Newsletter
Newsletter juillet 2015
Editée par Bohnet C., Carron B., Dietschy-Martenet P., Broquet J.
Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière
Jeudi 10 septembre 2015
Sur le modèle des années passées, la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, en collaboration avec la Chambre immobilière neuchâteloise et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, organise un nouveau séminaire sur l’actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière.
Vous trouverez le programme détaillé de cette journée, destinée aux avocats, notaires, fiduciaires, banquiers, experts fiscaux, gérants, courtiers, promoteurs immobiliers, propriétaires privés et institutionnels, architectes et tous professionnels de l’immobilier, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.
1er séminaire sur la PPE
Vendredi 25 septembre 2015
Enrichi de l'intervention de Me Nicolas Saviaux, vous trouverez ci-après le programme du premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise :
- Le procès : PPE contre PP-iste
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel - Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg - L’administrateur de PPE en pratique
M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière - Bail et PPE
Me Nicolas Saviaux, avocat, Lausanne - Les servitudes et la PPE
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel - Les locaux annexes distincts
Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg
La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :
- PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
- PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
- PPE et CPC, Me François Bohnet
Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.
TF 4A_689/2014 du 7 mai 2015
Loyer ; conditions à l’existence d’un bail à loyer échelonné et notification des échelons ; interdiction de cumuler échelonnement et indexation ; art. 269c, 269d al. 2 let. a, 270d CO ; 19 al. 1 et 2 OBLF
Un bail conclu pour trois ans au moins prévoyant une seule augmentation de loyer intervenant au moment où le contrat est tacitement prolongé constitue un bail à loyers échelonnés (c. 1.2).
Si le contrat prévoit tant une clause d’indexation que d’échelonnement, il faut déterminer ce que les parties auraient convenu si elles avaient connu le caractère inadmissible d’un tel cumul ; si l’échelonnement prévaut, la clause d’indexation ne peut porter effets qu’à l’expiration de la période d’échelonnement (c. 3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_689/2014
Patricia Dietschy
Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne
TF 4D_13/2015 du 3 juin 2015
Frais accessoires ; remboursement des frais accessoires ; notion d’erreur ; appréciation arbitraire des faits ; art. 63 al. 1, 257a, 257b al. 1 CO ; 4 al. 2 OBLF ; 9 Cst.
Lorsque le locataire paie par erreur des frais accessoires, il peut réclamer leur remboursement ; il y a erreur lorsque, d’après les faits de la cause, il est exclu que l’auteur ait eu l’intention de donner ; en l’espèce, l’instance précédente est tombée dans l’arbitraire en retenant que les locataires ne se trouvaient pas dans l’erreur parce qu’ils avaient consulté un avocat spécialisé en droit du bail peu après la conclusion du contrat et que celui-ci avait nécessairement dû informer ses clients du vice relatif au forfait des frais accessoires (c. 3-7).
TF 4A_22/2015 du 11 mai 2015
Résiliation ; prolongation ; bail commercial ; abus de droit du bailleur à résilier le bail ; nié en l’espèce ; prolongation de bail commercial, niée en l’espèce faute de conséquences pénibles ; art. 271, 271a et 272b al. 1 CO
Les cas typiques d’abus de droit comme l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit ou une attitude contradictoire justifient l’annulation du congé ; tel n’est pas le cas en l’espèce, le congé ayant été donné pour reprendre la libre disposition des locaux commerciaux, les rénover puis les relouer à un nouveau locataire (c. 3).
Si le locataire a, à ses risques et périls, procédé à des investissements dans la chose louée, la perte de la possibilité de les amortir ne constitue pas une conséquence pénible justifiant une prolongation de bail (c. 5).
TF 4A_240/2015 du 15 juin 2015
Procédure ; assistance judiciaire ; chances de succès ; art. 117, 118 CPC ; 29 al. 3 Cst.
L’appréciation des chances de succès dans le cadre d’une requête d’assistance judiciaire n’est revue qu’avec retenue par le Tribunal fédéral (c. 2).
