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Newsletter septembre 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu prochainement à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • la première édition AFFICHE COMPLET (7 & 8 octobre 2016)

  • il reste quelques places pour la deuxième édition (21 & 22 octobre 2016)

    Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Le programme détaillé se trouve ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 - ATF 142 III 557 du 11 août 2016

Défaut qui justifie le départ du locataire; devoir d’information du bailleur; preuve libératoire; délai pour demander une baisse de loyer en raison d’un défaut; art. 257h al. 1, 259b lit. a, 259d, 259e, 259g al. 1 CO

Si la chose louée est entachée d’un défaut susceptible de mettre en danger la santé du locataire, qui justifie que celui-ci quitte les locaux, ce que le bailleur sait, celui-ci doit informer le locataire de la disparition du défaut afin qu’il puisse réintégrer l’appartement ; peu importe que le défaut ait disparu en raison des travaux effectués par le bailleur ou par le seul écoulement du temps ; si le bailleur faillit dans son obligation d’informer, le locataire peut partir du principe que le défaut perdure (c. 5.1) ; lorsque le bailleur considère que le délai qui lui a été imparti pour remédier au défaut est trop court, il lui appartient de s’en plaindre et d’exiger un délai plus long, faute de quoi il est réputé accepter le délai qui lui a été fixé (c. 5.2) ; le fait que le locataire ne soit pas responsable du défaut ne signifie pas automatiquement que le bailleur le soit ; la faute du bailleur est cependant présumée et elle vise aussi bien l’existence du défaut que son élimination tardive ou sa non-élimination ; le bailleur doit le cas échéant apporter une preuve libératoire sur ces deux plans (c. 6).

Il n’y a pas de délai particulier à respecter pour réclamer une réduction de loyer en raison d’un défaut de la chose louée ; par conséquent, la déclaration du locataire visant à obtenir une baisse de loyer peut intervenir après la disparition du défaut ou même après la fin du bail ; peut rester indécise la question de la nature juridique de cette prétention, soit de savoir s’il s’agit, comme l’affirme une partie de la doctrine, d’un droit formateur (c. 8).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 - ATF 142 III 557

François Bohnet

Patricia Dietschy-Martenet

Défaut et réduction de loyer

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TF 4A_57/2016 et 4A_59/2016 du 03 août 2016

Bail à ferme agricole; conclusion; conclusion d’un bail à ferme agricole par actes concluants; étendue du bail à ferme agricole; art. 1, 4 al. 1 LBFA; 1 al. 1, 11, 18 al. 1 CO

La conclusion d’un bail à ferme agricole n’est soumise à aucune forme et peut avoir lieu par actes concluants ; la volonté réciproque et concordante des parties à conclure un tel bail doit être admise notamment lorsque le bailleur a connaissance du fait qu’un nouveau fermier exploite l’objet mis à bail et n’entreprend rien pour l’expulser ; la connaissance d’un nouveau fermier a lieu au plus tard lorsque celui-ci verse le montant du fermage (c. 4).

La nécessité de disposer d’un logement attenant à l’exploitation doit en principe être admise en cas d’élevage et lorsqu’aucune autre habitation n’est disponible dans un périmètre suffisamment proche des surfaces exploitées ; tel n’est pas le cas en l’espèce (c. 5).

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TF 4A_211/2016 du 07 juillet 2016

Sous-location; restitution du profit tiré d’une sous-location illicite; art. 262 al. 2 lit. b, 423 al. 1 CO; 3 CC

La sous-location est illicite si ses conditions sont abusives en comparaison de celles du bail principal ; peu importe que le sous-loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou que le sous-locataire ne s’en soit jamais plaint ; lorsque le locataire a su ou aurait dû savoir qu’il sous-louait illicitement et qu’il a retiré un profit illégitime, le bailleur a le droit d’exiger la restitution de ce profit (c. 2).

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TF 4A_17/2016 du 29 juin 2016

Résiliation; procédure; désignation inexacte d’une partie; rectification par le juge; abus de droit du locataire à se prévaloir du délai de trois ans de protection contre les congés?; art. 271a al. 1 let. e, al. 3 CO; 2 al. 2 CC; 221 CPC

Le juge peut rectifier une désignation de partie qui est entachée d’une inexactitude purement formelle ; en l’occurrence, l’objet du litige, soit la contestation du congé, était clair, les personnes visées par une telle action étant manifestement les bailleurs ; il n’y a donc aucun risque de confusion, même si le locataire a indiqué dans sa requête la régie comme partie défenderesse (c. 2).

