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Newsletter février 2016
Editée par Bohnet F., Carron B. et Jeannin P.
Nouveau dans sa 2e édition : Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme
Dans un domaine juridique aussi polarisé que le droit du bail, le commentaire pratique s’est imposé comme un outil de travail impartial, utilisé par les représentants tant des bailleurs que des locataires.
Ouvrage pionnier de la série des «Commentaires pratiques», il vise à aider le lecteur à répondre rapidement et de manière efficace aux problèmes pratiques. Une place importante est accordée aux questions de procédure et aux «pièges» pouvant se présenter en pratique. Le commentaire n’en conserve pas moins un haut niveau scientifique qui le distingue du simple code annoté ou du guide pratique destiné uniquement à des non-juristes.
L’ouvrage est édité en collaboration avec le Séminaire sur le droit du bail de l‘Université de Neuchâtel.
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TF 4A_257/2015 du 11 janvier 2016
Logement de luxe ; détermination du caractère luxueux du logement ; art. 253a CO
La qualification d’un logement comme « logement de luxe » ne suppose pas un état d’entretien parfait. Un bon état d’entretien général est suffisant et la présence de défauts n’entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_257/2015
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
TF 4A_472/2015 du 6 janvier 2016
Défaut de la chose louée ; défaut grave justifiant la résiliation immédiate ; niée en l’occurrence ; art. 259b let. a CO
Pour le locataire de locaux d’entreposage, la panne du monte-charge du quai de déchargement n’est pas un défaut justifiant la résiliation immédiate du bail. Elle justifie en revanche une réduction du loyer, évaluée en l’occurrence à 10% (c. 8).
TF 4A_211/2015 du 8 décembre 2015
Résiliation pour motif économique ; calcul du loyer admissible ; calcul du rendement admissible ; preuve des frais d’entretien ; loyer usuel du quartier ; admissibilité de pièces nouvelles ; art. 269 et 269a lit. a CO ; 317 al. 1 lit. b CPC
Le bailleur qui résilie le bail pour des raisons économiques doit prouver que le loyer plus élevé qu’il souhaite demander à un nouveau locataire n’est pas abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d’une réserve de hausse insignifiante, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d’un locataire qui ne lui convient plus (c. 2). Une réserve de hausse de CHF 75.- par année est insignifiante (c. 5).
Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux d’entretien ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l’immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement (c. 3.2.2).
Les frais consentis pour l’entretien extraordinaire (remplacement d’installations telles que chaudière, ascenseur, toiture, prise d’eau) doivent être répartis sur plusieurs exercices en fonction de la durée de vie des installations concernées. La quote-part correspondante est intégrée chaque année dans les charges d’entretien jusqu’à amortissement complet. Pour pouvoir ventiler sur plusieurs années ces travaux, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées. Si les pièces présentées par le bailleur ne le permettent pas, les frais allégués par le bailleur ne peuvent pas être intégrés dans le calcul de rendement (c. 3.2.3).
Il s’agit d’examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte (c. 4).
Le fait que les pièces présentées permettent de conclure que le loyer pourrait être augmenté d’un montant minime mais que ce calcul de rendement ne tient pas compte de la valeur d’acquisition de l’immeuble ni des dépenses occasionnées par des travaux importants entrepris - puisque le bailleur n’a pas donné le moindre renseignement sur l’acquisition de l’immeuble et a produit des pièces insuffisantes pour intégrer les travaux dans le calcul de rendement - ne permet pas de conclure qu’un loyer plus élevé serait admissible. Cela reviendrait à réduire les exigences de preuve en se contentant d’une vraisemblance plus ou moins grande que la bailleresse soit en droit d’obtenir une augmentation de loyer non abusive, ce qui n’est pas admissible (c. 5).
Le bailleur doit demander en temps utile auprès d’autres bailleurs les pièces nécessaires pour procéder au calcul du loyer usuel. Le fait que les autres bailleurs interpellés n’ont mis à disposition les pièces demandées qu’après la fin de la procédure devant le tribunal de première instance n’en fait pas des pièces nouvelles admissibles en appel au sens de l’art. 317 CPC (c. 6).
TF 4A_286/2015 du 7 décembre 2015
Résiliation pour violation du devoir de diligence; devoir de tolérer la visite de l’appartement par le bailleur ; art. 257f al. 3, 257h al. 2 CO
Une résiliation anticipée fondée sur l’art. 257f al. 3 CO suppose une violation par le locataire de son devoir de diligence qui doit être persistante et rendre insupportable le maintien du contrat pour le bailleur, ce qui suppose un manquement d’une certaine gravité.
En l’occurrence, le simple fait que les locataires n’aient pas réagi aux demandes de prise de contact de la régie constitue certes une violation du devoir de diligence. Cependant, un tel manquement n’apparaît pas, dans les circonstances de l’espèce, suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail.
TF 4A_631/2014 du 25 novembre 2015
Congé extraordinaire pour justes motifs ; motif objectivement et subjectivement grave ; art. 266g CO ; 186 CP
Le fait que le locataire ait accédé illicitement au toit de l’immeuble pour y poser un panneau publicitaire, accédé sans droit dans les locaux loués à une autre locataire et endommagé du matériel peut rendre objectivement insupportable la continuation du contrat et constitue un motif de résiliation immédiate au sens de l’art. 266g CO. Toutefois, en l’occurrence, le bailleur a notifié la résiliation pour justes motifs plus d’une année après la survenance des faits, ce qui démontre que le délit ne rendait, subjectivement, pas insupportable la continuation du contrat de bail.
Au demeurant, lorsque le bailleur justifie la résiliation immédiate par un délit pénal commis par le locataire, il n’est pas obligé d’attendre la fin de la procédure pénale pour notifier la résiliation.
TF 4A_414/2015 du 17 décembre 2015
Résiliation du bail ; résiliation d’un garage annexe au bail; interprétation de la volonté des parties ; art. 18 al. 1 ; 253a al. 1 CO
Lorsque, dans un contrat de bail d’habitation, un garage est mis à disposition « à titre gratuit et à bien plaire », l’on ne peut pas en déduire automatiquement que le bailleur puisse à tout moment retirer l’usage du garage à son gré et sans réduction du loyer. En l’occurrence, analysée sous l’angle du principe de la confiance, une telle intention ne ressort pas du contrat.
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