TF 4A_271/2022 du 15 août 2023

Loyer; modification du loyer en cours de bail; loyer précédemment indexé; méthodes de calcul relative et absolue; statistiques officielles; logements de comparaison; art. 269a CO; 11 OBLF

En principe, seule la méthode relative est applicable pour déterminer si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible, et non la méthode absolue. Question laissée ouverte en l’espèce quant à savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé (consid. 4).

Le critère des loyers usuels peut être examiné sur la base des loyers de logements comparables à la chose louée ou sur la base de statistiques officielles (art. 11 OBLF) (consid. 5.1).

S’agissant des statistiques officielles, elles doivent contenir des données chiffrées et suffisamment différenciées, ainsi que tenir compte de l’évolution récente des loyers (consid. 5.1.1). Il existe bien des statistiques à Genève, mais celles-ci ne répondent pas aux exigences de l’art. 11 al. 4 OBLF. Le Tribunal fédéral souligne qu’il est totalement exclu de tenir compte de telles statistiques en cas d’augmentation du loyer en cours de bail (contrairement à ce qui vaut en matière de contestation du loyer initial selon l’ATF 148 III 209) (consid. 5.2.3).

S’agissant des logements de comparaison, ceux-ci doivent présenter les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. En outre, il doit être tenu compte de l’évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation (art. 11 al. 1 OBLF) (consid. 5.1.2). Le Tribunal fédéral précise comment les critères de l’année de construction et de la dimension (nombre de pièces et surface) doivent être interprétés. Il relève également que, en tant que tel, l’étage n’est pas un critère retenu par la loi ou la jurisprudence ; toutefois, il s’agit d’une caractéristique pertinente dans le cas présent, car le logement se situe « au sous-sol » (c’est-à-dire que la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir), de sorte qu’il ne saurait être comparable à un appartement situé à un étage élevé (consid. 5.2.2).

Télécharger en pdf

Commentaire de l'arrêt TF 4A_271/2022

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

Télécharger en pdf

TF 4A_270/2023 du 07 août 2023

Procédure; recours en matière civile et recours constitutionnel subsidiaire devant le Tribunal fédéral; irrecevabilité des griefs dirigés contre des décisions qui n’ont pas été prises par la deuxième instance cantonale; art. 74, 75 al. 1, 113 ss LTF

Lorsque la valeur litigieuse de CHF 15'000.- en matière de droit du bail à loyer (art. 74. al. 1 let. a LTF) n’est pas atteinte, un recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a CPC). Cette condition est remplie s’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 2.2).

Si la voie du recours en matière civile n’est pas ouverte, le recours doit être traité comme un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF). Dans ce cas, le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés par l’instance précédente, de manière claire et détaillée et avec des références aux considérants de la décision contestée (consid. 3.1).

Selon l’art. 75 al. 1 LTF, le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance. Cela signifie que les critiques dirigées contre les décisions et la conduite de la procédure du tribunal de première instance et de l’autorité de conciliation sont irrecevables (consid. 3.3).

Télécharger en pdf

TF 4A_463/2021 du 20 juin 2023

Procédure; droit d’être entendu; preuve illicite; notaire; secret professionnel; art. 29 al. 2 Cst.; 152 al. 2 CPC

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend le droit à obtenir une décision motivée. Celui-ci est satisfait si l’autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont conduite à sa décision. Le droit d’être entendu est un grief de nature formelle ; sa violation entraîne en règle générale l’annulation de la décision attaquée, indépendamment du bien-fondé du recours.

Selon l’art. 152 al. 2 CPC, le tribunal ne prend en considération les moyens de preuve obtenus de manière illicite que si l’intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant. Une preuve est en particulier illicite lorsqu’un témoin soumis au secret professionnel a fait une déposition concernant des faits couverts par le secret. S’agissant d’un notaire (qui est soumis au secret professionnel dans le canton du Tessin), le secret professionnel ne s’étend pas aux informations reçues dans le cadre de prestations qui dépassent l’activité professionnelle spécifique.

Télécharger en pdf

TF 6B_334/2023 du 16 août 2023

Pénal; violation de domicile; contrainte; art. 181 et 186 CP

Confirmation, par le Tribunal fédéral, de la condamnation d’une sous-bailleresse pour les infractions de contrainte (art. 181 CP) et de violation de domicile (art. 186 CP). La sous-bailleresse avait pénétré dans l’appartement de la sous-locataire sans autorisation (violation de domicile) et avait changé les serrures, empêchant la sous-locataire de jouir du bien loué (contrainte).

Télécharger en pdf