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Newsletter Bail - Rétrospective 2022
Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite une belle et heureuse année 2023
Janvier 2022
TF 4A_282/2021 du 29 novembre 2021
Résiliation; procédure; locataire décédé; résiliation du bail; intérêt digne de protection; légitimation active; art. 2 al. 2, 602 CC; 266a al. 1 CO; 59 al. 2 let. a CPC
Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail (consid. 3). Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé.
Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit (consid. 4.2 et 4.6.1).
Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci (consid. 4.4).
Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire (consid. 4.3 et 4.3.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé (consid. 4.3.1 et 4.3.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_282/2021
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Février 2022
TF 4A_376/2021 du 07 janvier 2022
Procédure; valeur litigieuse; cas clair; principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense; art. 51 al. 1 let. a LTF; 257, 317 al. 1 CPC
Lorsqu’un recours porte sur la question de la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. Pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, la valeur litigieuse correspond au moins aux loyers dus pendant à la période de protection de trois ans, prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO (consid. 1).
Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) (cons. 4 à 4.1.3) et de la procédure applicable dans cette hypothèse (consid. 4.2 et 4.2.1).
Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires (consid. 4.2.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_376/2021
Lino Hänni
Mars 2022
TF 4A_302/2021 - ATF 148 III 63 du 28 janvier 2022
Loyer; formule officielle; prescription; présomption d’ignorance du locataire; art. 67, 270 al. 2 CO
Rappel des principes fixés par l’ATF 120 II 341 (si la formule officielle est obligatoire et que celle-ci n’est pas remise au locataire à la conclusion du bail, le loyer fixé est nul) et par l’ATF 142 III 369 (le bailleur est présumé avoir envoyé la formule officielle au locataire si le contrat de bail indique que celle-ci y est annexée et que le bailleur produit une copie de la formule officielle) (consid. 4.1.1 et 4.1.2).
Tant que le bail dure, le locataire peut se prévaloir de la nullité du loyer en raison de l’absence de formule officielle (consid. 5.1.1). Lorsque le bail a pris fin, le locataire conserve un intérêt à agir en fixation du loyer tant que son action en répétition de l’indu n’est pas prescrite ou que l’exception de prescription n’a pas été soulevée (consid. 5.1.2).
Pour l’action en répétition de l’indu, la prescription relative est de trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (art. 67 al. 1 CO). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, la connaissance du droit de répétition intervient lorsque le locataire sait que l’absence de cette formule entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 6.2).
L’ignorance du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci est présumée. Le Tribunal fédéral précise, en lien avec l’ATF 146 III 82, que le locataire ne bénéficie pas de cette présomption dans certaines circonstances (par exemple s’il a des connaissances en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial) (consid. 6.2.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_302/2021 - ATF 148 III 63
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Avril 2022
TF 4A_401/2021 du 11 février 2022
Procédure; nullité d’une décision; signature d’une décision; allégation et contestation des faits; art. 52, 55, 238 let. h CPC
Une décision est nulle lorsque le vice qui l’affecte est particulièrement grave, que celui-ci est manifestement ou au moins facilement décelable, et que la sécurité du droit n’est pas sérieusement mise en péril par l’admission de la nullité (consid. 3.1).
Selon l’art. 238 let. h CPC, une décision doit être signée par le tribunal. Le droit cantonal détermine qui, parmi les membres du tribunal, doit signer ; il peut valablement prévoir qu’une décision doit être signée uniquement par le greffier ou la greffière (consid. 3.1). Dans certaines circonstances, le fait qu’un jugement ne soit pas valablement signé peut conduire à sa nullité (consid. 3.3.2). En vertu de l’interdiction de l’abus de droit (cf. art. 52 CPC), la partie qui constate un tel vice doit requérir sans délai sa correction auprès du tribunal ayant rendu la décision (consid. 3.3.3).
Une allégation est suffisante lorsque les faits pertinents pour la norme à appliquer sont allégués dans les grandes lignes. L’allégation doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète pour que la partie adverse puisse la contester ou présenter une preuve contraire (consid. 4.2.1). Les contestations doivent également être formulées de manière à ce que l’on comprenne quelles allégations sont visées (consid. 4.2.2). Une allégation qui renvoie à des pièces sans exposer les faits que celles-ci contiennent n’est en principe pas suffisante à cet égard ; dans certaines circonstances, des exceptions sont toutefois possibles (consid. 4.3.1 et 4.3.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_401/2021
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Mai 2022
TF 4A_437/2021 - ATF 148 III 314 du 25 mars 2022
Procédure; conclusions reconventionnelles; autorisation de procéder; art. 14 al. 2, 209 CPC; 92 LTF
La décision par laquelle un tribunal se considère comme fonctionnellement compétent pour juger d’une affaire (en l’occurrence parce qu’il a estimé qu’une autorisation de procéder valide avait été délivrée, de sorte que l’action n’avait pas à être de nouveau portée devant une autorité de conciliation) est une décision incidente qui peut être contestée sur la base de l’art. 92 al. 1 LTF (consid. 1.2).
