TF 4A_570/2018 - ATF 145 III 281 du 31 juillet 2019

Procédure; résiliation; logement de famille; protection contre les congés pour un logement de famille; consorité active d’époux colocataires; abus de droit; art. 271, 271a, 273a CO; 70 al. 1 CPC; 2 al. 2 CC

En application de l’art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l’encontre du bailleur ; cette disposition n’est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l’encontre du congé (art. 271 et 271a CO) ; lorsqu’un seul des conjoints entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l’encontre du bailleur que de son conjoint ne s’opposant pas au congé ; s’il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée (consid. 3.1-3.4) ; dans le cas d’espèce, la bailleresse qui invoque l’absence de légitimation active alors qu’elle n’entendait résilier le bail qu’à l’encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l’art. 2 al. 2 CC relatif à l’interdiction de l’abus de droit (consid. 3.5).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_570/2018 - ATF 145 III 281

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_644/2018 du 18 juillet 2019

Bail à ferme agricole; prolongation; fixation de la durée de la prolongation; remise en état de la chose affermée; art. 27 LBFA; 22 LAT

La durée prolongation d’un bail à ferme en application de l’art. 27 LBFA est arrêtée en tenant compte des situations personnelles, de la nature de la chose affermée et d’une éventuelle réduction de la durée du bail (al. 4) ; l’importance de la chose affermée pour les parties est déterminante ; à l’instar de ce qui vaut en matière de bail ordinaire, les désagréments nécessaires à toute résiliation, tels qu’un déménagement d’un logement se trouvant sur les terres affermées, ne constituent pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé ; l’existence de procédures administratives pendantes ou d’un droit de préemption légal ne justifie pas une prolongation (consid. 3.1-3.2).

Le droit du bailleur d’exiger la remise des lieux dans leur état antérieur porte sur les rapports civils entre les parties et n’est pas incompatible avec la nécessité d’obtenir un permis de démolition au sens de l’art. 22 LAT (consid. 4.3).

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TF 4A_477/2018 et 4A_481/2018 du 16 juillet 2019

Défaut; résiliation; résiliation en raison de défaut affectant la chose louée; dommages-intérêts; montant du dommage; réduction de loyer; art. 259a al. 1 let. c, 259b let. a, 259d, 259d CO

Un congé au sens de l’art. 259b let. a CO n’est admissible que si le bailleur connait l’existence du défaut (consid. 3).

Lorsque la chose louée est affectée d’un défaut non imputable au locataire et auquel il n’est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu’il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s’il démontre qu’il n’avait pas connaissance du défaut ; il n’est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci ; il appartient au locataire d’informer le bailleur ; le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s’il prouve qu’on ne pourrait lui imputer une faute s’il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l’auxiliaire (consid. 4.2).

Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu’il ne connaissait pas l’existence du défaut pour démontrer l’absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut ; dans le cas d’espèce, le défaut est le fait d’un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute (consid. 4.3).

Le dommage est une diminution involontaire du patrimoine qui peut se traduire par la diminution des actifs, l’augmentation des passifs ou encore par un gain manqué ; dans le cas d’espèce, le dommage de la locataire correspond à la différence entre la somme qu’elle aurait (fictivement) dépensée pour la chose louée exempte de défaut et la somme, plus élevée, qui a atteint son patrimoine en raison du défaut ; une réduction de loyer au sens de l’art. 259d CO ne peut être demandée que pour la période courant entre le moment où le bailleur a connaissance du défaut et le moment où celui-ci est réparé ; les frais accessoires ne sont pas pertinents dans le calcul de la diminution de loyer, mais sont englobés dans le calcul du dommage (consid. 4.5).

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TF 4A_581/2018 du 9 juillet 2019

Loyer; montant du loyer initial; calcul du rendement net; fusion; art. 269, 270 al. 1 CO

La détermination du rendement net d’une chose louée nécessite en premier lieu d’évaluer les coûts d’investissement effectifs de l’immeuble ; une fusion n’est pas assimilable à une vente, de sorte que la valeur de la chose louée indiquée dans le contrat de fusion ne modifie pas les bases de calcul du rendement net ; seuls les montants investis par la société absorbée par la fusion sont pertinents pour ce calcul (consid. 3.4).

