locataire un rappel comminatoire (c. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_271/2014 - ATF 140 III 591

Pierre Wessner

Congé donné en raison de la demeure du locataire dans le paiement du solde d’un décompte de frais accessoires, jugé non contraire au principe de la bonne foi

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TF 4A_436/2014 du 27 novembre 2014

Défaut ; constatation inexacte des faits ; sans conséquence en l’espèce ; art. 97 LTF

La décision attaquée, qui constate que le logement est traversant alors qu’il ne donne que sur le côté cour, est entachée d’une erreur manifeste ; cette erreur est cependant sans incidence, puisque la réduction de loyer litigieuse est motivée par des nuisances perçues dans l’appartement et non depuis un balcon au-dessus de la rue (c. 2 et 3).

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TF 4A_518/2014 et 4A_520/2014 du 19 novembre 2014

Sous-location ; résiliation ; applicabilité de l’art. 262 CO aux baux à ferme ; sous-location abusive en cas de sous-loyer nettement supérieur au loyer principal ; droit du bailleur de réclamer la restitution du profit et de résilier le bail de manière anticipée ; art. 257f, 262, 423 CO

L’art. 262 CO s’applique à tous les contrats onéreux par lesquels le locataire cède l’usage de la chose à un tiers, notamment, comme en l’espèce, aux baux à ferme portant sur l’exploitation d’un établissement public ; le bailleur peut s’opposer à la sous-location lorsque le sous-loyer est nettement supérieur au loyer principal et que ni des investissements ni des prestations supplémentaires du locataire ne le justifient ; si tel est le cas et que le locataire savait ou devait savoir que la sous-location était abusive, le bailleur peut réclamer la restitution du profit perçu illégitimement par le locataire (c. 3).

L’appréciation des conditions de la sous-location ne s’effectue pas par rapport aux conditions usuelles dans le secteur économique concerné mais uniquement par rapport aux conditions du bail principal ; peu importe donc que le sous-fermage soit raisonnable relativement au chiffre d’affaires de l’établissement ; lorsque le locataire principal a racheté du mobilier et des installations déjà présents dans les locaux, l’investissement auquel il a consenti est calculé d’après sa dépense effective et non d’après la valeur intrinsèque de ces choses (c. 5).

Lorsque le locataire a sous-loué sans autorisation et que le bailleur était en droit de s’y opposer, une résiliation du bail principal fondée sur l’art. 257f CO est admissible (c. 7).

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TF 4A_42/2014 du 17 octobre 2014

Décès ; procédure ; poursuite du bail avec les héritiers du locataire décédé ; conclusions d’appel formellement insuffisantes mais qui se déduisent des motifs du mémoire d’appel ; interdiction du formalisme excessif ; art. 560 CC ; 311, 315 CPC ; 29 al. 1 Cst.

En cas de décès du locataire, le bail continue avec les héritiers de celui-ci, à moins d’une clause contractuelle prévoyant que le contrat prendra fin avec le décès du locataire (c. 2).

L’appel doit contenir des conclusions ; l’interdiction du formalisme excessif impose que le tribunal entre en matière sur des conclusions formellement insuffisantes lorsque les modifications du jugement attaqué ou le montant réclamé résultent des motifs du mémoire d’appel ; en l’espèce, la cour cantonale a fait preuve de formalisme excessif puisque les motifs de l’appel permettaient de déceler l’erreur de plume commise par l’avocat dans les conclusions et de déterminer les modifications véritablement réclamées (c. 4 et 5).

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TF 4A_464/2014 du 21 novembre 2014

Résiliation ; annulation d’un congé ordinaire inutilement rigoureux du fait qu’un congé anticipé, qui suppose un avertissement préalable, aurait permis d’atteindre le but visé ; art. 257f, 271 CO

L’art. 271 CO protège notamment le locataire contre un congé qui constitue une disproportion grossière des intérêts en présence ou lorsque le bailleur use de son droit de façon inutilement rigoureuse ou adopte un comportement contradictoire (c. 2).

Si, comme en l’espèce, le congé ordinaire est motivé par une violation du devoir de diligence de la locataire, il est inutilement rigoureux lorsque le bailleur pouvait user du congé anticipé de l’art. 257f CO, également approprié au but visé mais nettement moins dommageable pour le locataire, dès lors qu’un avertissement préalable aurait été nécessaire et aurait permis à la locataire, très âgée, de rétablir une situation conforme à ses obligations contractuelles (comme cela a d’ailleurs été fait immédiatement après la réception du congé) ; compte tenu des circonstances d’espèce, le congé doit donc être annulé (c. 3 et 4).

