TF 4A_153/2023 du 03 juillet 2023

Conclusion; frais accessoires; modification du contrat; interprétation du contrat; caractère consensuel ou unilatéral de la modification; art. 18, 269d al. 3 CO

Lorsqu’un contrat doit être interprété, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (art. 18 al. 1 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, il convient d’interpréter les déclarations des parties en vertu du principe de la confiance, et ainsi déterminer comment elles pouvaient et devaient se comprendre vu le contexte et l’ensemble des circonstances (interprétation objective) (consid. 4).

L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6).

Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_153/2023

Marie-Laure Percassi

Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate

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TF 4A_285/2022 du 16 juin 2023

Loyer; critères permettant de déterminer le caractère abusif du loyer; immeuble récent, ancien ou ni l’un ni l’autre; art. 269, 269a CO

Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif :

1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartie (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net (consid. 3.1.1) ;

2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net (consid. 3.1.2) ;

3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction) (consid. 3.1.3).

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TF 4A_230/2023 du 07 juin 2023

Procédure; contestation de l’état de fait; arbitraire; droit à la preuve; appréciation anticipée des preuves; art. 9 et 29 al. 2 Cst.; 95 et 105 s. LTF

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut les rectifier ou les compléter s’ils sont manifestement inexacts (ce qui signifie arbitraires) ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. En matière d’appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu’elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (consid. 2.2).

Le droit à la preuve – qui est une composante du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) – octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve, le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Le droit à la preuve n’est pas mis en cause lorsque le tribunal procède à une appréciation anticipée des preuves et arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas sa conviction. La partie recourante doit alors invoquer l’arbitraire dans l’appréciation des preuves (consid. 3.1).

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TF 4A_506/2022 du 20 juin 2023

Procédure; décision partielle; décision incidente; recevabilité; art. 91 let. a, 93 al. 1 let. b LTF

Une décision est partielle au sens de l’art. 91 let. a LTF à deux conditions : premièrement, le tribunal doit avoir statué sur un chef de conclusions ou une partie du petitum (ce qui signifie que les conclusions traitées auraient pu donner lieu à un procès séparé) ; deuxièmement, la décision doit trancher définitivement une partie de l’ensemble de l’objet du litige – ainsi, il n’existe pas de risque que la décision à rendre sur le reste de la cause se trouve en contradiction avec la décision déjà en force (consid. 1.1.1).

En cas de cumul objectif d’actions, lorsque la décision cantonale statue définitivement sur certaines conclusions et tranche uniquement une question préjudicielle sur les autres, il y a matériellement deux décisions. La décision qui ne met pas fin au litige est donc incidente et non partielle (consid. 1.1.1).

Une décision incidente peut notamment faire l’objet d’un recours si l’admission de celui-ci permettait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b). Cela suppose, d’une part, que le Tribunal puisse lui-même mettre fin à la procédure et, d’autre part, que la partie recourante démontre – de manière détaillée – qu’une décision finale immédiate permettrait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Cette deuxième condition n’est admise qu’avec réserve ; l’admission du recours doit par exemple pouvoir éviter une expertise complexe, plusieurs expertises, l’audition de très nombreux témoins ou l’envoi de commissions rogatoires dans des pays lointains (consid. 1.2.1).

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