TF 4A_521/2021 du 3 janvier 2023

Sous-location; résiliation; résiliation avec effet immédiat; hébergement de familiers; sous-location totale ou partielle; art. 253, 257f al. 3, 262 al. 1 et 2 CO

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat en cas de violation de son devoir de diligence par le locataire. Cette disposition s’applique également si le locataire fait un usage de la chose qui viole des stipulations du contrat. Pour déterminer l’usage convenu de chose louée, il convient de se référer au libellé du bail et de ses annexes et, si nécessaire, se rapporter aux règles régissant l’interprétation des contrats (consid. 3.2.1).

Selon le Tribunal fédéral, l’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. L’hébergement de familiers concerne diverses situations, par exemple celles où (i) le locataire vit avec son conjoint, son partenaire ou son concubin et qu’ils se partagent le loyer, (ii) le locataire n’occupe plus lui-même l’appartement, mais le laisse à la disposition de son époux dont il vit séparé ou (iii) le locataire remet entièrement l’usage de la chose louée à son enfant envers lequel il a une obligation d’entretien en vertu des art. 276 al. 1 et 277 al. 2 CC (consid. 3.2.3).

Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille : celle-ci s’est installée chez son père avec son mari et ses deux enfants, a convenu avec son père de la répartition des chambres et a accepté de prendre en charge les deux tiers du loyer. De ce fait, un contrat visant à occuper une partie du logement à titre onéreux a nécessairement été passé (consid. 3.4).

Si le locataire a sous-loué la chose sans demander l’autorisation du bailleur et que l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location (motifs auxquels s’ajoute l’interdiction de l’abus de droit) est donné, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l’art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (consid. 4.2). Si la sous-location est totale (c’est-à-dire qu’elle porte sur l’entier de la chose louée), il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l’usage de la chose louée et qu’il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l’institution même de la sous-location (consid. 4.2.1). Ce raisonnement ne s’applique pas en cas de sous-location partielle, car le locataire réside toujours dans le bien (consid. 4.2.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_521/2021

Xavier Rubli

Avocat spécialiste FSA en droit du bail

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TF 1C_759/2021 - ATF 149 I 25 du 19 décembre 2022

Rénovations; recours au Tribunal fédéral contre un acte normatif cantonal; primauté du droit fédéral ; art. 49, 109 et 122 Cst.

La disposition adoptée dans le canton de Bâle-Ville visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst. en lien avec les art. 109 et 122 Cst.). Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires (consid. 4.4.5), interfère directement dans les contrats de bail (consid. 4.4.6). Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons (consid. 4.4.6), la disposition en question doit être annulée (consid. 6).

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Commentaire de l'arrêt TF 1C_759/2021 - ATF 149 I 25

Valérie Défago

Professeure à l’Université de Neuchâtel

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TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023

Procédure; expulsion par la voie du cas clair en procédure sommaire; appel; vrais nova; art. 257, 317 al. 1 CPC

Une décision rendue en procédure sommaire selon l’art. 257 CPC peut faire l’objet d’un appel (art. 308 ss CPC) lorsque la valeur litigieuse est de CHF 10’000.- ou plus. Dans la procédure d’appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. S’agissant des vrais nova, le requérant (c’est-à-dire, en cas d’expulsion par la voie du cas clair, le bailleur) dont la requête a été déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il conserve toutefois la possibilité d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. Ce principe ne concerne pas la partie requise (c’est-à-dire le locataire), qui peut invoquer des vrais nova aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.1).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_470/2022

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_548/2022 du 6 janvier 2023

Procédure; droit de réplique inconditionnel; art. 29 al. 1 Cst.

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

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TF 4A_552/2022 du 6 janvier 2023

Procédure; droit de réplique inconditionnel; art. 29 al. 1 Cst.

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

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TF 4A_550/2022 du 6 janvier 2023

Procédure; droit de réplique inconditionnel; art. 29 al. 1 Cst.

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

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