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TF 4A_393/2014 du 19 novembre 2014

Résiliation ; congé pour manque d’égards envers les voisins ; liberté d’appréciation du juge et pouvoir d’examen restreint du TF quant à l’existence d’un manquement grave du locataire ; art. 257f CO ; 4 CC

Lorsque le bailleur résilie le bail en vertu de l’art. 257f CO, le manquement imputable au locataire doit être suffisamment grave pour justifier un congé anticipé ; le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l’équité, si un tel manquement existe ; le Tribunal fédéral ne revoit cette appréciation qu’avec réserve (c. 2).

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TF 4A_314/2014 du 24 novembre 2014

Résiliation ; prolongation ; annulation du congé ; arbitraire dans l’établissement des faits ; devoir de motivation devant le TF ; prolongation de bail ; pesée des intérêts et décision en équité ; art. 271, 271a, 272 et 272b CO ; 4 CC ; 9 Cst.

Déterminer le motif réel d’un congé est une question de fait ; le recourant doit dès lors exposer clairement et précisément en quoi les faits ont été établis de manière arbitraire ; un renvoi à des écritures ou à des pièces ne suffit pas, le grief devant être développé dans le recours même (c. 1).

Lorsque la prolongation du bail est réclamée, le juge doit procéder à une pesée des intérêts divergents du bailleur et du locataire ; il statue en équité ; sa décision n’est revue par le Tribunal fédéral qu’avec réserve (c. 2).

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TF 4A_201/2014 - ATF 140 III 598 du 02 décembre 2014

Procédure ; résiliation ; annulation du congé ; qualité pour agir d’un seul colocataire ; art. 271, 271a CO

La demande en annulation du congé est une action formatrice, puisqu’elle est propre à influer sur un rapport de droit déterminé ; une telle action suppose qu’en cas de pluralité de parties, celles-ci forment une consorité nécessaire ; compte tenu du but de protection sociale particulièrement aigu en matière de bail d’habitation, un colocataire peut cependant agir seul en annulation du congé s’il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas s’opposer au congé (c. 3).

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TF 4A_561/2014 du 16 décembre 2014

Procédure ; application et notion de maxime inquisitoire sociale ; art. 271 CO ; 247 CPC

Dans les litiges de baux d’habitations ou de locaux commerciaux portant sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail, la maxime inquisitoire sociale s’applique ; celle-ci ne dispense cependant pas les parties de collaborer activement en indiquant les faits pertinents et en proposant les moyens de preuve qui s’y rapportent (c. 3).

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TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014

Procédure ; valeur litigieuse du recours contre une expulsion prononcée dans le cadre d’un cas clair ; conditions à l’invocation du grief d’arbitraire ; art. 257 CPC ; 9 Cst.

Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d’usage hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d’un procès en procédure ordinaire permettant d’aboutir à un prononcé d’expulsion (c. 2).

Lorsque le recourant se plaint d’arbitraire, il doit indiquer de manière précise en quoi la décision attaquée est manifestement insoutenable ; en l’espèce, la recourante n’expose pas en quoi l’autorité précédente serait tombée dans l’arbitraire en retenant, de façon motivée, que l’objection – selon laquelle un contrat de bail entre la recourante et la partie adverse avait pu être conclu –, était manifestement inconsistante et s’avérait donc mal fondée (c. 3).

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TF 4A_304/2014 du 24 novembre 2014

Procédure ; expulsion ; cas clair ; preuve stricte des faits justifiant la prétention ; art. 257 CPC

Lorsque le bailleur demande l’expulsion du locataire par la voie du cas clair, il doit apporter la preuve des faits justifiant sa prétention, la vraisemblance ne suffisant pas ; en l’espèce, le bailleur a prouvé que les loyers étaient restés impayés dans le délai comminatoire ; le fait qu’il existe un certificat de prise en charge du loyer par un tiers ne permet pas d’ébranler la conviction du juge, ce document unilatéral et postérieur au contrat ne signifiant pas que ledit tiers voulait devenir partie au contrat (c. 2).

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TF 4A_272/2014 du 09 décembre 2014

Procédure d’expulsion devenue sans objet suite au déménagement du locataire ; répartition des frais ; art. 96, 106, 107 al. 1 lit. e, 242 CPC ; 4 CC

Lorsque le locataire déménage alors qu’un procès en expulsion est pendant, la procédure devient sans objet et doit être rayée du rôle (c. 2).

La répartition des frais en équité selon l’art. 107 CPC octroie un large pouvoir d’appréciation du juge, que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue ; en l’espèce, le seul fait que le locataire a lui-même résilié le bail puis a déménagé en cours de procédure suffit à lui faire supporter les frais de la procédure d’expulsion devenue sans objet (c. 3).

