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Newsletter octobre 2022
Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L.
Basler Kommentar ZGB I
Le Commentaire bâlois du Code civil est l‘un des principaux ouvrages de référence en droit privé suisse. Il est incontournable même pour les juristes francophones. La nouvelle édition entièrement mise à jour du volume ZGB I, qui vient de paraître, tient en particulier compte de toutes les nouveautés jurisprudentielles intervenues en matière d’entretien.
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Cette nouvelle newsletter, qui s’intéresse aux nouveautés en matière de contrats immobiliers (vente immobilière et transactions analogues, entreprise, architecte et ingénieur), et en matière d’hypothèque légale, paraîtra mensuellement.
Elle a été créée sous l’égide de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, de son hubimmobilier (hub-immobilier.ch) et en collaboration avec la Chambre des avocats spécialistes FSA du droit de la construction et de l’immobilier. Elle est placée sous la responsabilité du professeur François Bohnet, ainsi que de Marcel Eggler, avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier et Simon Varin, avocat et collaborateur scientifique à l’Université de Neuchâtel.
Sur le site immodroit.ch, vous trouverez la jurisprudence du Tribunal fédéral ainsi que des analyses de texte qui vous permettront de mieux comprendre les évolutions dans ces domaines.
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TF 4A_83/2022 du 22 août 2022
Conclusion; loyer; contestation du loyer initial; absence de formule officielle; abus de droit; art. 270 al. 2 CO; 90 CPC; 2 al. 2 CC
Lorsqu’un canton a rendu la formule officielle obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), celle-ci doit être remise au locataire lors de la conclusion du bail ou au plus tard au moment où il prend possession de la chose louée (consid. 4.1).
Si la formule officielle est obligatoire mais qu’elle fait défaut, ou que la hausse du loyer n’est pas motivée, le loyer initial est nul (consid. 4.2). Le locataire peut alors ouvrir action pour demander la fixation du loyer initial et la restitution du trop-perçu (cumul d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.3).
Tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours invoquer la nullité du loyer en raison de l’absence de la formule officielle ou du fait que celle-ci n’évoque pas le motif de la hausse de loyer – le locataire peut ainsi obtenir la fixation du montant des loyers futurs, indépendamment d’une éventuelle prescription du remboursement des loyers indûment payés. L’abus de droit est toutefois réservé (consid. 4.4), car il ne mérite aucune protection juridique (art. 2 al. 2 CC) ; il s’analyse selon les circonstances du cas d’espèce (consid. 5.1).
Dans le cas présent, le Tribunal fédéral confirme le constat auquel sont parvenues les instances précédentes, à savoir que le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial (consid. 5.3.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_83/2022
Marie-Laure Percassi
Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate
TF 4A_276/2022 du 2 août 2022
Procédure; poursuite et faillite; action en constatation négative de dette; mesures provisionnelles; arbitraire; assistance judiciaire; art. 85a LP; 117 let. b, 119 al. 5 CPC; 64, 93, 98 LTF
Un débiteur (en l’occurrence un locataire) peut déposer une action en constatation négative de dette (art. 85a LP) et demander une suspension provisoire de la poursuite sur la base de l’art. 85a al. 2 LP. Cette suspension est une mesure provisionnelle ; la décision la rejetant constitue donc une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 1.1).
Une décision concernant des mesures provisionnelles ne peut être attaquée que pour violation des droits constitutionnels (art. 98 LTF). Il en va de même lorsque la décision nie le droit à l’assistance judiciaire dans le cadre d’une telle procédure (consid. 2.1).
Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, est en contradiction claire avec l’état de fait, viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. La décision doit être arbitraire dans sa motivation mais également dans son résultat, ce que le recours doit démontrer (consid. 2.2).
La requête d’assistance judiciaire doit être renouvelée pour la procédure d’appel ou de recours (art. 119 al. 5 CPC ; art. 64 LTF) ; ses conditions (en particulier celle des chances de succès) doivent être réexaminées par chaque instance (consid. 3.2).
TF 4A_324/2022 du 31 août 2022
Procédure; recours contre une décision refusant l’effet suspensif; art. 93 al.1, 98, 106 al. 2 LTF; 9 Cst.
Une décision rejetant une requête d’effet suspensif est incidente au sens de l’art. 93 al.1 LTF, et peut faire l’objet d’un recours uniquement si elle est susceptible de causer un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 4.1).