TF 4D_30/2015 du 26 mai 2015
Procédure ; assistance judiciaire ; détermination de l’indigence ; art. 29 al. 3 Cst.
Dans le cadre d’une requête d’assistance judiciaire, lorsque la cour cantonale ne tient pas compte, dans son calcul pour déterminer l’indigence du requérant, de l’augmentation de 25% du minimum vital du droit des poursuites, elle viole l’art. 29 al. 3 Cst. ; la décision doit donc être annulée (c. 3).
TF 4A_611/2014 du 26 février 2015
Procédure ; recours au TF contre une décision partielle ; violation du droit d’être entendu ; art. 91 let. a, 93 al. 1 LTF ; 29 al. 2 Cst.
Un jugement qui ne concerne qu’une partie des prétentions émises n’est attaquable devant le Tribunal fédéral que lorsque les prétentions en cause peuvent être jugées indépendamment des autres ; en l’espèce, la prétention en dommages-intérêts et celle en paiement du loyer sont indépendantes l’une de l’autre et peuvent faire l’objet de jugements partiels, peu importe que la même prétention leur soit opposée en compensation par le défendeur (c. 1.3).
Le droit d’être entendu impose au tribunal d’examiner et de tenir compte dans la décision des griefs soulevés par une partie ; en l’espèce, la cour cantonale a ignoré la prétention en compensation soulevée par le défendeur dans son appel joint, de sorte qu’il y a lieu de lui renvoyer la cause (c. 2).
TF 4A_185/2015 du 11 juin 2015
Procédure ; recours au TF contre une décision préjudicielle portant sur la validité formelle du congé ; art. 93 al. 1 let. b LTF
Lorsque la décision litigieuse porte sur la question préjudicielle de la validité formelle du congé, un recours au Tribunal fédéral n’est ouvert qu’aux deux conditions de l’art. 93 al. 1 let. b LTF : d’une part que l’admission du recours puisse conduire immédiatement à une décision finale – c’est le cas en l’occurrence – et, d’autre part, que cela permettrait d’éviter une procédure longue et coûteuse ; il appartient au recourant d’exposer de manière détaillée en quoi cette seconde condition est réalisée, c’est-à-dire en quoi la procédure probatoire à venir s’écarterait, par sa durée et son coût, des procès habituels (c. 2).
TF 4A_182/2015 du 19 mai 2015
Procédure ; recours contre le prononcé sur les frais et dépens contenu dans une décision incidente ; art. 51 al. 3, 93 al. 1 let. a LTF
Le prononcé sur les frais et dépens contenu dans une décision incidente constitue lui-même une décision incidente, susceptible de recours devant le Tribunal fédéral aux conditions restrictives de l’art. 93 LTF (c. 1).
TF 4A_249/2015 du 29 mai 2015
Procédure ; recevabilité d’un recours au TF contre une décision sur avance de frais ; art. 93 al. 1 let. a LTF
Pour qu’un recours au Tribunal fédéral soit ouvert contre une décision sur avance de frais, il faut établir un préjudice difficilement réparable, par exemple le risque que la demande soit déclarée irrecevable faute de paiement ; il appartient alors au recourant de démontrer qu’il n’est pas financièrement en mesure de verser l’avance litigieuse (c. 3).
TF 4A_283/2015 du 3 juin 2015
Procédure ; exigence de motivation du recours au TF ; art. 42 LTF
Le recours doit exposer les motifs ; à défaut il est irrecevable ; tel est le cas en l’espèce puisque la recourante ne démontre pas en quoi l’autorité précédente aurait violé le droit fédéral (c. 2).
TF 4A_312/2015 du 16 juin 2015
Procédure ; motivation du mémoire de recours au TF ; art. 42, 108 al. 1 let. a et b LTF
Le mémoire de recours doit indiquer les motifs, c’est-à-dire en quoi l’acte attaqué viole le droit fédéral ; à défaut, le Tribunal fédéral n’entre pas en matière (c. 5).
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