TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431 du 06 mai 2021

Loyer; procédure; contestation du loyer initial; loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; fardeau de la preuve; art. 269a let. a, 270 CO; 11 OBLF

En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’IPC (consid. 3.3.1 et 3.3.2).

Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser (consid. 3.5.4). Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans (consid. 3.5.3).

Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve) (consid. 4.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_183/2020 - ATF 147 III 431

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_30/2020 du 23 mars 2021

Commercial; transfert; procédure; transfert de bail commercial; action en responsabilité suite au refus du transfert; recevabilité; art. 97, 263 CO; 59 al. 2 let. b CPC

Rappel des principes relatifs à l’action en transfert de bail commercial (consid. 3.1).

La responsabilité du bailleur (art. 97 CO) suite au refus d’un transfert de bail commercial est subordonnée à quatre conditions : 1) une violation du contrat, consistant notamment dans le refus injustifié du bailleur au transfert du contrat de bail ; (2) un dommage ; (3) un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage ; et (4) une faute (présumée) (consid. 3.2.2).

Lorsqu’un locataire ouvre action en transfert de bail (art. 263 CO) mais ne la poursuit pas après avoir reçu l’autorisation de procéder (art. 209 al. 4 CPC) et que, dans un deuxième temps, il introduit une action en dommages-intérêts pour violation du contrat suite au refus du transfert de bail, cette deuxième action n’est pas irrecevable selon l’art. 59 al. 2 let. e CPC. D’une part, la première action n’a pas abouti à une décision au fond revêtue de la chose jugée ; d’autre part, la deuxième action est nouvelle et ne résulte pas de la conversion de la première action (consid. 3.4).

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TF 4A_45/2021 du 14 mai 2021

Résiliation; procédure; contestation du congé; devoir de motivation de l’appel et du recours au Tribunal fédéral; art. 57, 311 al. 1 CPC; 42 al. 2 LTF

Compte tenu du devoir de motivation de l’art. 311 al. 1 CPC, et à moins d’une violation manifeste du droit, la cour d’appel examine en principe uniquement les griefs soulevés par les parties (consid. 3.1). En vertu de l’art. 42 al. 2 LTF, il en va de même devant le Tribunal fédéral (consid. 3.2).

Déterminer quel est le motif de la résiliation du bail et si ce motif est réel ou n’est qu’un prétexte relève des constatations de fait ; en revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 4.1).

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TF 4A_157/2021 du 15 juin 2021

Résiliation; expulsion; procédure; contestation du congé; résiliation pour défaut de paiement; cas clair; art. 257d CO; 257 CPC

Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes et que chacune suffit à sceller le sort de la cause ou d’une partie de celle-ci, le recourant doit, sous peine d’irrecevabilité, démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (consid. 7.2).

Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l’art. 257d CO (consid. 7.2).

Durant la procédure visant à contester la validité d’un congé, les effets du congé sont en principe suspendus ; le locataire peut en règle générale rester dans les locaux, même si l’échéance de la résiliation est dépassée. Pendant cette période, le locataire n’occupe pas les locaux sans droit et reste tenu de payer le montant du loyer dans le délai prévu par le contrat (consid. 8.2).

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TF 4A_74/2021 du 03 mai 2021

Diligence; modification unilatérale du contrat; art. 269d, 270b CO; 19 OBLF

Le bailleur qui restreint les heures auxquelles les locataires peuvent jouer de la musique introduit une modification unilatérale du contrat au détriment du locataire au sens de l’art. 269d al. 3 CO (consid. 2.2.1). Cette modification doit notamment respecter les conditions posées à l’art. 269d al. 2 CO et à l’art. 19 al. 1 let. b et c OBLF ; à défaut, elle est nulle (consid. 2.1). En outre, elle ne doit pas être abusive (art. 270b al. 2 CO). Le caractère abusif de la modification s’évalue au regard de l’art. 2 al. 2 CC (consid. 2.3.1).

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TF 4A_162/2021 du 12 mai 2021

Expulsion; procédure; violation du droit d’être entendu; délai proportionné pour quitter les locaux; art. 5 al. 2, 29 Cst.

