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Newsletter septembre 2014
Bohnet F., Carron B., Montini M.
Commentaires bâlois du CC et du CO : nouvelles éditions
Le cycle des nouvelles éditions des Basler Kommentare ZGB/OR est désormais lancé. Les nouveaux ouvrages entièrement mis à jour s’échelonneront entre fin 2014 et mi 2016, à commencer par la 5e édition du Zivilgesetzbuch I, qui paraîtra encore cette année.
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Droit du bail - Fond et procédure
Philippe Conod et François Bohnet
La Suisse est un pays de locataires. L’évolution de la société tend vers une multiplication des familles. Une utilisation toujours plus mesurée du sol et des contraintes administratives strictes s’additionnent pour péjorer l’offre de logements. D’où une situation tendue entre bailleurs et locataires. Cet abrégé se veut une étude illustrative de ce droit social qu’est devenu le droit du bail. Il consacre une large place à la jurisprudence, laquelle est abondante. L’accent est également mis sur l’aspect procédural, indissociable d’une juste application du droit matériel. Contenu limité à l’étude des baux commerciaux et d’habitations, l’ouvrage traite de la relation bailleur-locataire dès le début du bail jusqu’à son extinction.
Sont ainsi abordées notamment les questions touchant la conclusion du contrat, la pluralité de locataires, l’entretien et les défauts de la chose louée, la consignation des loyers, les frais accessoires, la sous-location et le transfert de bail, la restitution de la chose louée et son aliénation, la problématique complexe de la fixation des loyers et des congés. Enfin, l’ouvrage aurait été incomplet s’il n’avait pas tenu compte des règles procédurales spécifiques en la matière.
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18e Séminaire sur le droit du bail
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L'incontournable colloque du domaine aura lieu prochainement à Neuchâtel !
Des thèmes d'actualité, dont vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici, feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail.
Les deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel
les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition
les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition
Pour vous inscrire, cliquez ici.
Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.
TF 4A_165/2014, 4A_167/2014, 4A_169/2014, 4A_171/2014 du 21 juillet 2014
Procédure ; baux à loyer portant sur des pavillons glaciers (amovibles) ; le droit fédéral n’impose pas aux cantons de prévoir des tribunaux spéciaux dans le domaine du bail à loyer ; la compétence d’un tel tribunal est ainsi définie par le droit cantonal ; tout recours au Tribunal fédéral pour mauvaise application du droit cantonal suppose l’arbitraire ou la violation d’autres droits constitutionnels, sous peine d’irrecevabilité (ici retenue) ; art. 56M aLOJ/GE ; 89 al. 1 let. a LOJ/GE ; 677 CC ; 253a, 266d CO
Dans le cadre de requêtes en contestation du loyer initial, la dernière instance cantonale (GE) a constaté l'incompétence ratione materiae des juridictions en matière de baux et loyers (c. 2.1).
Au sens du droit cantonal (GE), le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole, portant sur une chose immobilière (c. 4.1).
C’est en application du droit cantonal que l’autorité précédente a déterminé si le litige opposant les parties entrait dans la sphère de compétence du Tribunal des baux et loyers. L'examen de l’art. 677 CC, question relevant du droit fédéral, n’a été entrepris qu’à titre préjudiciel, en tant que condition à la compétence du Tribunal des baux et loyers au sens de la législation cantonale. Or si le droit cantonal, dans un domaine de son ressort exclusif, déclare applicable une règle du droit fédéral, utilise une notion du droit fédéral ou pose une question préalable de droit fédéral, les questions préalables qu’il pose et les notions auxquelles il se réfère sont également considérées comme relevant du droit cantonal.
Les recourants n’ayant pas invoqué la violation d’un droit constitutionnel en relation avec l’application du droit cantonal, leurs recours se révèlent irrecevables.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_165/2014, 4A_167/2014, 4A_169/2014, 4A_171/2014
Marino Montini
TF 4A_217/2014 du 4 août 2014
Convention de remboursement ; validité (erreur de base) et interprétation de la convention ; art. 24 al. 1 ch. 4, 18 CO
Une erreur de base selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO peut porter sur un fait futur. Il faut toutefois que le fait en question soit considéré comme objectivement certain au moment de la conclusion du contrat et que la partie adverse ait pu, selon la bonne foi en affaires, reconnaître que, pour l’autre partie, la certitude constituait une condition du contrat. L’erreur doit en outre porter sur des faits déterminés (c. 2.2).
En l’espèce, l’expression figurant dans la convention des parties « unerwartet schlechte wirtschaftliche Entwicklung » (« mauvais développement économique inattendu ») n’est pas assez précise pour que le partenaire contractuel ait pu reconnaître qu’il s’agissait d’une condition du contrat (c. 2.3 et 2.4).
