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Newsletter mai 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


8e Journée romande de la location immobilière

Le bail : controverses, encore et toujours !

Les baux à durée déterminée

Organisée par la SVIT School, en partenariat avec le Séminaire sur le droit du bail, la 8e Journée romande de la location immobilière permettra à Me François Bohnet, Me Philippe Conod et Me Jean-Marc Siegrist de débattre de la question des baux à durée déterminée

  • le 16 juin 2015 au Musée Olympique de Lausanne

Vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

Actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière

Jeudi 10 septembre 2015

Sur le modèle des années passées, la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, en collaboration avec la Chambre immobilière neuchâteloise et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, organise un nouveau séminaire sur l’actualité dans le domaine de la fiscalité immobilière.

Vous trouverez le programme détaillé de cette journée, destinée aux avocats, notaires, fiduciaires, banquiers, experts fiscaux, gérants, courtiers, promoteurs immobiliers, propriétaires privés et institutionnels, architectes et tous professionnels de l’immobilier, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

1er séminaire sur la PPE

Vendredi 25 septembre 2015

La Faculté de droit a le plaisir de vous annoncer son premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise. Les sujets ci-après y seront abordés :

  • Le procès : PPE contre PP-iste
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • L’administrateur de PPE en pratique
    M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
  • Les servitudes et la PPE
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • Les locaux annexes distincts
    Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg

La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :

  • PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
  • PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et CPC, Me François Bohnet

Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.

TF 4A_530/2014 - ATF 141 III 159 du 17 avril 2015

Bail à ferme agricole ; procédure : représentation de la personne morale par un organe de fait ou un mandataire commercial à l’audience de conciliation ; art. 197, 201 al. 1, 203 al. 2, 204 al. 1 et 3, 206 al. 1 et 2 CPC ; 32, 462 al. 1 et 2 CO

Un organe de fait ne peut pas valablement représenter une personne morale lors de l’audience de conciliation, pour laquelle la comparution personnelle des parties est exigée (c. 1-2).

Pour qu’une personne ait la qualité de mandataire commercial autorisé à représenter la société en justice au sens de l’art. 462 al. 2 CO, il faut qu’elle dispose non seulement d’une procuration expresse en ce sens mais aussi des pouvoirs de représentation visés à l’al. 1 de cette disposition (c. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_530/2014 - ATF 141 III 159

François Bohnet

Représentation en conciliation de la personne morale par un organe de fait ou un mandataire commercial

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TF 4A_691/2014 du 01 avril 2015

Conclusion ; conditions à la conclusion d’un bail à loyer par actes concluants ; art. 253 CO

Pour qu’un prêt à usage se transforme en bail à loyer, il faut des manifestations de volonté concordantes des parties ; un accord par actes concluants suppose que le destinataire ait payé le loyer demandé ; le seul fait de ne pas avoir discuté les montants exigés à titre de loyer n’est en revanche pas suffisant (c. 4-5).

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TF 4A_678/2014 du 27 mars 2015

Commercial ; rénovations ; notion de plus-value considérable en cas de rénovation par le locataire ; art. 260a al. 3 CO ; 2, 4 CC

En cas de rénovation par le locataire, l’existence d’une plus-value s’apprécie objectivement, sur la base des frais auxquels s’est exposé le locataire et de l’utilité des travaux pour le bailleur ; ne sont pas visés les investissements qui concernent uniquement les besoins propres du locataire et qui ne représentent donc qu’une plus-value subjective (c. 3-4.1) ; il paraît discutable d’admettre, comme le retiennent certains auteurs, qu’il soit inéquitable de refuser au locataire une indemnisation pour les travaux de rénovation lorsque le bailleur a aussi voulu ceux-ci, même s’ils ne sont pas d’utilité générale ; la question devrait plutôt être résolue sous l’angle d’un éventuel comportement contraire à la bonne foi (c. 4.2).

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TF 4A_542/2014 du 17 février 2015

Commercial ; vente ; résiliation ; sort de l’obligation de rachat du mobilier et de la clientèle en cas de résiliation du bail par le nouvel acquéreur de l’immeuble ; art. 260a al. 3, 261 al. 1 CO

En cas de contrat composé de bail et de remise de commerce, l’obligation selon laquelle en cas de résiliation du bail, le bailleur doit racheter le mobilier et le matériel et verser une indemnité de reprise de la clientèle ne passe pas à l’acquéreur puisque, matériellement, il s’agit d’une obligation du contrat de remise de commerce ; peu importe que la clause figure formellement dans le contrat de bail plutôt que dans le contrat de remise de commerce (c. 2) ; ladite obligation subsiste en revanche à l’encontre des anciens propriétaires de l’immeuble (c. 3).

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TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015

Résiliation ; rénovation ; congé en vue de travaux de rénovation sur un immeuble ancien ; art. 271 CO ; 1, 2, 3, 4 et 12 LDTR VD

Lorsque l’immeuble litigieux est ancien et n’a pas subi de transformations depuis de très nombreuses années, voire même depuis sa construction, le locataire peut percevoir le genre de travaux à effectuer et l’intensité de ceux-ci et, partant, apprécier ses chances de contester avec succès le congé (c. 2.1).