Le droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., est de nature formelle : si ce droit n’est pas respecté et que la juridiction supérieure ne peut pas réparer cette violation, le recours est admis indépendamment du sort de la cause sur le fond. La protection du droit d’être entendu ne doit toutefois pas être une fin en soi. Lorsqu’on ne peut pas discerner quelle influence la constatation de la violation du droit d’être entendu aurait sur la procédure, il n’y a pas d’intérêt à l’annulation de la décision attaquée (consid. 5.2).

Lorsqu’un tribunal admet une requête en expulsion d’un locataire, le délai pour quitter les locaux doit être proportionné (art. 5 al. 2 Cst.). Il doit toutefois rester court pour ne pas conduire à une prolongation des rapports de bail. En l’occurrence, le Tribunal fédéral considère admissible un délai de dix jours pour quitter des locaux commerciaux (consid. 6.2).

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TF 4A_171/2021 du 27 avril 2021

Procédure; répartition des frais; art. 104 ss CPC

Selon l’art. 107 al. 1 let. e CPC, le tribunal peut s’écarter des règles générales (prévues par l’art. 106 CPC) et répartir les frais selon sa libre appréciation lorsque la procédure est devenue sans objet et la loi n’en dispose pas autrement. Il doit tenir compte des éléments suivants : quelle partie a initié la procédure, quelle aurait vraisemblablement été l’issue de la procédure si elle avait continué, et quelle partie a vu sa situation changer, conduisant ainsi à ce que la procédure devienne sans objet (consid. 3).

Dans une procédure de recours, la répartition et le règlement des frais suivent les règles des art. 104 ss CPC. Lorsque l’art. 106 al. 2 est applicable (aucune partie n’obtient entièrement gain de cause et les frais sont répartis selon le sort de la cause), le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Il peut notamment prendre en compte le poids de chaque conclusion individuelle dans le litige, ainsi que le fait qu’une partie a gagné sur une question de principe (consid. 5.2).

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TF 4A_670/2020 du 03 mai 2021

Procédure; compétence matérielle; art. 253a CO; § 21 al. 1 let. a GOG-ZH

Dans le canton de Zürich, le tribunal des baux est compétent pour tous les litiges découlant des rapports de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux (§ 21 al. 1 let. a GOG-ZH ; cf. art. 253a CO) (consid. 3.1). En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme l’incompétence matérielle du tribunal des baux, le recourant n’ayant pas réussi à démontrer que le bien loué (un garage loué séparément des locaux principaux) pouvait être qualifié de local commercial ou de chose accessoire (Nebenobjekt) au sens de l’art. 253a CO (consid. 4.4 et 4.5).

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TF 4A_104/2021 du 03 mai 2021

Procédure; nature réformatoire du recours en matière civile; droit à une audience publique; art. 107 al. 2 LTF; 6 par. 1 CEDH

Le recours en matière civile au Tribunal fédéral est de nature réformatoire ; la partie qui recourt ne peut en principe pas se contenter de conclure à l’annulation de la décision et à son renvoi à l’instance inférieure. Une conclusion en renvoi est toutefois suffisante si le Tribunal fédéral ne pouvait pas statuer lui-même en cas d’admission du recours – par exemple, comme dans le cas présent, si la partie se plaint d’une violation de l’art. 6 par. 1 CEDH parce qu’une audience publique n’a pas été tenue (consid. 1.2).

L’art. 6 par. 1 CEDH garantit le droit à une audience publique, qui n’est toutefois pas absolu : d’une part, les parties peuvent y renoncer ; d’autre part, certains motifs permettent de se passer d’une audience publique (par exemple lorsque la requête d’une partie en ce sens apparait chicanière ou dilatoire) (consid. 2.1).

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TF 4A_279/2021 du 01 juin 2021

Procédure; décision finale, partielle et incidente; art. 90 ss LTF

Rappel des notions de décision finale et partielle (consid. 7.1). La décision de première instance constatant qu’un locataire n’a pas de créance compensante à l’égard du bailleur mais qui ne statue pas sur les autres conclusions des parties est une décision incidente. L’arrêt rejetant l’appel formé contre cette décision incidente constitue lui aussi une décision incidente (consid. 7.2). Un recours immédiat contre une décision incidente au Tribunal fédéral n’est admissible qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 LTF (consid. 7.3).

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