L’instance précédente a correctement interprété la convention des parties sur la base du principe de la confiance. Le remboursement convenu doit être compris comme une réduction du loyer et ne dépend pas d’une condition relative à la situation économique exceptionnellement mauvaise, qui n’était pas reconnaissable par la partie adverse (c. 3.4 et 3.5).
TF 4A_159/2014 du 18 juin 2014
Garantie pour les défauts ; défauts considérés comme faisant partie de l’état de la chose louée selon la volonté effective des parties ; art. 18 al. 1, 256 al. 1 et 2, 259a al. 1 lit. a et b CO
Il y a défaut de la chose louée lorsque celle-ci ne convient plus à l’usage approprié : il faut comparer l’état effectif avec l’état convenu, garanti ou attendu en raison du but du contrat. La convention des parties détermine prioritairement l’état auquel les locataires peuvent s’attendre. Pour les locaux d’habitation, toute dérogation au détriment du locataire est nulle. Toutefois, une restriction de l’usage découlant d’un défaut reste admissible si le locataire obtient une pleine compensation, par exemple par une réduction de loyer ou d’autres avantages pécuniaires (c. 4.1).
Le contenu d’un contrat se détermine en premier lieu sur la base d’une interprétation subjective fondée sur la volonté concordante effective des parties. Ce n’est que si l’on ne peut pas constater une telle volonté qu’il faut recourir à une interprétation objective du contrat (c. 4.4).
En l’espèce, l’autorité précédente a constaté la volonté effective des parties de considérer les défauts allégués comme faisant partie de l’état de la chose louée et les recourants ne parviennent pas à démontrer le caractère arbitraire de ces constatations (c. 4.5). Les recourants ne parviennent pas non plus à démontrer qu’ils n’ont pas reçu de compensation suffisante dans le cadre global du contrat, vu qu’ils ont profité d’un loyer modéré et d’une option d’achat garantie pendant cinq ans avec financement intégré (c. 5).
TF 4A_106/2014 du 28 mai 2014
Protection contre les congés ; congé ne contrevenant pas aux règles de la bonne foi et n’autorisant pas de prolongation du bail ; art. 271, 272 CO ; 29 al. 2 Cst ; 6 CEDH
Une résiliation en vue d’effectuer de vastes travaux d’assainissement, en vue de modifier l’affectation de l’objet loué ou en vue d’obtenir un loyer plus élevé ne contrevient pas aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 2 CO. Le fait que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ne suffit pas à qualifier un congé d’abusif, il ne joue un rôle que pour une éventuelle prolongation du bail selon l’art. 272 CO (c. 3.2).
Le juge ne viole pas le droit d’être entendu d’une partie lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (c. 3.3).
Pour obtenir une prolongation du bail selon l’art. 272 CO, il faut l’existence de circonstances pénibles, l’absence de situations d’exclusion de la prolongation (art. 272a CO) et une pondération des intérêts tenant compte des critères figurant à l’art. 272 al. 2 CO (c. 4.1). Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation à ce sujet (c. 4.2). En l’espèce, l’instance précédente a correctement nié l’existence de circonstances pénibles (c. 4.3). En outre, la pondération (non nécessaire et hypothétique) des intérêts effectuée par l’instance précédente ne constitue pas un abus du pouvoir d’appréciation (c. 4.4.2).
TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014
Résiliation ; validité du congé donné pour obtenir un rendement plus élevé, singulièrement en vue de démolir les locaux loués pour en construire d’autres dont la valeur est plus conséquente ; caractère abusif du congé (nié en l’espèce) si le projet du bailleur n’est pas d’une réalité tangible ou est objectivement impossible ; congé abusif (nié aussi en l’espèce) s’il est donné en raison des prétentions (fondées sur le bail) légitimes du locataire ; fardeau de la preuve ; art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. a CO
Le bailleur est en droit de résilier le contrat dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien selon ce qu’il juge le plus conforme à ses intérêts, en visant notamment un rendement plus élevé. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir démolir les locaux loués, ce qui suppose leur restitution par le locataire, en vue d’en reconstruire d’autres dont la valeur sera plus importante. Le congé est cependant abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou apparaît objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit administratif applicable et que le bailleur n’obtiendra donc pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité objective incombe alors au locataire (c. 3.1).
Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d’exercer librement ses droits (notamment de réclamer la suppression de défauts de la chose louée). Il incombe au locataire de prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation (c. 3.1).
La validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (c. 3.2).