Le montant des dépens est fixé d’après le droit cantonal, dont l’application et l’interprétation ne peuvent être revues par le Tribunal fédéral que sous l’angle de la violation du droit fédéral ou de droits constitutionnels (c. 4).

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TF 4A_193/2014 du 31 octobre 2014

Procédure ; frais relatifs aux coûts d’intervention d’un tiers mandaté par le juge ; appréciation anticipée des preuves et motivation de la décision ; art. 95 al. 2, 104, 309 lit. a, 319 lit. a et 343 CPC ; 29 al. 2 Cst.

Les coûts relatifs à l’intervention d’un tiers mandaté par le juge pour exécuter une transaction judiciaire représentent des frais judiciaires ; le montant de ceux-ci doit figurer dans la décision finale ; il est susceptible de recours (c. 1).

Le droit à la preuve et l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision sont déduits du droit d’être entendu de l’art. 29 al. 2 Cst. Dans ce cadre, le juge ne peut rejeter des moyens de preuve qu’il estime non pertinents que s’il procède à une appréciation anticipée des preuves et qu’il motive celle-ci (c. 2).

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TF 4A_241/2014 du 21 novembre 2014

Procédure ; question de l’admissibilité d’un recours joint lorsqu’un recours principal a déjà été déposé par la partie ; non tranchée en l’espèce ; art. 313 CPC

La question de savoir si une partie qui a formé recours contre la décision litigieuse peut également déposer un recours joint sur le recours formé par la partie adverse fait l’objet de divergences doctrinales ; le Tribunal fédéral n’a pas besoin de la trancher en l’espèce ; en effet, l’autorité cantonale supérieure n’est pas entrée en matière sur le recours principal faute du paiement de l’avance de frais, de sorte qu’elle n’avait qu’à statuer sur le recours du défendeur et le recours joint des demandeurs (c. 2).

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TF 4A_287/2014 du 06 octobre 2014

Procédure ; demande de récusation ; conditions de celle-ci ; art. 47 al. 1 let. b CPC ; 42 al. 2 LTF

Sous peine d’irrecevabilité, le recours doit exposer, au moins succinctement, en quoi l’acte attaqué viole le droit (c. 4).

En matière de récusation, il est vrai que des erreurs particulièrement graves et répétées (de la part de la personne dont la récusation est requise), qui doivent être considérées comme étant des violations graves des devoirs et révèlent une intention de nuire, peuvent avoir pour conséquence la récusation (c. 5).

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TF 4A_329/2014 du 06 octobre 2014

Procédure ; recevabilité du recours ; motivation requise ; art. 42 al. 2, 75, 114 LTF

Sous peine d’irrecevabilité, le recours doit exposer, au moins succinctement, en quoi l’acte attaqué viole le droit (c. 1).

Un recours constitutionnel subsidiaire ne peut être dirigé que contre la décision de la dernière instance cantonale. Aussi, des griefs du recours qui visent le jugement de première instance sont irrecevables (c. 3).

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TF 4A_309/2014 du 06 octobre 2014

Procédure ; recevabilité du recours ; motivation requise ; art. 42 al. 2 LTF

Sous peine d’irrecevabilité, le recours doit exposer, au moins succinctement, en quoi l’acte attaqué viole le droit. Lorsque le recourant fait valoir la violation de ses droits constitutionnels, il doit par ailleurs expliquer de manière claire et détaillée, à la lumière des considérants de la décision entreprise, en quoi consiste cette violation (c. 2).

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TF 4A_649/2014 du 11 décembre 2014

Procédure ; exigences formelles relatives à la recevabilité d’un mémoire de recours devant le TF, en particulier au regard de l’exigence de motivation ; art. 42, 108 LTF

Les recours au Tribunal fédéral sont soumis à des exigences de forme, notamment la motivation suffisante de l’écriture ; ces exigences ne sont pas respectées en l’espèce, ce qui conduit à l’irrecevabilité du recours (c. 3).

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TF 6B_261/2014 - ATF 141 IV 1 du 04 décembre 2014

Droit pénal ; infraction de l’art. 325bis CP ; qualité de partie plaignante d’une personne morale ; art. 325bis CP ; 115, 118 CPP ; 55 CC

L’art. 325bis CP vise à protéger la libre formation et le libre exercice de la volonté du locataire. Une personne morale peut former et exprimer, au travers de ses organes, une volonté et agir en conséquence ; elle peut donc être lésée par l’infraction précitée et revêtir la qualité de partie plaignante (c. 3).

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