TF 4A_121/2023 - ATF 150 III 123 du 29 novembre 2023

Loyer; contestation du loyer initial; hausse massive; présomption du caractère abusif; affaiblissement de la présomption; logements de comparaison; statistiques; art. 11 al. 1 et 4 OBLF

Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (consid. 4.3).

Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence (consid. 4.4.2 et 4.4.3). Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif (consid. 4.4.3).

En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption (consid. 4.5.2).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient – contrairement aux instances précédentes – que la bailleresse a bien réussi à éveiller des doutes fondés quant à la présomption du caractère abusif du loyer (consid. 5.4). De ce fait, la présomption tombe et la locataire doit apporter la preuve stricte que le loyer initial contesté ne correspond pas aux loyers usuels du quartier et est abusif à l’aide de statistiques satisfaisant aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ou en présentant cinq logements de comparaison. La locataire n’ayant pas apporté cette preuve, le loyer initial (fixé à CHF 1'060.- net) doit être considéré comme non abusif (consid. 6 ss).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_121/2023 - ATF 150 III 123

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_480/2023 du 6 décembre 2023

Procédure; protection dans les cas clairs; état de fait susceptible d’être immédiatement prouvé; situation juridique claire; droit d’être entendu; art. 257 al. 1 CPC; 29 al. 2 Cst.

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 3.2). Si ces conditions ne sont pas données, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 3.2.3).

L’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 3.2.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité, par exemple lorsqu’il doit apprécier la bonne foi d’une partie. Toutefois, l’invocation de l’abus de droit ne signifie pas nécessairement que le cas clair doit être écarté ; en particulier, le cas clair peut être admis si le comportement d’une partie correspond à l’une des situations que la doctrine qualifie d’abus de droit manifeste (consid. 3.2.2).

Pour respecter le droit d’être entendu des parties (art. 29 al. 2 Cst.), le tribunal doit indiquer au moins brièvement les considérations qui l’ont guidé et les motifs sur lesquels il a fondé sa décision (consid. 5).

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TF 4A_495/2023 du 5 décembre 2023

Procédure; résiliation du bail et expulsion du locataire; calcul de la valeur litigieuse; intérêt digne de protection; appréciation des preuves; droit à une décision motivée; appréciation anticipée des preuves; art. 74 al. 1 let. a, 76 al. 1 let. b LTF; 152 et 257 al. 1 CPC; 29 al. 2 Cst.; 8 CC

Pour évaluer si la valeur litigieuse de CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF) ouvrant le recours au Tribunal fédéral est atteinte en cas d’expulsion d’un locataire, les principes suivants s’appliquent : (i) si seule la question de l’expulsion est litigieuse, la valeur litigieuse correspond à l’équivalent de six mois de loyers ; (ii) si la validité de la résiliation est également litigieuse, la valeur litigieuse correspond à l’équivalent de trois ans de loyer (consid. 1.2).

En cas de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, il n’existe plus d’intérêt digne de protection au recours (art. 76 al. 1 let. b LTF) lorsque le locataire a effectivement quitté les locaux (en raison de l’expulsion ou de par lui-même). En l’espèce, le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir si le fait que certains objets appartenant au locataire se trouvent toujours dans l’objet loué est suffisant pour considérer que le locataire n’a pas quitté le bien (consid. 2.1).

L’appréciation des preuves est arbitraire lorsqu’elle est insoutenable. C’est le cas lorsque le tribunal a manifestement méconnu le sens et la portée d’un moyen de preuve, lorsque, sans motif, il n’a pas tenu compte d’un moyen de preuve important et décisif, ou lorsqu’il a tiré des conclusions insoutenables de l’état de fait établi. L’arbitraire suppose en outre que la décision soit arbitraire non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat (consid. 3.2).

Le droit d’être entendu requiert de l’autorité qu’elle entende, examine et prenne en considération les arguments de la personne concernée par la décision. Il en résulte une obligation de motiver la décision. Pour ce faire, elle peut se limiter aux éléments décisifs. La motivation doit être rédigée de manière à ce que le justiciable comprenne la portée de la décision et puisse la soumettre en toute connaissance de cause devant l’instance supérieure (consid. 5.1).

La protection dans les cas clairs est accordée si : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). C’est le cas si le tribunal parvient à la conclusion, sur la base des éléments du dossier, que la prétention de la partie requérante est admise et qu’un examen approfondi des objections de la partie requise ne peut rien y changer (consid. 6.1).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., art. 8 CC, art. 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve la faculté de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Le droit à la preuve n’est pas mis en cause lorsque le tribunal procède à une appréciation anticipée des preuves et arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas sa conviction (consid. 7.1).

