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Newsletter janvier 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés :

  • Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et permis de construire
    Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel
  • Querelleurs dans la PPE
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • PPE et droit de voisinage
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • La répartition des coûts de travaux
    Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière
  • Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
    M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne
  • Jurisprudence récente présentée par
    Me Maryse Pradervand-Kernen
    Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
    Me François Bohnet
    Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

TF 4A_293/2016 - ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016

Résiliation; notification de la résiliation du bail durant les vacances du locataire; théorie de la réception absolue; annulabilité du congé pour motifs économiques; art. 271, 271a, 273 CO

La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception absolue ; le point de départ du délai correspond au moment où le congé est parvenu dans la sphère d’influence de son destinataire, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d’en prendre connaissance ; en cas d’envoi par pli recommandé et de dépôt d’un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de poste, c’est-à-dire soit le jour même ou en règle générale le lendemain ; le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance du pli, par exemple en cas d’absence ou de vacances ; le destinataire absent ou en vacances ne peut pas ignorer l’avis de retrait même si le délai de garde était échu à son retour mais il doit s’informer auprès de la poste pour connaître le nom de l’expéditeur, le cas échéant sur simple consultation du site internet de la poste à l’aide du code figurant sur l’avis ; si la poste n’est plus en possession de l’avis, le destinataire doit s’enquérir directement auprès de l’expéditeur du contenu du pli ; le point de départ du délai pour contester le congé n’en est pas pour autant modifié et part dans tous les cas dès le dépôt de l’avis de retrait ou le lendemain ; en cas de prise de connaissance tardive, le locataire ne disposera ainsi plus de l’entier du délai de 30 jours pour contester le congé (c. 4).

Le congé donné par le bailleur pour optimiser le rendement du bien litigieux n’est annulable que s’il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271-271a CO ; cela signifie que l’application de la méthode de calcul absolue du loyer permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme au prix du marché et procure un rendement suffisant (c. 5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_293/2016 - ATF 143 III 15

Blaise Carron

Absence ou vacances du locataire et départ du délai pour contester le congé

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TF 4A_295/2016 du 29 novembre 2016

Loyer; fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial en cas d’immeuble ancien; art. 269, 269a, 270 CO; 11 OBLF; 8 CC

Selon la jurisprudence, l’art. 270 al. 1 CO prévoit trois conditions formelles alternatives permettant de contester le loyer initial (contrainte personnelle ou familiale, situation de pénurie ou augmentation sensible du loyer) (c. 4).

Pour déterminer si le loyer initial est abusif, le critère du rendement net excessif l’emporte sur celui des loyers usuels du quartier, sauf en cas d’immeubles anciens, c’est-à-dire construits ou acquis il y a plusieurs décennies ; la hiérarchie des critères absolus est alors inversée ; tel est le cas en l’espèce, l’immeuble datant de 1929 et étant resté en mains du même propriétaire depuis cette date (c. 5.1).

D’après la jurisprudence, le locataire supporte le fardeau de la preuve des loyers usuels du quartier en cas d’action en contestation du loyer initial d’un logement situé dans un immeuble ancien ; lorsque le loyer initial a été augmenté de 10% au moins, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au bailleur d’apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs ; en revanche, lorsque, comme en l’espèce, le loyer initial est le même que le loyer payé précédemment, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales ; en outre, le bailleur n’a pas à collaborer à l’administration des preuves puisqu’il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison ; en l’espèce, la cour cantonale a violé le droit fédéral en faisant supporter l’échec de la preuve au bailleur (c. 5.2-5.3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_295/2016

Patricia Dietschy-Martenet

Loyer initial et fardeau de la preuve

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TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016

Sous-location; résiliation; conditions à un congé anticipé en cas de sous-location non autorisée; art. 262, 257f al. 3, 266a CO

Comme le défaut de consentement à la sous-location peut justifier un congé ordinaire ou extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective du bailleur mais du respect des conditions légales régisssant les deux types de congé ; si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d’un mois mais pour le prochain terme contractuel en respectant le préavis, la 4e condition posée par l’art. 257f al. 3 CO, selon laquelle le maintien du contrat jusqu’à l’échéance contractuelle est insupportable, n’est pas réalisée ; dans ces circonstances, le congé anticipé est inefficace et ne peut pas être converti en congé ordinaire (c. 3).

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TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016

Résiliation; expulsion; résiliation pour demeure dans le paiement du loyer; expulsion en cas clair; art. 82, 258, 259g CO; 257 CPC

Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer en raison de défauts de la chose louée n’est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu mais ne peut que consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 CO ; en l’occurrence, le locataire ne formule aucun grief contre la sommation de payer les arriérés de loyer et ne prétend pas avoir versé ledit montant à temps, de sorte que l’expulsion en cas clair pouvait valablement être prononcée (c. 4).

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TF 4D_54/2016 du 02 novembre 2016

Procédure; motivation du montant accordé à titre de dépens; situation de la partie non représentée professionnellement; art. 29 al. 2 Cst.; 95 al. 3 lit. b et c CPC

Selon la jurisprudence, la décision sur le montant des dépens n’a pas besoin d’être particulièrement motivée, en tout cas lorsqu’il existe un tarif cantonal qui fixe une limite inférieure et supérieure pour le montant des dépens, lorsque le tribunal ne s’en écarte pas et lorsque la partie n’invoque pas de circonstances exceptionnelles ; tel n’est pas le cas des dépens accordés à une partie non assistée par un avocat, pour laquelle ledit tarif n’est pas applicable ; le juge doit en pareille hypothèse motiver sa décision, le cas échéant en renvoyant à son pouvoir d’appréciation ; dans tous les cas, d’après le système retenu dans le CPC, une partie qui n’est pas représentée professionnellement ne peut pas prétendre à la même indemnisation qu’une partie qui est représentée par un avocat (c. 4).

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TF 4A_622/2016 du 07 décembre 2016

Procédure; valeur litigieuse devant le Tribunal fédéral; désignation des parties; formalisme excessif; art. 74 al. 1 lit. a LTF; 29 al. 1 Cst.

Est laissée ouverte la question de savoir si la règle d’exception de l’art. 74 al. 1 lit. a LTF, qui fixe la valeur litigieuse du recours en matière civile en droit du bail à CHF 15'000.-, s’applique aux contrats portant sur un terrain (c. 1).

Les parties doivent être désignées de manière exacte dans la requête de conciliation ; il n’est pas possible de rectifier une erreur touchant à la qualité pour agir ou défendre ; en l’espèce, la requête a été rédigée sur papier à en-tête de la société et signée par son administrateur en son nom ; celle-ci a donc seule ouvert action ; la cour cantonale n’a pas fait preuve de formalisme excessif en refusant d’admettre que l’administrateur aurait également agi à titre personnel (c. 3).

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TF 4F_22/2016 du 21 novembre 2016

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 121 LTF

Devant le Tribunal fédéral, une partie n’a pas le droit d’obtenir un délai supplémentaire pour compléter ou corriger la motivation de son recours (c. 2).

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TF 4D_83/2016 du 02 décembre 2016

Procédure; irrecevabilité de conclusions nouvelles devant le TF; art. 99 al. 3, 117 LTF

Lorsque le locataire attaque devant le Tribunal fédéral un jugement confirmant son expulsion et réclame un délai de grâce supérieur à celui qu’il avait sollicité dans son appel cantonal, il forme une conclusion nouvelle, partant irrecevable (c. 2).

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www.bail.ch

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