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Newsletter janvier 2013

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


TF 4A_313/2012 - ATF 139 III 7 du 05 novembre 2012

Résiliation de bail portant sur un logement prétendument familial ; fardeau de la preuve du caractère familial du logement ; abus de droit ; art. 8 CC ; 266l, 266m, 266n CO

Celui qui invoque une règle d'exception pour paralyser les effets d'un acte juridique doit prouver les faits permettant de constater que les conditions de l'exception sont réalisées. Il ressort clairement du titre marginal de la loi que l'art. 266l CO exprime le principe général et que l'hypothèse d'un logement familial constitue une exception.

Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée.

En l’espèce, il ressort des constatations cantonales que l'époux de la première recourante a quitté définitivement les lieux, qu'il se désintéresse de la présente procédure et, par voie de conséquence, du sort de l'appartement en cause, si bien que par leur argumentation, les recourantes invoquent en réalité l'intérêt d'un tiers (soit l'époux de la première recourante), alors que ce dernier se désintéresse totalement de la question. Elles tentent ainsi d'utiliser une norme protectrice d'une manière totalement étrangère à son but, ce qui constitue un abus de droit.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_313/2012 - ATF 139 III 7

Marino Montini

Logement familial : fardeau de la preuve du caractère familial du logement

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TF 4A_123/2012 du 29 octobre 2012

Bail à ferme agricole ; montant du fermage non déterminé par les parties ; caractère arbitraire de la décision cantonale qui nie dans ce cas l'application de la LBAF, retenant en l'occurrence la conclusion d'un prêt ; art. 305 CO ; 1 al. 2 LBFA

La LBAF s'applique également aux actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui rendraient vaine la protection voulue par la loi s'ils n'étaient soumis à celle-ci. L'autorité cantonale a exclu en l'espèce l'application de cette législation dès lors qu'elle a retenu la conclusion entre les parties d'un contrat de prêt, lequel n'entre pas dans le champ d'application de la loi.

Notre haute Cour estime toutefois qu'est arbitraire le fait de retenir en l'occurrence que l'acte juridique passé entre les parties serait un contrat de prêt sans pouvoir constater que ces dernières ont bel et bien convenu d'une mise à disposition gratuite du bien-fonds. L'absence d'accord sur le montant du fermage ne peut, il est vrai, suppléer l'absence d'une constatation de gratuité, dans l'optique de remplir les conditions de la définition légale du contrat de prêt au sens de l'art. 305 CO.

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TF 4A_589/2012 du 21 novembre 2012

Restitution de la chose ; défaut ; constatation des défauts par le bailleur lors de la restitution de la chose louée ; avis (immédiat) des défauts ; art. 8 CC ; 267 CO

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. A contrario, il incombe au locataire de prendre à sa charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

Au risque de voir ses droits périmés, le bailleur doit en outre vérifier l'état de la chose lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond, le cas des défauts cachés étant réservé.

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TF 4A_352/2012 et 4A_358/2012 du 21 novembre 2012

Résiliation d'un bail commun ; nullité d'un congé qui n'est pas donné conjointement par les colocataires ; transfert de bail lorsqu'un des colocataires quitte les locaux (commerciaux) ; consentement du bailleur ; art. 263, 530 CO

La bailleresse ayant conclu un contrat avec deux colocataires, formant une société simple en vue de la réalisation de leur projet, le congé doit être donné par ceux-ci conjointement, sous peine de nullité.

Lorsque des locaux commerciaux sont loués à deux colocataires et que l'on assiste au départ de l'un d'entre eux, les colocataires procèdent à un transfert de bail à celui d'entre eux qui reste en place. Le bailleur doit donc consentir au transfert. Faute de consentement, la convention passée entre le locataire sortant (en l'espèce le colocataire sortant) et le tiers reprenant (en l'occurrence le colocataire restant) n'a aucun effet sur les rapports juridiques entre le locataire (soit les colocataires) et le bailleur. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert.

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TF 4A_673/2012 du 21 novembre 2012

Résiliation ; logement familial ; adresse déterminante pour l’envoi de l’avis comminatoire et du congé lorsque les époux vivent séparés ; art. 2 al. 1, 169 CC ; 257, 266l, 266m, 266n CO

Lorsque la chose louée sert de logement de famille, le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint.

En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille.

Conformément au principe de la bonne foi, si les époux vivent dorénavant séparément, il est suffisant que l'envoi de l'avis comminatoire à chacun des époux soit opéré à l'adresse qui valait jusqu'alors comme domicile de la famille, cela pour autant que le bailleur n'ait pas connaissance de la nouvelle adresse de l'époux qui a quitté la demeure familiale.

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Gianmaria Mosca, Il Diritto di Locazione, Lugano 2012 (208 pages)

L’ouvrage – pensé comme un guide pour bailleur, locataire et gérant immobilier – examine les développements dans le domaine du bail à loyer, depuis les phases précédant la conclusion du contrat jusqu’à la résiliation de celui-ci, avec les conséquences juridiques qui en découlent.

Le lecteur pourra ainsi parcourir les différents stades qui caractérisent le rapport contractuel de bail à loyer, ceci aussi à la lumière des nouveautés introduites à compter du 1er janvier 2011 avec l’entrée en vigueur du Code de procédure civile, lequel a remplacé les précédentes normes cantonales en la matière.

Cet ouvrage est ainsi en particulier destiné à tous les lecteurs de langue italienne, résidant en Suisse, qui ont besoin d’approfondir leurs connaissances et d’appliquer les nouvelles règles en matière de bail à loyer.

Facile de consultation, ce guide contient de nombreuses références à la pratique courante et offre aux lecteurs – qu’ils soient d’ailleurs bailleur ou locataire – une interprétation des dispositions légales dans le domaine afin de pouvoir les appliquer correctement, sans oublier les règles de la procédure devant l’Autorité de conciliation et devant l’Autorité judiciaire compétente.

www.bail.ch

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