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TF 4A_592/2023 du 9 janvier 2024

Procédure; décision finale ou incidente; préjudice irréparable; art. 93 al. 1 LTF

Une ordonnance de preuve est une décision incidente au sens de l’art. 93 al. 1 LTF, qui ne peut être contestée qu’aux conditions prévues par cette disposition (consid. 4) – c’est-à-dire si la décision peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF) (consid. 5.1).

La condition du préjudice irréparable est réalisée lorsque la partie recourante subit un dommage qu’une décision favorable sur le fond ne fera pas disparaître complètement. Le dommage doit être de nature juridique. Un inconvénient seulement matériel, résultant par exemple d’un accroissement de la durée et des frais de la procédure, est insuffisant (consid. 5.2).

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TF 4A_468/2023 du 9 janvier 2024

Procédure; décision de suspension de la procédure au sens de l’art. 85a al. 2 LP; décision incidente; préjudice irréparable; art. 85a al. 2 LP; 93 al. 1 LTF

Une décision de suspension provisoire de la poursuite selon l’art. 85a al. 2 LP ne clôt pas, au sens de l’art. 90 LTF, le procès devant l’instance précédente sur la constatation de l’inexistence de la créance mise en poursuite et sur l’annulation de la poursuite (procédure principale). Il s’agit plutôt d’une décision sur mesures provisionnelles notifiée de manière autonome, rendue pendant la procédure principale et qui n’est valable que pour la durée de celle-ci. En tant que telle, elle constitue une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 2.1).

Les décisions incidentes ne peuvent être contestées qu’aux conditions prévues par l’art. 93 al. 1 LTF – c’est-à-dire si la décision peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF). La condition de l’art. 93 al. 1 let. b LTF n’entre pas en ligne de compte s’agissant des décisions incidentes sur mesures provisionnelles. Quant à la condition de l’art. 93 al. 1 let. a LTF, elle ne doit être admise que restrictivement. La partie recourante doit démontrer, dans la motivation de son recours, dans quelle mesure la décision attaquée est susceptible de causer un préjudice irréparable (consid. 2.2).

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TF 4A_390/2023 du 22 novembre 2023

Procédure; motivation de l’appel; maxime inquisitoire sociale; art. 247 al. 2, 311 al. 1 CPC

L’appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). La motivation doit être suffisamment précise et claire pour que l’instance d’appel puisse la comprendre – ce qui signifie que la partie doit désigner les considérants qu’elle conteste et indiquer les pièces du dossier sur lesquelles elle fonde sa critique (consid. 4).

L’art. 247 al. 2 CPC, qui prévoit une maxime inquisitoire sociale dans certaines procédures, ne s’applique qu’en première instance et ne dispense pas la partie de motiver son acte de recours ou d’appel. En outre, même lorsque cette maxime s’applique, les parties doivent elles-mêmes apporter les faits ; le tribunal peut uniquement leur venir en aide en leur posant des questions spécifiques, mais ne doit pas chercher des faits ou des preuves de sa propre initiative (consid. 7).

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TF 4A_422/2023 du 5 décembre 2023

Procédure; conclusions du recours au Tribunal fédéral; appréciation des preuves; arbitraire; art. 42 al. 1 LTF

Le recours au Tribunal fédéral doit contenir des conclusions (art. 42 al. 1 LTF). La partie recourante ne peut en principe pas se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée, mais doit indiquer ce qu’elle requiert au fond. Une conclusion en renvoi à l’instance précédente est exceptionnellement suffisante lorsque le Tribunal fédéral ne pourrait pas lui-même se prononcer sur le cas (consid. 1.1).

Le Tribunal fédéral n’intervient dans l’appréciation des preuves que si celle-ci est arbitraire – c’est-à-dire manifestement insoutenable. C’est le cas lorsque le tribunal a manifestement méconnu le sens et la portée d’un moyen de preuve, a, sans fondement, omis de tenir compte d’un moyen de preuve pertinent ou a tiré une conclusion insoutenable de la situation de fait (consid. 4).

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TF 4D_59/2023 du 9 janvier 2024

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; contestation de l’état de fait; art. 116 ss LTF

Le recours constitutionnel subsidiaire permet uniquement d’invoquer la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). La partie recourante est soumise à un devoir de motivation qualifié à cet égard – ce qui signifie qu’elle doit exposer de manière claire et détaillée, en lien avec les considérants de la décision attaquée, en quoi celle-ci viole un ou plusieurs droits constitutionnels (consid. 2.2).

Le Tribunal fédéral fonde sa décision sur l’état de fait établi par l’autorité précédente (art. 118 al. 1 LTF), ce qui comprend tant les faits de la vie (Lebenssachverhalt) que les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut rectifier ou compléter les faits que s’ils sont établis en violation d’un droit constitutionnel (art. 118 al. 2 et 116 LTF), ce que la partie recourante doit invoquer de manière précise. La rectification des faits doit en outre être décisive pour l’issue de la procédure (consid. 2.3).

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