Lorsque la partie défenderesse prend des conclusions reconventionnelles dans le cadre de la procédure de conciliation et qu’une autorisation de procéder est délivrée à la partie demanderesse suite à l’échec de la conciliation, la partie défenderesse ne peut pas déposer de demande reconventionnelle sur la base de l’autorisation de procéder si la partie demanderesse ne dépose pas de demande. L’autorisation de procéder est caduque pour la partie défenderesse, de sorte que le tribunal ne pourra pas entrer en matière sur la demande reconventionnelle (consid. 2 ss).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_437/2021 - ATF 148 III 314
Patricia Dietschy-Martenet
Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne
Juin 2022
TF 4A_448/2021 du 11 avril 2022
Loyer; résiliation; résiliation pour optimiser le rendement du bien; bonne foi; méthode absolue; art. 269 s., 271 et 271 CO; 11 al. 4 OBLF; 8 CC
Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu sans motif particulier ; l’abus de droit est réservé (consid. 3.1). Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation de la résiliation du bail (consid. 3.1.4).
La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut toutefois que le bailleur soit en mesure d’exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé jusque-là ; ce n’est notamment pas le cas si l’application de la méthode de calcul absolue du loyer permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (consid. 3.1.1).
Rappel, dans le contexte de la méthode de calcul absolue du loyer, des critères du rendement net et des loyers du marché (consid. 3.1.2) et de leur ordre de priorité (consid. 3.1.3).
Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer admissible (ATF 147 III 14), mais pas dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le tribunal doit se prononcer sur la validité de la résiliation (consid. 3.4).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_448/2021
Aurélie Gandoy
Docteure en droit, avocate à Fribourg
Juillet 2022
TF 4A_554/2021 - ATF 148 III 209 du 02 mai 2022
Loyer; procédure; contestation du loyer initial; critères absolus et relatifs; présomption du caractère abusif; art. 269 ss CO
Rappel de la hiérarchie entre les critères absolus et relatifs de fixation du loyer et de la qualification d’« immeuble ancien » (consid. 3.1).
Le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s’expliquer par l’évolution du taux hypothécaire de référence ou de l’indice suisse des prix à la consommation. Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Dans ce cas, la présomption tombe et le locataire doit prouver le caractère abusif du loyer initial à l’aide de cinq objets comparables ou d’une statistique officielle (consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; rappel de la jurisprudence de l’ATF 147 III 431).
Si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. Dans ce cas, il faut procéder comme suit : (a) en l’absence de tout élément de preuve, le juge doit s’en tenir au loyer précédent ; (b) s’il existe d’autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l’expérience du juge (consid. 3.2.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_554/2021 - ATF 148 III 209
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
Août 2022
TF 5A_226/2022 du 22 juin 2022
Procédure; droit d’être entendu; valeur litigieuse en cas d’expulsion de l’ancien propriétaire; cas clair; art. 257 CPC; 367 CO; 641 al. 2 CC; 29 al. 2 Cst.
Il découle du droit d’être entendu de l’art. 29 al. 2 Cst. que l’autorité a l’obligation de motiver sa décision. Il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision (consid. 3.2.1). Exceptionnellement, une violation du droit d’être entendu peut être considérée comme réparée lorsque l’intéressé jouit de la possibilité de s’exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (consid. 3.2.2).
Lorsque la partie demanderesse ouvre action pour expulser l’ancien propriétaire d’un immeuble sur la base de l’art. 641 al. 2 CC, cette situation est comparable à celle d’une action en expulsion d’un locataire après expiration du bail. De ce fait, le Tribunal fédéral considère que la cour cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que dans ces deux cas, la valeur litigieuse représente l’usage des locaux pendant la durée prévisible du procès en procédure sommaire permettant d’obtenir une décision d’évacuation. Ce n’est que si le litige porte sur la propriété du bien que la valeur litigieuse correspond à la valeur du bien (consid. 5.3.3).
Lorsqu’une partie n’indique pas expressément que sa requête doit être traitée comme un cas clair soumis à la procédure sommaire selon l’art. 257 CPC, mais que ses conclusions peuvent être interprétées en ce sens au regard de leur motivation, l’autorité ne viole pas le droit fédéral en appliquant la procédure prévue par cette disposition (consid. 6.2).
