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Newsletter août 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 7 & 8 octobre 2016 pour la première édition

  • les 21 & 22 octobre 2016 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière - Mercredi 14 septembre 2016

  • Présentation des projets législatifs en cours au niveau fédéral
    M. Lukas Schneider
  • Droit fiscal Intercantonal et Immeubles - Les évolutions récentes
    M. Daniel de Vries Reilingh
  • Immeubles et restructurations de PME
    M. Serge Migy
  • Revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • TVA Immobilière - Aspects choisis
    M. Patrick Conrady
  • Faut-il généraliser la détention immobilière sous forme de SI en vue de la réforme de l'imposition des entreprises ?
    M. Per Prod'hom

Pour consulter le programme détaillé et vous inscrire, cliquez ici.

TF 4A_636/2015 - ATF 142 III 402 du 21 juin 2016

Procédure ; procédure simplifiée ; notion de « protection contre les congés » ; art. 243 al. 2 lit. c CPC

La notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC doit recevoir une acception large ; elle couvre aussi les litiges portant uniquement sur la nullité ou l’inefficacité du congé, sur l’existence d’un accord quant à l’échéance du bail ou sur l’existence même d’un rapport contractuel auquel se rapporte le congé ; en l’espèce, le juge est amené à statuer sur la validité du congé dans le cadre d’une procédure d’expulsion, laquelle doit donc bénéficier de la procédure simplifiée (c. 2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_636/2015 - ATF 142 III 402

François Bohnet

Procédure simplifiée et expulsion : la protection contre les congés du CPC n’est pas celle du CO

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TF 4A_257/2016 du 22 juin 2016

Conclusion ; représentation non autorisée ; ratification tacite ; art. 38 CO

Lorsque le contrat a été conclu par un représentant non autorisé, le représenté n’est lié que s’il ratifie l’acte ; la ratification peut avoir lieu tacitement ou par actes concluants ; il peut y avoir ratification tacite lorsque le cocontractant pouvait de bonne foi partir du principe que le représenté aurait, en cas de désaccord avec l’acte du représentant, manifesté sa désapprobation (c. 7).

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TF 4A_615/2015 du 19 mai 2016

Défaut ; interprétation de l’usage convenu ; art. 18, 256 al. 1, 259a al. 1 lit. a et b CO

Il y a défaut de l’objet loué lorsque celui-ci ne présente pas une qualité promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (c. 4) ; ce dernier se détermine selon les principes généraux d’interprétation, d’après la volonté réelle et commune des parties ou, à défaut de pouvoir établir celle-ci, selon le principe de la confiance ; est à cet égard déterminant le moment de la conclusion du contrat (c. 5).

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TF 4A_599/2015 et 4A_603/2015 du 15 juin 2016

Loyer ; formule officielle de notification du loyer initial ; motifs de hausse ; art. 269d, 270 al. 2 CO ; 19 al. 1 et 3 OBLF

Lorsque les locataires sont représentés par un avocat également collaborateur de l’ASLOCA qui a assuré leur défense devant les instances inférieures, ils ne sont pas valablement représentés et ne peuvent pas prétendre à l’indemnisation de leurs frais d’avocat (c. 3).

Lorsque la formule officielle n’indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d’une autre manière le montant du loyer versé par l’ancien locataire ou les motifs de hausse (c. 5).

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TF 4A_556/2015 du 03 mai 2016

Sous-location ; résiliation ; prolongation ; sous-location et utilisation partielle de l’appartement ; réintégration très aléatoire par le locataire ; abus de droit ; validité du congé donné par le bailleur ; prolongation de bail ; absence de conséquences pénibles ; art. 262, 271a, 272, 272b CO ; 2 al. 2 CC

Le droit de sous-louer n’existe que si le locataire a l’intention de réutiliser lui-même les locaux dans un avenir prévisible ; le juge doit se montrer relativement strict dans l’examen d’une telle intention ; il ne suffit en outre pas d’établir une quelconque utilisation de la chose louée par le locataire pour en déduire un droit de sous-louer ; un abus de droit peut être retenu même lorsque le locataire utilise encore partiellement les locaux ; en l’espèce, la sous-location ne doit pas permettre à une locataire partie à l’étranger après sa retraite de se réserver indéfiniment l’usage d’un appartement au loyer avantageux, en simple prévision de l’hypothèse où les aléas de la vie pourraient la conduire à vouloir se réinstaller en Suisse ; peu importe que la locataire utilise encore l’appartement à raison de quatre à six semaines par an moyennant une participation insignifiante du loyer ; partant, le congé donné par la bailleresse est valable (c. 3).

La prolongation du bail n’a de sens que si le report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences pénibles du congé ; en l’espèce, le locataire n’a pas justifié sa conclusion en prolongation du bail et l’état de fait ne permet pas de discerner de tels inconvénients, dès lors que la locataire ne vit plus dans l’appartement et n’y fait que des passages sporadiques et qu’elle ne peut pas se prévaloir de la situation de la sous-locataire ; aucune prolongation ne doit donc être accordée (c. 4).

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TF 4A_67/2016 du 07 juin 2016

Résiliation ; prolongation ; congé notifié au moyen d’une formule officielle scannée ; moment déterminant le motif réel du congé ; durée de la prolongation en cas de besoin du bailleur en vue de travaux ; art. 266l al. 2, 271, 271a, 272 CO ; 9 OBLF ; 2 al. 2 CC

La résiliation du bail au moyen d’une formule officielle scannée de taille et de qualité réduites, remplie à la main, est valable dès lors que le locataire a reçu une formule qui contenait toutes les indications nécessaires et était lisible et qu’il a été en mesure de faire valoir ses droits en saisissant l’autorité de conciliation (c. 5).