TF 4A_15/2014 du 26 mai 2014
Protection contre les congés ; critères applicables pour la seconde prolongation du bail ; annulation de la décision en équité prise par le Tribunal cantonal ; art. 272, 272b CO ; 109 al. 3 LTF
Lorsqu’un recours adressé au TF ne fait que répéter les griefs exposés devant l’instance précédente sans se déterminer sur les considérants de l’instance précédente, le TF peut se contenter de renvoyer à la décision attaquée, conformément à l’art. 109 al. 3 LTF (c. 3.2).
Lorsque le locataire demande une seconde prolongation du bail, l’absence de démarches visant à trouver un autre local entraîne en principe le refus de celle-ci ; des démarches insuffisantes peuvent quant à elles conduire à une réduction de la durée de la seconde prolongation. Si l’âge, la maladie ou l’invalidité du locataire empêche les recherches, on en tient compte, même si l’on peut exiger du locataire qu’il cherche de l’aide si les circonstances le permettent. Si seul un déménagement dans un home n’entre en considération, on peut attendre du locataire qu’il entreprenne des démarches sérieuses pour trouver une place dans une telle institution (c. 4.2).
En l’espèce, malgré le large pouvoir d’appréciation reconnu à l’instance précédente, le TF a jugé qu’elle n’avait pas correctement tenu compte du déséquilibre éclatant des intérêts des parties en accordant une seconde prolongation d’une année seulement, ce qui revenait à réduire des deux tiers le temps encore légalement disponible. En conséquence, sur la base des circonstances particulières du cas à juger, il a annulé partiellement la décision cantonale et a prolongé le bail de deux ans (c. 4.4).
TF 4A_258/2014 du 8 juillet 2014
Décès du locataire ; désintérêt total démontré par certains héritiers interprété par la partie bailleresse, de bonne foi, comme une renonciation de leur part au bail ; conclusion, par actes concluants, d’un contrat de bail exclusivement avec les autres cohéritiers ; art. 560 CC ; 266i CO
Suite au décès du locataire, ses trois héritiers sont devenus colocataires de l’appartement (c. 1.2).
Toutefois, au moment où ils sont devenus parties au contrat, les deux fils adultes n’habitaient plus l’appartement. Ils présumaient que leur mère devenait seule et de plein droit titulaire du bail et ne pensaient donc pas être légalement colocataires. Ils ont montré un désintérêt total pour cet appartement, ce qui pouvait de bonne foi être interprété par la bailleresse comme une renonciation de leur part au bail (c. 1.3).
Le Tribunal fédéral considère dès lors que les parties ont, par actes concluants, modifié le contrat tel que découlant de la succession en ce sens que les fils sont sortis de la relation contractuelle et que leur mère est restée seule locataire (c. 1.3).
A noter encore que le transfert de contrat n’est pas la simple combinaison d’une cession de créance et d’une reprise de dette, mais un contrat sui generis soumis à aucune forme particulière, dans la mesure où le contrat initial ne l’était pas lui-même (c. 1.3).
TF 4A_337/2014 du 14 juillet 2014
Procédure ; expulsion ; expulsion du locataire ; recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente de refus de l’effet suspensif ; décision attaquée comportant plusieurs motivations ; nécessité de s’en prendre à toutes les motivations ; art. 93 al. 1 let. a, 98 LTF ; 325 al. 2 CPC
Seule la violation des droits constitutionnels ne peut être invoquée à l’appui d’un recours au Tribunal fédéral contre une décision de rejet de la requête d’effet suspensif (c. 2.2).
Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes, alternatives ou subsidiaires, toutes suffisantes pour sceller le sort de la cause, la partie recourante doit, sous peine d'irrecevabilité, démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (c. 3.2).
TF 4A_339/2014 du 15 juillet 2014
Procédure ; demande de révision d’un jugement, accompagnée d’une requête de suspension du caractère exécutoire de ce dernier ; recours au Tribunal fédéral contre une décision (incidente) de refus de l’effet suspensif ; art. 93 al. 1 let. a, 98, 123 al. 2 let. a LTF ; 328 al. 1 let. a CPC
Seule la violation des droits constitutionnels ne peut être invoquée à l’appui d’un recours au Tribunal fédéral contre une décision de rejet de la requête d’effet suspensif (c. 1.3).
La révision d’une décision entrée en force peut être demandée au tribunal qui a statué en dernière instance lorsqu’une partie découvre après coup des moyens de preuve concluants qu’elle n’avait pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des moyens de preuve postérieurs à la décision. Selon la jurisprudence en lien avec l’art. 123 al. 2 let. a LTF, dont la formulation est quasiment identique à celle de la disposition citée, il y a lieu de conclure en la matière à un manque de diligence lorsque la découverte de moyens de preuve nouveaux résulte de recherches qui auraient pu et dû être effectuées dans la procédure précédente.
www.bail.ch
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