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Newsletter juin 2014
Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.
18e Séminaire sur le droit du bail
L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!
Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :
- Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
Contrat de bail et valorisation immobilière - Prof. Laurent Bieri
La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée - Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
L’expulsion - Prof. Pascal Pichonnaz
L’abus de droit en droit du bail - Me Valérie Défago Gaudin
Le droit public de la rénovation - Me David Lachat
Le bail des cafés et des restaurants - Jurisprudence récente en matière de bail
présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet
Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel
les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition
les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition
Le programme détaillé se trouve ici.
Les inscriptions en ligne sont ouvertes !
Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.
Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.
Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.
Information législative : Marino Montini
Modification envisagée du droit du bail dans le Code des obligations.
L'auteur présente brièvement le projet de modification de certaines dispositions du droit du bail, récemment mis en consultation par le Conseil fédéral.
TF 4A_71/2014 du 30 avril 2014
Bail à ferme non agricole ; résiliation ; prolongation ; procédure ; application analogique aux baux à ferme portant sur des locaux commerciaux des dispositions sur le bail à loyer, relatives à la protection contre les congés ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de prolongation ; notion d’arbitraire ; art. 271 ss, 300 al. 1 CO ; 74 al. 1 let. A LTF
La mise en gérance libre d’un établissement public complètement équipé donne lieu à la conclusion d’un bail à ferme non agricole. Les dispositions sur le bail à loyer afférentes à la protection contre les congés s’appliquent par analogie aux baux à ferme portant sur des locaux commerciaux.
C’est librement que le juge apprécie, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée.
Le Tribunal fédéral rappelle en outre sa jurisprudence en matière d’arbitraire.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_71/2014
Marino Montini
TF 4A_623/2013 du 11 avril 2014
Loyer ; absence de notification du loyer initial sur formule officielle ; nullité du loyer ; pouvoir d’appréciation du juge dans la fixation du loyer initial ; méthodes de détermination du loyer non abusif applicables, selon que l’immeuble est ancien ou non ; augmentation de loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur ; art. 269a let. b, 270 al. 2 CO ; 14 OBLF
Dans tout le canton de Fribourg, le bailleur a, depuis une dizaine d’années, l’obligation de communiquer au locataire, en usant d’une formule officielle, le montant du loyer antérieurement perçu.
Lorsque la formule officielle n’a pas été employée pour un loyer initial alors qu’elle était obligatoire, ce vice entraîne la nullité du contrat de bail en tant qu’il détermine le loyer, si bien que le locataire peut saisir d’abord l’autorité de conciliation, puis le juge pour fixer le loyer initial (étant entendu que ce dernier dispose d’une grande marge d’appréciation en la matière).
Il n’est souvent pas aisé de distinguer les travaux d’entretien de ceux à plus-values. L’OBLF pose à cet égard une présomption qui a pour fin de faciliter la preuve et qui peut être renversée si la part exacte de l’investissement entraînant une plus-value est déterminable.
TF 5A_660/2013 du 19 mars 2014
Saisie ; frais de logement ; montant relativement saisissable ; montant admissible pour les frais de logement lors du calcul du minimum vital selon l’art. 93 LP ; art. 93 al. 1 LP ; art. 269a CO
Lorsqu’un débiteur fait l’objet d’une saisie, il doit maintenir ses frais de logement aussi bas que possible (c. 3.1).
La détermination du montant relativement saisissable est une question d’appréciation. En relation avec les frais de logement, les autorités de poursuite ne doivent pas recourir à des critères personnels individuels, en particulier elles ne doivent pas déterminer si le loyer en question se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité. Contrairement aux litiges concernant le caractère abusif du loyer (art. 269a CO), l’application de l’art. 93 al. 1 LP ne se concentre pas sur le caractère raisonnable de la prestation et de la contre-prestation, mais sur la détermination du montant qui est absolument indispensable au débiteur et à sa famille (c. 3.2.2).
TF 4A_588/2013 du 15 avril 2014
Protection contre les congés ; protection contre les congés abusifs en cas de réitération d’un congé dans un premier temps nul pour raisons formelles ; art. 271a al. 1 let. d et e CO ; 29 al. 2 Cst. ; 247 al. 2 let. c CPC
Le bailleur a le droit de « réitérer » une première résiliation nulle ou inefficace dont les motifs existaient déjà avant la procédure mentionnée à l’art. 271a al. 1 let. d CO, en adressant une seconde résiliation pendant la procédure ou au cours du délai de trois ans suivant la fin de celle-ci (c. 2.3).
Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de la pertinence de l’opinion doctrinale, selon laquelle une deuxième résiliation pourrait tout de même contrevenir aux règles de la bonne foi lorsque le bailleur a violé intentionnellement les règles de forme pour la première résiliation, dans l’espoir que le locataire ne s’informe pas sur ses droits et quitte la chose louée (c. 2.7).
En l’espèce, le bailleur, après avoir une première fois résilié le bail de façon inefficace, n’a fait que répéter dans sa nouvelle résiliation sa volonté déjà existante, ce qui est admissible durant ou après une procédure en droit du bail (c. 2.8).
TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014
Procédure ; procédure d’expulsion en cas clairs ; nécessité de pouvoir établir l’état de fait sans délai et sans moyens particuliers ; objections et exceptions soulevées par le locataire ; art. 257 al. 1 CPC
La procédure sommaire est applicable lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée, faute de caractère liquide de l’état de fait ; il en va ainsi lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n’apparaissent pas vouées à l’échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair.
Partant, il est insuffisant à cet égard que le locataire, après l’introduction d’une requête en évacuation par le bailleur, ouvre action en constatation de ses prétendus droits contractuels sur la chose louée, pour faire obstacle à dite procédure d’expulsion pour cas clairs.
www.bail.ch
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