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Newsletter mars 2012
Editeur du Commentaire pratique sur le Droit du bail à loyer ainsi que de la Revue sur le droit du bail, Helbing Lichtenhahn devient un partenaire privilégié du Séminaire sur le droit du bail et offre désormais son soutien à la Newsletter sur le droit du bail.
TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012
Demeure ; retard dans le paiement du loyer ; contenu de l’avis comminatoire ; conditions dans lesquelles la résiliation peut contrevenir aux règles de la bonne foi ; art. 257d CO
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable.
Le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi, par exemple lorsque le montant impayé est insignifiant. A cet égard, un loyer mensuel, indépendamment de son montant, ne saurait être qualifié d'insignifiant.
Le bailleur n'est pas tenu de résilier immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré. Il n'est pas réputé avoir renoncé à donner le congé s'il attend quelque peu, en particulier s'il a une raison fondée d'attendre. Mais une résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l'expiration du délai comminatoire peut, selon les circonstances, apparaître abusive.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_641/2011
Marino Montini
TF 2C_896/2011 du 7 février 2012
Bail à ferme agricole ; conditions pour que la conclusion d’un bail à ferme ne soit pas soumise au régime général d’autorisation ; affermage par parcelles temporaire ; résiliation du bail par l’autorité, faute d’autorisation ; art. 30, 31 al. 2 lit. E, 32 al. 1 LBFA
En principe, nul ne peut, sans autorisation, distraire d'une entreprise agricole des immeubles ou des parties d'immeubles en vue de leur affermage. L'autorisation n'est cependant pas nécessaire lorsque la surface totale affermée n'atteint pas 10 pour cent de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment.
La LBFA prévoit également l’éventualité de l’affermage par parcelles temporaire. Celui-ci constitue généralement une solution transitoire, d'une durée relativement brève, à la fin de laquelle intervient souvent la reprise de toute l'entreprise par une personne qui n'est pas en mesure de le faire pendant la période de transition. Ainsi en va-t-il, par exemple, lorsque le propriétaire exploitant décède en laissant des enfants mineurs qui ne pourront décider qu'ultérieurement si et quand ils exploiteront l'entreprise de manière indépendante. Le terme ne se réfère pas à une durée minimum fixe mais à un délai tenant compte des particularités du cas d'espèce, ce qui doit conduire l'autorité à fixer la durée du bail en prenant en considération les circonstances.
A noter encore que l'autorité cantonale résilie le bail à ferme pour le prochain terme raisonnable de printemps ou d'automne et ordonne l'évacuation de l'immeuble, ceci avant même que la décision de refus d’autorisation ne soit définitive et exécutoire.
TF 4A_687/2011 du 19 janvier 2012
Sous-location ; caractère dispositif de la règle selon laquelle le consentement du bailleur doit être recueilli pour sous-louer ; conséquence de la violation des règles sur la sous-location ; art. 257f al. 1 et 3 ; 262 CO
Si la loi prévoit en principe que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur, il s’agit là de normes de droit dispositif ; les parties peuvent ainsi valablement convenir que la sous-location sera permise au locataire de manière générale et sans restriction.
La jurisprudence a déjà eu l’occasion de retenir que la résiliation pour violation du devoir de diligence peut notamment intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'accord du bailleur et que celui-ci est en droit de s'opposer à la sous-location pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO ; la condition légale selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable pour le bailleur n'a alors pas de portée indépendante.
TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012
Loyer ; échelonnement du loyer ; le système d’échelonnement doit figurer de manière expresse sur la formule officielle de fixation du loyer initial, sous peine de nullité ; abus manifeste d’un droit à retenir de manière restrictive en matière de contestation du loyer initial ou de hausse de loyer ; art. 2 al. 2 CC ; 19 al. 1 let a et 1bis OBLF ; 269c, 270 al. 2, 270d CO
La possibilité offerte au bailleur de faire figurer le motif de la hausse de loyer dans une lettre d'accompagnement n’existe qu’à condition que la formule officielle s'y réfère expressément. Cela ne vise cependant pas l'indication de la hausse elle-même, qui doit toujours figurer expressément dans la formule officielle.
Les parties au contrat de bail qui conviennent que le loyer sera échelonné prévoient de fixer la variation du loyer à l'avance, pour toute la durée du bail, en fonction de paliers et de périodes. Le système d’échelonnement doit figurer expressément dans la formule officielle relative à la fixation du loyer initial puisque la clause d'échelonnement n’est plus contestable ultérieurement. En effet, même s'il reçoit ensuite, en cours de bail, pour chaque hausse de loyer, un avis de confirmation d'échelon, le locataire ne peut plus contester le loyer.
Une augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration (ou de la lettre d'accompagnement) ne contient aucune motivation ou une motivation insuffisamment précise. La motivation indiquée sur la formule officielle (ou la lettre d'accompagnement) constitue à cet égard une manifestation de volonté du bailleur, susceptible d’interprétation.
On rappellera enfin que s'agissant de la nullité du loyer initial ou de celle d'une hausse de loyer, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. A ce propos, le juge doit se montrer restrictif, en n’admettant qu’exceptionnellement un abus de droit.
TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012
Résiliation ; liberté des parties de résilier ordinairement le bail, sous réserve de respecter les règles de la bonne foi ; art. 271 al. 1 CO
Si chacune des parties a en principe la liberté de mettre fin à la relation contractuelle pour l'échéance convenue, en respectant les conditions du préavis contractuel, une telle latitude se doit d’être exercée de manière conforme aux règles de la bonne foi. Dans le cas contraire, le congé est annulable.
En l’occurrence, la résiliation a été donnée en raison de trouble avec les voisins (résiliation ordinaire plutôt qu'extraordinaire).
On rappellera enfin que le motif réel du congé doit exister au moment de la résiliation, les incidents ultérieurs n’ayant aucune influence pour dire si celle-ci est abusive.
TF 4D_106/2011 du 30 janvier 2012
Procédure ; recevabilité du recours dirigé contre une décision incidente refusant l’effet suspensif à l’appel interjeté ; notion de préjudice irréparable ; art. 93 al. 1 let. a LTF
Le litige oppose les parties à un contrat de bail portant sur une chambre destinée à l'habitation et à l'exercice de la prostitution dans un appartement. Constatant que la locataire semble avoir le droit de « réintégrer » cette chambre, l’autorité de première instance prononce, par décision sur demande de mesures provisionnelles, que la requérante est autorisée à « réintégrer la chambre qu'elle sous-loue ».
Dans le cadre de la procédure cantonale de recours, le Tribunal cantonal a rejeté la demande d’effet suspensif. Contre cette décision, la partie bailleresse recourt au Tribunal fédéral qui prononce l’irrecevabilité du recours faute de menace réelle d'un préjudice juridique et irréparable, menace nécessaire pour s’en prendre à une décision incidente.
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