Commentaire de l'arrêt TF 5A_226/2022
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Septembre 2022
TF 4A_620/2021 du 18 juillet 2022
Conclusion; frais accessoires; convention des parties; clause sur les frais accessoires; art. 18, 257a al. 2 CO; 8 CC
Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu’à condition que cela ressorte d’une convention particulière avec le bailleur (consid. 3.1.1). Cette disposition concrétise la règle de l’art. 18 CO, selon laquelle l’interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s’applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (consid. 3.1.2).
La preuve d’un fait contesté n’est rapportée au regard de l’art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l’existence de ce fait. Une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux. Le Tribunal fédéral contrôle librement si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve, mais il ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire la question de savoir si le degré requis est atteint dans le cas concret (consid. 3.1.3).
En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (consid. 4.1.2). Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés (consid. 4.1.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_620/2021
Sandra Pereira
Avocate, Lausanne
Octobre 2022
TF 4A_83/2022 du 22 août 2022
Conclusion; loyer; contestation du loyer initial; absence de formule officielle; abus de droit; art. 270 al. 2 CO; 90 CPC; 2 al. 2 CC
Lorsqu’un canton a rendu la formule officielle obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), celle-ci doit être remise au locataire lors de la conclusion du bail ou au plus tard au moment où il prend possession de la chose louée (consid. 4.1).
Si la formule officielle est obligatoire mais qu’elle fait défaut, ou que la hausse du loyer n’est pas motivée, le loyer initial est nul (consid. 4.2). Le locataire peut alors ouvrir action pour demander la fixation du loyer initial et la restitution du trop-perçu (cumul d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.3).
Tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours invoquer la nullité du loyer en raison de l’absence de la formule officielle ou du fait que celle-ci n’évoque pas le motif de la hausse de loyer – le locataire peut ainsi obtenir la fixation du montant des loyers futurs, indépendamment d’une éventuelle prescription du remboursement des loyers indûment payés. L’abus de droit est toutefois réservé (consid. 4.4), car il ne mérite aucune protection juridique (art. 2 al. 2 CC) ; il s’analyse selon les circonstances du cas d’espèce (consid. 5.1).
Dans le cas présent, le Tribunal fédéral confirme le constat auquel sont parvenues les instances précédentes, à savoir que le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial (consid. 5.3.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_83/2022
Marie-Laure Percassi
Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate
Novembre 2022
TF 4A_199/2022 du 20 septembre 2022
Procédure; action en annotation du bail au registre foncier; procédure applicable; notion de « protection contre les congés » au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC; art. 261 et 261b CO; 959 CC; 6 et 243 al. 2 let. c CPC
La procédure simplifiée ne s’applique pas aux litiges pour lesquels le tribunal de commerce est compétent (art. 243 al. 3 CPC). Ainsi, si la procédure simplifiée s’applique en vertu de l’art. 243 al. 1 ou 2 CPC, le tribunal de commerce n’est pas compétent, et ce même si le litige est commercial au sens de l’art. 6 al. 2 CPC (consid. 2). La notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit être interprétée largement ; elle vise tous les cas dans lesquels le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit en raison d’un congé ordinaire ou extraordinaire, de l’expiration d’un contrat de bail de durée déterminée ou de l’exercice d’un droit d’option (consid. 3.1). En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que les litiges relatifs à l’annotation d’un bail au registre foncier (art. 261b CO) relèvent de la notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. Ils sont donc soumis à la procédure simplifiée et ne peuvent être portés devant un tribunal de commerce (consid. 3.5). En effet, la procédure visant à faire annoter le bail est généralement introduite en cas de changement de propriétaire de la chose louée afin d’empêcher le nouveau bailleur de résilier le bail sur la base de l’art. 261 al. 2 let. a CO. Cette action sert donc à protéger (préventivement) le locataire contre une résiliation du bail (consid. 3.2). |
Commentaire de l'arrêt TF 4A_199/2022
Yan Wojcik
Assistant-doctorant à la Faculté de droit de l'Université de Neuchâtel, avocat
Décembre 2022
TF 4A_305/2022 du 03 novembre 2022
Frais accessoires; forme de la convention sur les frais accessoires; distinction avec les frais de consommation; art. 257a et 257b CO
Les frais accessoires – ce par quoi il faut entendre les prestations en rapport avec l’usage de la chose, énumérées de manière non exhaustive à l’art. 257b al. 1 CO – ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO) (consid. 4.1.1). La convention sur les frais accessoires n’est soumise à aucune forme ; elle peut être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances (ce qui est le cas, par exemple, lorsque le bailleur met à disposition du locataire une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie). Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (consid. 4.1.1). On oppose aux frais accessoires les frais de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût. Les frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci, sont par exemple des frais de consommation. Ces frais ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO (consid. 4.1.2). |
Commentaire de l'arrêt TF 4A_305/2022
Sandra Pereira
Avocate, Lausanne
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