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TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019

Résiliation; résiliation contraire à la bonne foi; possession d’arme; état de propreté du logement; art. 271 CO

La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi ; le fait pour le locataire de posséder une arme chargée et de l’avoir brandie, sans que le bailleur n’ait subi personnellement une atteinte, ne constitue pas un motif propre à justifier le congé (consid. 4.2) ; il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d’insalubrité (consid. 4.3).

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TF 4A_198/2019 du 7 août 2019

Procédure; résiliation; décision de l’autorité de conciliation; préjudice difficilement réparable; art. 206 al. 1 et 319 let. b ch. 2 CPC; 257d et 271 CO

La décision de l’autorité de conciliation de rayer l’affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n’est susceptible d’un recours que lorsqu’elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC) ; tel n’est pas le cas lorsque l’action porte sur la constatation de l’invalidité du congé ; celle-ci peut en effet être introduite en tout temps ; un congé signifié en raison de la demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) peut être ordinaire ou extraordinaire ; dans le cas d’espèce, il s’agissait d’un congé extraordinaire ; un tel congé peut également être contesté sur la base de l’art. 271 CO ; il est toutefois très exceptionnel qu’il soit reconnu comme contraire à la bonne foi ; en l’espèce, l’action ne portait que sur le constat d’invalidité du congé, de sorte que la décision de l’autorité de conciliation n’est pas susceptible d’un recours (consid. 3).

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TF 5A_371/2019 du 12 août 2019

Procédure; qualité pour recourir; intérêt actuel; art. 76 al. 1 let. b LTF

Le recours contre une décision ordonnant au locataire de ranger, nettoyer et restituer la chose louée est irrecevable lorsque celui-ci s’est déjà exécuté, faute d’intérêt actuel (art. 76 al. 1 let. b LTF).

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TF 5A_279/2019 du 30 juillet 2019

Procédure; octroi d’un accès étendu au registre foncier; art. 8 Cst.; 28 ORF

Les avocats inscrits au registre des avocats vaudois et les membres de l’association des agents d’affaires brevetés disposent d’un accès étendu au registre foncier (art. 28 al. 1 let. c ORF) ; une juriste désignée par l’ASLOCA afin d’assister ou représenter professionnellement des parties devant les commissions de conciliation et le Tribunal des baux ne peut se prévaloir de l’égalité de traitement (art. 8 Cst.) afin d’obtenir un tel accès ; aussi bien les avocats que les agents d’affaires brevetés sont assujettis à certaines règles professionnelles, notamment le secret professionnel, et sont soumis à une autorité de surveillance ; or, l’ASLOCA est une association de droit privé ne disposant pas de pouvoir de surveillance disciplinaire quant au respect des règles professionnelles, auquel la juriste n’est par ailleurs pas assujettie (consid. 4).

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TF 1C_206/2019 du 6 août 2019

Procédure; droit public; qualité pour recourir d’un locataire en sa qualité de voisin; autorisation de construire; art. 89 al. 1 let b et c LTF

La qualité pour recourir devant les autorités cantonales ne peut s’apprécier plus restrictivement que la qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral (art. 111 al. 1 LTF) ; la qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification (art. 89 al. 1 let. b et c LTF) ; cet intérêt doit être actuel, pratique et personnel en ce sens qu’il se distingue nettement de l’intérêt général. En matière de droit de la construction, le voisin direct de la construction ou de l’installation litigieuse dispose en principe de la qualité pour recourir ; aussi bien le propriétaire du bien-fonds que le locataire peuvent remplir les conditions de la qualité pour recourir ; est déterminante la question de savoir s’il est certain ou très vraisemblable que l’installation ou la construction sera à l’origine d’immissions atteignant spécialement les voisins ; la proximité avec l’objet de litige, sans être déterminante, constitue un indice essentiel (consid. 3.1) ; des locataires exerçant une activité de chirurgie disposent de la qualité pour recourir – en tant que voisins immédiats – contre une autorisation de construire en vue de l’exploitation d’un salon de massage érotique (consid. 3.2).

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