Savoir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi se déterminer au moment de la résiliation, des faits postérieurs ne pouvant tout au plus que fournir un éclairage sur les intentions des parties au moment de résilier (c. 6).

En matière de prolongation, le besoin du bailleur ne prime celui du locataire que lorsque celui-là est autorisé, par décision administrative, à commencer les travaux ; lorsqu’il est difficile de prévoir la date où le locataire devra évacuer les locaux, il faut accorder une première prolongation, d’une durée inférieure à six ans ; le juge statuera le cas échéant à l’issue de celle-ci sur l’opportunité d’octroyer une seconde prolongation (c. 7).

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TF 4A_541/2015 du 20 mai 2016

Résiliation ; procédure ; congé pour demeure dans le paiement du loyer ; contenu de la lettre de menace ; chances de succès pour obtenir l’AJ ; art. 257d, 266a CO ; 2 al. 2 CC ; 117 let. b CPC

Lorsque le bailleur veut résilier pour demeure dans le paiement du loyer, il suffit que la lettre de demeure menace clairement et sans équivoque le locataire de résiliation ; il n’est en revanche pas nécessaire de préciser expressément qu’il s’agit d’un congé extraordinaire (c. 3-4).

En invoquant l’inefficacité du congé pour un prétendu vice formel alors qu’il était en demeure de paiement depuis plus d’une année, le locataire a pris des conclusions dénuées de chances de succès, si bien que les instances cantonales lui ont à juste titre refusé l’assistance judiciaire (c. 5).

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TF 4A_100/2016 - ATF 142 III 515 du 13 juillet 2016

Expulsion ; bail commercial ; procédure ; expulsion en cas clair ; compétence matérielle du Tribunal de commerce ; art. 6 al. 2, 60, 243 al. 2 let. c et al. 3, 248 let. b, 257 CPC

La compétence du tribunal est une condition de recevabilité que le juge doit examiner d’office, y compris l’instance supérieure ; une instruction d’office de cette question est nécessaire lorsque, sur la base des allégations des parties, de faits notoires ou simplement selon la perception du tribunal, il existe des indices qu’une condition de recevabilité fait défaut ; en l’occurrence, il ressort des pièces qu’une commination de faillite a été dirigée contre la locataire ; or une telle commination ne peut être dirigée que contre une personne inscrite au Registre du commerce ; le juge devait dès lors sortir l’extrait concernant ladite partie et constater qu’elle y était inscrite en raison individuelle ; comme la bailleresse est une société anonyme, le juge devait ensuite examiner d’office sa compétence, puisque le canton de Berne connaît un Tribunal de commerce (c. 2.1).

Le Tribunal de commerce est compétent pour statuer sur une expulsion soumise à la procédure sommaire du cas clair, peu importe qu’il faille statuer à titre préjudiciel sur la question de la validité du congé (c. 2.2).

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TF 4A_334/2016 du 07 juillet 2016

Expulsion ; procédure ; décision refusant la restitution du délai de recours ; art. 148, 149 CPC

La décision de refus de restituer le délai de recours est incidente mais peut être attaquée avec la décision finale de non-entrée en matière contre le recours déposé tardivement (c. 2) ; le juge apprécie librement si l’intéressé a été empêché d’agir à temps de manière non ou légèrement fautive ; le Tribunal fédéral ne revoit son appréciation que sous l’angle restreint de l’arbitraire ; en l’espèce, le recourant n’expose pas en quoi l’appréciation du juge précédent est arbitraire (c. 4).

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TF 4A_528/2014 du 25 mai 2016

Expulsion ; procédure ; cas clair ; condition de la situation juridique claire ; art. 257 CPC

Lorsque la nature juridique du rapport noué entre les parties n’est pas évidente, une application de la procédure en cas clair est exclue (c. 2-5).

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TF 4A_394/2016 du 06 juillet 2016

Expulsion ; procédure ; expulsion de locataires d’un bail de durée déterminée arrivé à échéance ; procédure en cas clair ; art. 641 al. 2 CC ; 18, 266 al. 1, 271 al. 1, 273 al. 2 let. b CO ; 257 CPC

Lorsqu’un bail de durée déterminée est arrivé à échéance sans que le locataire n’en ait demandé la prolongation, le propriétaire peut recouvrer l’usage de l’appartement litigieux sur la base de l’art. 641 al. 2 CC ; les locataires qui invoquent une simulation (art. 18 CO) sans offrir de prouver leur allégation ne peuvent faire échec à la procédure en cas clair (c. 7).

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TF 4A_141/2016 du 26 mai 2016

Procédure ; violation du droit d’être entendu ; incidence sur la décision ; art. 29 al. 2 Cst.

Le droit d’être entendu n’est pas une fin en soi ; lorsqu’on ne voit pas quelle influence la violation de ce droit a pu avoir sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée ; si le recourant se contente de dénoncer une telle violation sans contester le fond de la décision, il n’a pas d’intérêt à procéder, si bien que son pourvoi est irrecevable (c. 1).

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TF 4D_40/2016 du 23 juin 2016

Procédure ; recevabilité du recours au TF contre une décision cantonale de renvoi ; art. 90, 92, 93 LTF

Le jugement par lequel une autorité cantonale supérieure renvoie une affaire pour nouvelle décision à une autorité de première instance est une décision incidente, qui ne peut être contestée par un recours séparé au Tribunal fédéral que si l’autorité inférieure ne conserve aucune latitude de jugement ou doit au contraire se borner à une simple décision d’exécution ; à défaut, un préjudice irréparable ou le risque d’une procédure probatoire longue et coûteuse est nécessaire (c. 6).

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www.bail.ch

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