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Newsletter mars 2013
Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Montini M.
A ne pas rater le mardi 19 mars 2013 !
6e Journée de romande de la location immobilière
organisée par la SVIT school en partenariat avec le Séminaire sur le droit du bail.Comment s'accommoder des imperfections du droit du bail
Bien qu’il date de plus de vingt ans, le « nouveau » droit du bail suscite encore de belles controverses. Et, depuis deux ans, un nouveau code de procédure civile complique encore la donne. Sur cette base, une nouvelle jurisprudence se met progressivement en place. Les premiers arrêts de l’instance supérieure règlent des points importants. Ou malheureusement ne les règlent pas et ouvrent au contraire la porte à de nombreuses et épineuses controverses, comme c’est le cas pour une décision de janvier 2013 sur le fardeau de la preuve en matière de comparaison des loyers. Comment s’y retrouver ? La SVIT School vous invite à venir écouter les explications des avocats Bohnet, Conod et Siegrist qui ont une nouvelle fois accepté notre invitation à venir animer un séminaire qui ne désemplit pas depuis sa première édition en 2008.
Me François Bohnet - Etude KGG & Associés (Neuchâtel) | LL.M. Harvard Law School | Dr en droit | Professeur à l’Université de Neuchâtel | Co-directeur du Séminaire sur le droit du bail de l‘Université de Neuchâtel
Me Philippe Conod - Etude Conod Haldy Leuba & Marquis (Lausanne) | Dr en droit | Chargé de cours à l’Université de Neuchâtel | Co-directeur du Séminaire sur le droit du bail de l‘Université de Neuchâtel
Me Jean-Marc Siegrist - Etude Siegrist & Lazzarotto (Genève) | Ancien juge à la Chambre d’appel des baux et loyers (GE) | Chargé de cours à l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI)
TF 4A_502/2012 du 22 janvier 2013
Procédure ; frais accessoires ; question juridique de principe ; obligation faite aux bailleurs d’installer des compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude ; art. 74 al. 1 let a LTF ; 19, 20 CO
En matière de question juridique de principe, il incombe à la partie recourante d'expliquer en quoi la contestation soulèverait une telle question. Celle-ci doit être retenue lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espèce, de trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée, laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement.
En l'espèce, il a été retenu qu’il y a bien une incertitude caractérisée et qu‘il n'est pas possible de statuer sur les conclusions de la demande sans trancher la question juridique posée.
Le Tribunal fédéral rappelle que la question du paiement du loyer et des frais accessoires ne tend pas à réaliser un intérêt général (mais touche uniquement la relation entre le bailleur et le locataire) si bien qu‘une violation de l'obligation d'installer des compteurs individuels de chauffage et d'eau chaude (obligation figurant dans la législation fribourgeoise sur l’énergie, laquelle vise un objectif général, à savoir contribuer à un approvisionnement énergétique suffisant, diversifié, sûr, économique et compatible avec les impératifs de la protection de l'environnement et de l'aménagement du territoire) ne peut conduire à ce que le décompte de frais accessoires, établi par le bailleur selon la surface ou le volume de la chose louée, soit frappé de nullité.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_502/2012
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
TF 4A_557/2012 du 7 janvier 2013
Restitution de la chose louée ; reprise du bail aux mêmes conditions ; détermination de l’usure normale de la chose louée ; art. 264, 267 CO
En cas de restitution anticipée de la chose louée, le successeur proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions : le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur. Le locataire de remplacement doit donc accepter les locaux dans l'état où ils se trouvent.
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s'il reste possible d'apporter des preuves concrètes.
TF 4A_541/2012 du 18 janvier 2013
Procédure ; avance de frais ; demande d’assistance judicaire ; octroi de celle-ci ; prononcé d’irrecevabilité de l’appel au motif que l’avance de frais n’aurait pas été opérée ; art. 118 al. 1 lett. a, 119 al. 1 CPC
Une demande d'assistance judiciaire peut être introduite jusqu'à l'échéance du délai disponible pour le versement de l'avance de frais. La décision ordonnant cette avance est suspendue jusqu'à droit connu sur la demande d'assistance judiciaire: en cas de rejet de dite demande, le tribunal saisi doit prolonger le délai déjà imparti.
Le refus ou l'octroi de l'assistance judiciaire s'inscrivent dans les décisions nécessaires à la conduite du procès.
Si l'assistance judiciaire est accordée, elle prend effet dès le jour de de la demande y relative ; le plaideur n'a en principe pas le droit d'exiger une assistance rétroactive ; il n’a en revanche aucun devoir « d'informer » l’autorité judiciaire de sa demande d'assistance judiciaire et de la décision obtenue à cet égard.
En l’occurrence, le Tribunal fédéral a retenu que si la Cour de justice n'avait pas été informée de la demande d'assistance judiciaire ni de la décision y relative, il s'agissait d'un dysfonctionnement de l'organisation cantonale.
www.bail.ch
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