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Newsletter février 2014

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


11 mars 2014 - Rendez-vous à ne pas manquer !

7e Journée romande de la location immobilière

organisée par la SVIT school en partenariat avec le Séminaire sur le droit du bail

Le droit du bail est complexe et vaste ; il est truffé de pièges. C’est l’opinion d’une grande majorité de professionnels de l’immobilier qui vivent avec le droit du bail une relation d’amour-haine. Amour quand il a le grand mérite de leur donner raison ; haine quand il leur donne obstinément tort. Il en va autrement pour les avocats François Bohnet, Philippe Conod et Jean-Marc Siegrist. Ce sont des spécialistes du droit du bail, qui le pratiquent au quotidien et le maîtrisent sur le
bout des doigts.

En participant à la 7e Journée romande de la location immobilière, vous pourrez réviser les fondamentaux du droit du bail à la lumière des dernières décisions prises dans les tribunaux en profitant des compétences et du talent d’un trio d’experts dont la réputation n’est plus à faire.

Me François Bohnet - Etude KGG & Associés (Neuchâtel) | LL.M. Harvard Law School | Dr en droit | Professeur à l’Université de Neuchâtel | Codirecteur du Séminaire sur le droit du bail de l‘Université de Neuchâtel

Me Philippe Conod - Etude Conod Haldy Leuba & Marquis (Lausanne) | Dr en droit | Chargé de cours à l’Université de Neuchâtel | Codirecteur du Séminaire sur le droit du bail de l‘Université de Neuchâtel

Me Jean-Marc Siegrist - Etude Siegrist & Lazzarotto (Genève) | Ancien juge à la Chambre d’appel des baux et loyers (GE) | Chargé de cours à l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI)

Programme détaillé et inscription en ligne

 

TF 4A_411/2013 du 13 janvier 2014

Procédure ; question juridique de principe (niée en l’espèce) ; restitution anticipée de la chose louée ; solvabilité du candidat pour lequel les services sociaux garantissent le paiement du loyer ; indications devant figurer dans la déclaration de cautionnement pour qu’elle soit valable ; art. 264 al. 1, 493 al. 1 et 2 CO

Une question juridique de principe existe lorsque dans l’intérêt général, en particulier dans l’intérêt de la sécurité juridique, une question controversée doit être résolue par la juridiction suprême afin de parvenir à une interprétation et à une application uniforme du droit fédéral.

In casu, apprécier la portée de la lettre de garantie adressée à la bailleresse par le service social n’atteint pas un degré d’importance suffisant justifiant une dérogation au régime ordinaire de la valeur litigieuse minimum.

Une décision est arbitraire lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité.

La lettre de garantie précitée ne contient pas en l’occurrence les indications requises pour une déclaration de cautionnement (art. 493 CO). Cela étant, le Tribunal fédéral refuse d’examiner de quelle manière la candidature d’une personne certes insolvable, mais pourvue du cautionnement valable d’un tiers solvable, devrait être appréciée au regard de l’art. 264 al. 1 CO.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_411/2013

Marino Montini

Solvabilité du locataire de remplacement au bénéfice d’une lettre de garantie des services sociaux ?

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TF 4A_423/2013 du 13 novembre 2013

Durée déterminée et protection contre les congés ; bail soumis à une condition résolutoire qualifié de bail à durée déterminée ; pas de protection contre les congés pour un bail de durée déterminée ; art. 255 al. 2, 271a al. 1 lit. b CO

Lors de l’interprétation d’une clause contractuelle selon le principe de la confiance, on ne peut admettre une interprétation soutenue par une partie devant le Tribunal fédéral que si cette partie a déjà allégué dans la procédure cantonale avoir compris la clause en question conformément à l’interprétation soutenue devant le Tribunal fédéral (c. 4).

Une clause contractuelle qui mentionne uniquement le devoir du locataire de libérer l’objet loué en cas de réalisation d’une condition résolutoire (échec de négociations sur un nouveau bail), sans prévoir expressément une fin automatique des rapports de bail, doit être comprise de telle sorte qu’une résiliation par le bailleur n’est pas nécessaire (c. 4).

Un contrat de bail soumis à condition résolutoire, dont la réalisation dépend d’un événement futur incertain, est un contrat à durée déterminée selon l’art. 255 al. 2 CO, qui est admissible, qui ne nécessite aucune résiliation et auquel les dispositions des art. 271 et 271a CO concernant l’annulabilité du congé ne sont pas applicables (c. 5.1).

La convention examinée ne constitue pas une fraude à la loi (c. 5.2).

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TF 4A_553/2013 du 10 décembre 2013

Prolongation ; but de la prolongation ; conditions de la seconde prolongation ; art. 272 CO

Le but de la prolongation est de donner plus de temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ; elle n’a de sens que si le report des effets du congé puisse laisser espérer à une atténuation des conséquences négatives de la fin de la relation de bail à loyer et permettre de prévoir un déménagement différé présentant moins d’inconvénients pour le preneur.

Pour accorder une seconde prolongation, l’on attend du locataire qu‘il ait entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

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TF 4A_391/2013 du 17 décembre 2013

Procédure ; expulsion ; résiliation du bail principal ayant conduit à la résiliation du bail de sous-location, la validité de cette dernière résiliation ayant été confirmée dans le cadre d’un précédent arrêt du Tribunal fédéral ; procédure d’expulsion par voie de cas clairs ; mesures d’exécution ; art. 236 al. 3, 343 al. 1 CPC

Possibilité pour les autorités cantonales d’ordonner des mesures d’exécution de leur décision : elles peuvent ainsi autoriser une évacuation forcée, soit la mesure de contrainte prévue par l’art. 343 al. CPC.

En pareil cas, l’autorité peut prévoir que la mesure de contrainte n’interviendra, au besoin, qu’à l’expiration d’un délai destiné à permettre une exécution amiable par la partie condamnée ; elle peut aussi renoncer à prévoir un pareil délai.

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TF 4A_343/2013 du 13 janvier 2014

Procédure ; défaut des requérants à l’audience de conciliation ; demande de restitution visant la citation d’une nouvelle audience, déclarée irrecevable par les instances cantonales ; recours admis devant le Tribunal fédéral ; art. 149 CPC

Les décisions de refus de restitution d’une autorité de conciliation sont susceptibles de l’appel ou du recours, selon la valeur litigieuse, lorsque, par l’effet d’un délai de péremption, le refus entraîne la perte définitive du droit en cause.

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www.bail.ch

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