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Newsletter mars 2016
Editée par Bohnet F., Carron B. et Jeannin P.
Le droit de superficie - Questions pratiques et d'actualité
Vendredi 10 juin 2016
Cette journée de formation, organisée par la Faculté de droit avec le soutien du Séminaire sur le droit du bail, traitera des sujets ci-après :
- Les avantages et les inconvénients du droit de superficie : comparaison avec d’autres modes de mise à disposition d’un immeuble
Me Philippe Frésard, avocat et notaire, Berne - Le contrat de superficie
Prof. Bénédict Foëx, Université de Genève - Les formes de superficie non régies par les art. 779 à 779l CC
Prof. Denis Piotet, Université de Lausanne - La propriété par étages et le droit de superficie
Me Maryse Pradervand-Kernen, Université de Neuchâtel - Les aspects fiscaux liés au droit de superficie
Prof. Thierry Obrist, Université de Neuchâtel - Fin et prolongation du droit de superficie
Prof. Paul-Henri Steinauer, Université de Fribourg
Programme détaillé et possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.
TF 4A_327/2015 - ATF 142 III 91 du 9 février 2016
Résiliation ; congé rénovation ; bail commercial ; projet d’assainissement et de rénovation de l’objet loué ; degré de précision nécessaire du projet ; art. 271 al. 1 CO
La résiliation par le bailleur en vue de l’assainissement ou de la rénovation de l’objet loué n’est pas contraire à la bonne foi s’il démontre que la présence du locataire rendrait plus compliqués ou plus chers les travaux ou les retardera de façon notable ; au moment de la résiliation, le projet doit déjà être suffisamment concret pour que l’on puisse dire que cette condition est remplie, faute de quoi la résiliation est abusive.
Le caractère abusif du congé s’analyse au moment de sa prononciation. Un délai de résiliation particulièrement long (en l’occurrence deux ans) ne saurait justifier la réduction des exigences susmentionnées.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_327/2015 - ATF 142 III 91
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
TF 4A_269/2015 du 2 novembre 2015
Loyers indexés ; résiliation pour justes motifs ; adaptation des loyers dans un bail avec loyers indexés ; résiliation de plusieurs baux entre les mêmes parties ; art. 257f al. 3, 269b, 270c, 271a al. 1 lit. e et al. 3 CO
Lorsque les parties ont conclu un contrat avec loyer indexé qui se prolonge automatiquement en cas de silence, chaque partie peut demander l’adaptation du loyer selon la méthode absolue ou relative pour l’échéance du contrat (c. 2).
Si le locataire loue plusieurs objets auprès du même bailleur et qu’entre les parties des différends personnels justifiant une résiliation surviennent, il est indifférent de savoir, par rapport à quel objet les différends sont survenus. La résiliation, dans ce cas, est justifiée pour tous les objets (c. 3).
L’annulation d’une résiliation selon l’art. 271a al. 1 lit. e CO entre uniquement en ligne de compte si la procédure de conciliation ou judiciaire concernait le même bail. Si le locataire loue plusieurs objets auprès du même bailleur, la résiliation d’un bail ne saurait être annulée au motif que le locataire a intenté une procédure au sujet d’un autre bail et obtenu gain de cause dans cette procédure (c. 4.1).
Une résiliation peut également être annulée selon l’art. 271a al. 1 lit. e CO si le locataire a obtenu gain de cause dans une procédure portant uniquement sur un montant minime (en l’occurrence CHF 91.75). Le fait que le montant soit minime ne rend la procédure intentée pas abusive (c. 4.2).
En l’occurrence, la locataire a plusieurs fois invoqué des prétentions fondées, mais les a régulièrement liées à des prétentions infondées et contraires à la bonne foi. De plus, elle a démontré qu’elle ne dispose pas de la volonté de mener une relation constructive avec le bailleur. Dans ces circonstances, une résiliation selon l’art. 271a al. 3 lit. c CO est justifiée (c. 5).
TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016
Devoir de diligence ; résiliation ; maxime inquisitoire sociale ; travaux d’entretien urgents ; résiliation immédiate pour violation du devoir de diligence ; résiliation ordinaire pour besoin personnel ; preuve ; art. 107, 256, 257f al. 3, 259a al. 1, 259b, 271 al. 1, 271a al. 2 lit. a CO ; 247 CPC
Le fait que, dans un appartement, le bailleur n’a pas procédé à des travaux de rénovation depuis 1980, que les sols soient très usés et inégaux, les lames du parquet manquant même par endroit, constitue un état d’usure qui n’est plus admissible ; cet état peut être assimilé à un manque d’entretien et donc à un défaut de moyenne importance, lequel restreint l’usage de la chose louée et auquel le locataire peut remédier seul en cas d’inaction du bailleur. Une mise en demeure du bailleur n’est pas nécessaire, étant donné que l’art. 259b CO, qui est une disposition spéciale par rapport à l’art. 107 CO, ne l’exige pas. Dès lors, une résiliation prononcée par le bailleur au motif que le locataire a fait exécuter des travaux pour remédier aux défauts susmentionnés est abusive.
Lorsque le bailleur invoque comme motif de résiliation un besoin urgent pour sa famille, il lui incombe de contribuer à la vérification de ce besoin prétendu. Le fait que la maxime inquisitoire sociale soit applicable ne l’en délie pas.
TF 4A_583/2015 du 8 janvier 2016
Qualification du contrat ; expulsion d’un bénéficiaire de l’aide sociale d’un appartement mis à disposition par l’office de l’aide sociale ; art. 12, 29 Cst. féd. ; 8, 13 CEDH ; 267 al. 1 CO
Lorsque l’office de l’aide sociale met un logement à disposition d’un bénéficiaire de l’aide sociale, le contrat entre les deux parties constitue un contrat de bail soumis au droit privé. Cette relation contractuelle est indépendante de la relation de droit public entre les deux parties au sujet de l’aide sociale (« Sozialhilfeverhältnis ») (c. 2).
Dès lors, le fait que l’autorité inférieure n’était pas entrée en matière sur les arguments du recourant déduits de la relation de droit public ne saurait constituer une violation de son droit d’accès au juge. Au demeurant, étant donné qu’il a occupé illicitement l’appartement litigieux, son expulsion ne constitue pas une violation du droit à sa vie privée et familiale (c. 3).
TF 4A_650/2015 et 4A_652/2015 du 18 janvier 2016
Expulsion ; autorité de la chose jugée ; art. 267al. 1 CO ; 257 CPC
La réglementation genevoise selon laquelle il est en principe obligatoire de maintenir des restaurants dans les emplacements où il en existe déjà ne permet pas de réexaminer un congé déclaré valable par décision de la chambre de conciliation. Cette dernière décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée.
TF 4A_701/2015 du 26 janvier 2016
Expulsion ; cas clair ; conclusion d’un nouveau bail par acte concluant ; art. 267 CO ; 257 CPC
Le fait que le bailleur continue à encaisser un loyer et des frais accessoires alors que le locataire aurait déjà dû remettre l’objet loué et qu’il requiert l’expulsion que dans un deuxième temps ne suffit pas pour considérer que les parties ont conclu un nouveau bail par acte concluant.
TF 4A_703/2015 du 26 janvier 2016
Expulsion après une prolongation de bail ; art. 267 al. 1 CO
Si le bailleur demande l’expulsion du locataire à l’échéance de la durée de la prolongation du bail, le tribunal n’a pas à élucider les motifs de la demanderesse ni à pondérer les intérêts respectifs des parties.
TF 4A_383/2015 du 7 janvier 2016
Contestation de la résiliation ; interprétation des conclusions ; principe de la bonne foi ; art. 271, 271a CO
La conclusion prise par le bailleur devant l’autorité de conciliation de « considérer que la résiliation du bail [prononcée par locataire pour défauts d’entretien] est nulle, subsidiairement abusive » doit, selon le principe de la bonne foi, être interprétée comme conclusion visant la constatation de la nullité de la résiliation, subsidiairement à son annulation pour son caractère abusif.
TF 4D_13/2016 du 8 février 2016
Expulsion ; intérêt digne de protection pour recourir ; recours contre une décision d’expulsion après son exécution ; art. 76 al. 1 lit. b LTF
Un locataire contre lequel une décision d’expulsion a déjà été exécutée ne dispose d’aucun intérêt digne de protection à recourir contre ladite décision. Son intention de demander des dommages-intérêts pour l’exécution de l’expulsion selon lui illicite ne fonde pas un intérêt digne de protection, étant donné que l’autorité de la chose jugée des décisions attaquées ne pourrait pas lui être opposée dans une éventuelle procédure ultérieure en dommages-intérêts (c. 2.2).
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