Le refus de l’effet suspensif est une décision portant sur des mesures provisionnelles aux termes de l’art. 98 LTF. Il s’ensuit que le recours en matière civile n’est recevable que pour violation des droits constitutionnels. Si elle soulève le grief d’arbitraire (art. 9 Cst.), la partie recourante doit expliquer, sur la base de la subsomption opérée dans le cas concret, en quoi la décision attaquée méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité (consid. 4.2).
TF 5A_423/2022 du 23 août 2022
Procédure; intérêt digne de protection; action en revendication; art. 76 al. 1 let. b LTF; 641 al. 2 CC
Selon l’art. 76 al. 1 let. b LTF, le recourant doit notamment avoir un intérêt digne de protection à l’annulation de la décision attaquée ; si cet intérêt n’existe plus au moment du dépôt du recours, celui-ci doit être déclaré irrecevable. L’intérêt digne de protection consiste dans l’utilité pratique que l’admission du recours apporterait à son auteur, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision entreprise lui occasionnerait (consid. 1.2.1).
En droit du bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, la jurisprudence retient que le locataire est dépourvu de cet intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré. Le Tribunal fédéral retient que cette règle s’applique également lorsque le nouveau propriétaire d’un bien immobilier exerce une action en revendication basée sur l’art. 641 al. 2 CC à l’encontre des anciens propriétaires qui refusent de quitter l’immeuble : ceux-ci n’ont plus d’intérêt digne de protection à recourir contre la décision d’expulsion dès le moment où ils sont dépossédés de la chose (consid. 1.2.2).
TF 4A_284/2022 du 22 août 2022
Procédure; recours devant le Tribunal fédéral; application du droit d’office; devoir de motivation qualifié; critique de l’état de fait; art. 42 al. 1 et 2, 95 ss, 105 s. LTF
Le Tribunal fédéral applique le droit d’office, ce qui signifie qu’il n’est pas lié par les arguments présentés dans le recours ni par les considérants de la décision attaquée. Toutefois, compte tenu du devoir de motivation qualifié de l’art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n’examine que les griefs que le recourant fait valoir, à moins de vices manifestes. Lorsque la décision contestée se fonde sur plusieurs motivations indépendantes, le recourant doit toutes les contester (consid. 1.2).
Le Tribunal fédéral fonde sa décision sur l’état de fait établi par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), ce qui comprend tant les faits de la vie (Lebenssachverhalt) que les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut les rectifier ou les compléter que s’ils sont manifestement inexacts (c’est-à-dire arbitraires) ou s’ils ont été établis en violation du droit (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF) (consid. 1.3).
TF 4A_275/2022 du 22 août 2022
Procédure; substitution de partie; cas clair; art. 261 al. 1 et 267 al. 1 CO; 83 al. 1 et 257 CPC
Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes et suffisantes pour sceller le sort de la cause ou d’une partie de celle-ci, il incombe au recourant, sous peine d’irrecevabilité, de démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (consid. 3.2).
La substitution de partie au sens de l’art. 83 al. 1 CPC dépend de la volonté conjointe de celui qui acquiert la légitimation et de la partie qui l’a perdue, lesquels ont ainsi un droit à opérer cette substitution. En cas d’aliénation de l’objet du litige, la substitution de partie n’est pas subordonnée au consentement de la partie adverse (consid. 5.1.1). Dans une procédure de droit du bail, une substitution intervient en cas de changement de propriétaire de l’objet loué ; l’acquéreur se substitue alors à l’ancien bailleur, pour autant que la procédure ait une incidence sur les relations postérieures au transfert du bail (consid. 5.1.2).
Rappel des conditions de la procédure de protection dans les cas clairs (consid. 6.1).
TF 6B_510/2022 du 31 août 2022
Pénal; contrainte; violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues; art 181, 179quater CP
Condamnation d’un bailleur pour contrainte (181 CP) et violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues (179quater CP). Le bailleur avait changé les serrures du bien loué – empêchant ainsi une locataire d’accéder aux locaux – et fait faire des photographies du bien loué sans l’accord de la locataire précitée.
Confirmation par le Tribunal fédéral de l’infraction de contrainte, mais pas de celle de violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues : le bailleur a été condamné comme auteur de l’infraction, alors qu’il avait chargé un tiers de prendre des photographies (consid. 3.4). La cause est donc renvoyée à l’instance précédente.
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