Le locataire bénéficie en principe de la protection triennale de l’art. 271a al. 1 let. e CO sans égard aux concessions plus ou moins importantes accordées par le bailleur dans la transaction ; il faut réserver l’abus de droit du locataire à s’en prévaloir ; il appartient au bailleur de prouver le comportement abusif du locataire et l’existence du motif de résiliation ; en l’espèce, le fait que le locataire ait renoncé à poursuivre la procédure ne peut pas s’interpréter comme une reconnaissance totale des prétentions du bailleur (c. 3).

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TF 4A_373/2016 du 29 juillet 2016

Expulsion; procédure; calcul de la valeur litigieuse; exécution en cas de non-respect d’une transaction judiciaire; art. 241, 335, 338, 339, 341 et 343 CPC

En matière d’expulsion, la valeur litigieuse se calcule en général d’après le montant des indemnités pour occupation illicite qui devront être payées durant la période pendant laquelle la décision ne pourra selon toute vraisemblance pas être exécutée (c. 2).

Les décisions ou les transactions judiciaires qui ne portent pas sur le paiement d’une somme d’argent ou la fourniture de sûretés doivent être exécutées selon les art. 335 ss CPC, le cas échéant par une requête d’exécution auprès du tribunal compétent ; lorsque la décision porte sur une obligation de faire, le juge peut assortir le jugement de différentes mesures comme la menace de la peine d’amende de l’art. 292 CP ou une mesure de contrainte comme l’enlèvement d’une chose ou l’expulsion ; en l’espèce, le recourant se méprend sur la nature de la procédure d’exécution, laquelle ne vise qu’à faire exécuter la transaction judiciaire litigieuse et non à obtenir une nouvelle prolongation du bail ou permettre au locataire de trouver d’autres alternatives ; en l’occurrence, les autorités cantonales n’ont pas violé leur pouvoir d’appréciation en accordant au locataire un délai de départ de 3-4 mois (c. 3).

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TF 4A_306/2016 du 05 juillet 2016

Expulsion; procédure; procédure en cas clair; art. 257 CPC; 2 al. 2 CC

Le locataire ne peut pas se prévaloir du fait qu’il aurait renoncé à s’opposer à la proposition de jugement relative à la prolongation du bail parce que le bailleur lui aurait assuré qu’une solution pourrait être trouvée pour la conclusion d’un nouveau bail (c. 4).

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TF 4A_5/2016 du 20 juillet 2016

Procédure; refus de suspendre; recevabilité du recours au Tribunal fédéral; art. 93 al. 1 LTF

La décision attaquée, qui a trait au refus de suspendre la procédure, n’est pas susceptible de recours au Tribunal fédéral, puisque le recourant ne parvient pas à démontrer un préjudice difficilement réparable ; le seul fait que le refus de suspendre entraîne la conduite simultanée de deux procès n’est pas un préjudice juridique mais de pur fait (c. 2).

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TF 4A_145/2016 du 19 juillet 2016

Généralités; procédure; contrat de gérance d’immeubles; accord de résiliation; examen de la légitimation active en cas de maxime des débats; étendue du contrat de gérance d’immeubles; art. 18, 115, 394 al. 2, 396 al. 1 CO; 55, 56, 57 CPC

Le contrat de gérance d’immeubles est un contrat de mandat ou un contrat sui generis soumis aux règles du mandat ; les parties peuvent mettre fin à un contrat par un accord de résiliation, le cas échéant par actes concluants ; dans ce cas, il faut que l’offre d’une partie de résilier pour un terme précis puisse être considérée comme acceptée par l’autre au vu du comportement qu’elle a adopté, d’un point de vue objectif, qui dénote une volonté claire de renoncer définitivement au contrat (c. 3).

La question de la légitimation active doit être examinée d’office par le juge, dans les limites des faits allégués et établis lorsque le litige est soumis à la maxime des débats ; il appartient au demandeur de prouver les faits sur lesquels il fonde sa légitimation ; en l’espèce, la recourante n’est pas titulaire de la créance puisqu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble litigieux et ne dispose pas d’une cession de créance en sa faveur (c. 4).

La gestion d’immeubles concerne différentes activités qui relèvent soit de la gestion ordinaire (principalement la maintenance de l’immeuble, sa location et la tenue des comptes), soit de la gestion extraordinaire (notamment des services spéciaux concernant des situations litigieuses ou la planification, la mise au concours, l’adjudication et la surveillance de travaux, y compris l’obtention des autorisations) ; les prestations de gestion extraordinaire donnent en principe lieu à une rémunération additionnelle du gérant ; sauf convention explicite, le contrat de gérance d’immeubles a pour objet la gestion ordinaire ; en l’occurrence, le contrat de gérance, interprété objectivement, n’a trait qu’à une gestion ordinaire ; l’obtention d’une autorisation de construire concernant la pose de fenêtres en PVC n’incombait donc pas au gérant, mais au mandant, de sorte que la responsabilité du mandataire n’est pas engagée (c. 5).

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www.bail.ch

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