Un congé en vue de travaux de rénovation est abusif lorsque le locataire démontre que le projet apparaît objectivement impossible ; la législation vaudoise accordant un large pouvoir d’appréciation à l’autorité pour autoriser des projets, il n’est en principe pas possible de prédire un refus de l’administration (c. 2.2).

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TF 4A_641/2014 du 23 février 2015

Résiliation ; vente ; droit public ; droit cantonal relatif à la conservation du parc immobilier limité par le droit fédéral ; annulation du congé notifié durant une procédure relative à un premier congé donné par l’ancien bailleur ; notion et preuve du besoin propre urgent du bailleur ; art. 271a al. 1 let. d et al. 3 let. a CO ; 1 et 39 al. 1, 2 et 5 LDTR GE

Le droit public cantonal peut certes prévoir des mesures visant à conserver l’affectation locative des appartements loués mais ne peut limiter le droit du bailleur de résilier, cette question étant régie par le seul droit fédéral (c. 1).

Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n’ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n’ont participé à la procédure pendante y relative ; pour que le bailleur puisse se prévaloir d’un besoin propre urgent, il doit établir que, pour des motifs économiques ou d’autre raisons – en l’espèce des raisons de santé –, on ne peut exiger de lui qu’il renonce à l’usage de l’appartement (c. 2).

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TF 4A_699/2014 du 07 avril 2015

Prolongation ; commercial ; prolongation en cas d’impossibilité pour le locataire de retrouver des locaux comparables ; art. 272 al. 1, 272b al. 1 CO

Une prolongation de bail n’est pas exclue lorsque le locataire n’a aucune perspective de retrouver un local de remplacement comparable ; lorsque tel est le cas, le locataire doit réduire ses exigences et adapter son modèle d’affaires ; les « conséquences pénibles » du congé au sens de l’art. 272 al. 1 CO correspondent alors à l’obligation d’accepter un local d’un autre genre (c. 3).

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TF 4A_576/2014 du 25 mars 2015

Expulsion ; procédure ; qualité pour recourir contre un prononcé d’expulsion si le locataire a déjà quitté les locaux ; estimation des chances de succès en matière de demande d’AJ ; art. 76 al. 1 let. b LTF ; art. 29 al. 2 et 3 Cst.

Lorsque le locataire recourt au Tribunal fédéral contre une décision d’expulsion alors qu’il a déjà quitté les locaux au moment du dépôt de l’acte, il n’a pas la qualité pour recourir faute d’intérêt digne de protection ; contrairement à ce qu’affirme le recourant, un prononcé d’expulsion rendu dans le cadre d’une procédure en cas clair n’est pas nécessairement déjà exécuté avant l’épuisement des voies de recours (c. 1.3).

Pour estimer les chances de succès en lien avec une demande d’assistance judiciaire, le juge dispose d’une marge d’appréciation que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (c. 3-5).

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TF 4A_651/2014 du 13 mars 2015

Expulsion ; procédure ; qualité pour recourir au Tribunal fédéral ; intérêt digne de protection ; art. 76 al. 1 lit. b LTF

Un intérêt à recourir contre une décision refusant la suspension de l’expulsion fait défaut lorsque le locataire a déjà quitté les locaux au moment d’introduire son recours au Tribunal fédéral (c. 1).

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TF 4A_51/2015 du 20 avril 2015

Procédure ; validité d’une transaction conclue à l’audience de conciliation par un représentant – contesté – de la bailleresse ; interprétation de l’étendue d’une procuration ; art. 68 al. 3, 204 al. 1, 3 let. c et al. 4, 206 al. 2, 208 al. 1, 326, 328 al. 1 let. c CPC ; 33 al. 2 CO

Une partie ne peut pas s’en prendre à la validité de la transaction conclue à l’audience de conciliation en invoquant le fait qu’elle n’était pas valablement représentée au sens de l’art. 204 al. 3 CPC (c. 3).

L’étendue des pouvoirs du représentant s’apprécie d’après le contenu de la procuration, au moyen d’une interprétation subjective ou, à défaut selon le principe de la confiance (c. 4).

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TF 4D_16/2015 du 09 avril 2015

Procédure ; recours au TF contre le prononcé sur les frais d’une décision incidente ; art. 93 al. 1 let. a et b LTF

Le prononcé accessoire sur les frais et dépens contenu dans une décision incidente n’entraîne pas de préjudice irréparable ; un recours au Tribunal fédéral n’est donc pas ouvert (c. 1).

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TF 4F_17/2014 du 13 mars 2015

Procédure ; intérêt digne de protection à la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral ; art. 76 al. 1 let. b LTF

La révision d’un arrêt du Tribunal fédéral suppose un intérêt digne de protection du requérant ; lorsque les appareils litigieux ont été évacués des locaux par le recourant avant le dépôt de la procédure de révision, un intérêt actuel à la révision doit être démontré, faute de quoi la requête est irrecevable (c. 1).

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www.bail.ch

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