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Newsletter avril 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P. et Jeannin P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 7 & 8 octobre 2016 pour la première édition

  • les 21 & 22 octobre 2016 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

TF 4A_461/2015 du 15 février 2016

Contestation du loyer initial ; preuve du caractère abusif du loyer initial ; absence de production par le bailleur des pièces utiles au calcul de rendement ; art. 269, 269a, 270 CO ; 8 CC

Le fardeau de la preuve pour le caractère abusif du loyer initial incombe au locataire. Il incombe au bailleur un devoir de collaboration dans le cadre duquel il doit fournir les éléments qu’il est seul à détenir. S’il ne les présente pas, le juge doit en tirer les conséquences au niveau de l’appréciation des preuves. Toutefois, si le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l’appréciation globale des preuves, le cas échéant en les pondérant par rapport à l’objet locatif dont le loyer initial est contesté.

En l’occurrence, l’instance inférieure disposait de statistiques communales qui indiquaient le « loyer moyen » pour un appartement comparable avec celui dont le loyer est litigieux (appartement trois pièces à Lausanne). L’instance inférieure a pondéré ce chiffre en expliquant que l’appartement des recourants était au centre-ville de Lausanne et que son loyer se situait donc au-dessus de la moyenne prise en compte dans ces statistiques. Ce faisant, l’autorité inférieure n’a pas violé la loi.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_461/2015

Patricia Dietschy-Martenet

Fixation du loyer initial admissible lorsque le bailleur ne fournit pas les pièces nécessaires au calcul de rendement net

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TF 4D_54/2015 du 23 février 2016

Défaut ; diligence ; réduction du loyer ; remise en l’état de la chose louée ; art. 257h, 259a, 259b CO

Des infiltrations d’eau dans deux des quatre pièces d’un appartement, causant des dégâts aux murs et aux plafonds et l’apparition de moisissures justifie la réduction du bail de 30%.

La locataire qui a communiqué au bailleur l’existence d’un défaut et ne permet pas à ce dernier d’accéder à l’appartement loué ne viole pas l’art. 257h CO lorsque le bailleur se présente sans préavis et avec des outils visiblement inadaptés à l’élimination du défaut. Par ce comportement, le bailleur faillit à son devoir d’éliminer les défauts.

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TF 4A_465/2015 du 01 mars 2016

Loyers ; calcul du loyer admissible ; art. 269 CO

Le taux hypothécaire de référence historiquement bas ne justifie pas un revirement par le TF de sa jurisprudence sur le calcul du loyer admissible. Les variations du rendement des fonds propres correspondent à la logique du système, voulu par le législateur, des loyers calculés sur la base des coûts. Découpler le rendement admissible du taux hypothécaire supposerait une modification de la loi.

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TF 4A_8/2016 du 16 février 2016

Résiliation ; bonne foi ; prolongation ; sous-location ; résiliation d’un bail portant sur un local sous-loué ; contrat de sous-location conclu avec un loyer plus élevé et pour une durée plus longue que le bail principal ; art. 271 al. 1, 272 al. 1, 272b al. 1 CO

En l’occurrence, le locataire a convenu avec la bailleresse qu’il procédera à ses frais à des travaux sur l’objet loué et qu’en contrepartie, pour lui permettre un amortissement des coûts des travaux, le loyer sera inférieur au loyer du marché.

Etant donné que le locataire a pu procéder à l’amortissement de ses investissements et qu’il a sous-loué les locaux au prix du marché, tout en bénéficiant toujours d’un loyer de faveur, une résiliation du bail par la bailleresse afin de relouer les locaux et de profiter directement de leur valeur locative complète, sans la partager avec un intermédiaire, est un motif compatible avec l’art. 271 al. 1 CO. Le fait que le locataire soit d’accord de verser un loyer conforme au prix du marché n’y change rien, étant donné qu’à ces conditions, le maintien du bail ne présente aucun intérêt pour lui (c. 2).

Le fait que le locataire ait conclu un contrat de sous-location d’une durée supérieure au contrat de bail principal ne justifie pas une prolongation du bail, car en concluant un tel sous-bail, le locataire prend consciemment le risque de s’exposer à des prétentions en dommage-intérêts de la part du sous-locataire en cas de résiliation du bail principal (c. 3).

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TF 4A_519/2015 du 04 février 2016

Résiliation pour non-paiement du loyer ; art. 257d CO

Une résiliation pour non-paiement du loyer ne suppose pas que le décompte de loyer ou de frais accessoires soit incontesté ou fixé par un tribunal ; il suffit que le montant contesté soit exigible et que le locataire ait eu suffisamment de temps pour consulter les pièces originales et pour vérifier que le décompte soit correct.

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TF 4A_553/2015 - ATF 142 III 329 du 10 mars 2016

Résiliation ; sort du bail en cas de retour de l’objet loué ; art. 779c CC ; 261 CO

Si l’objet loué a été érigé par le bailleur-bénéficiaire d’un droit de superficie et que le droit de superficie expire, se pose la question de savoir si le bail passe au propriétaire du fonds ou non. Une analyse de la structure de l’art. 261 al. 1 CO permet de constater que cette disposition ne règle pas l’hypothèse précitée. Il convient toutefois d’analyser si cette disposition peut être appliquée par analogie.

Dans l’ATF 113 II 121, le TF a jugé qu’une application par analogie de l’art. 261 al. 1 CO est admissible en cas de décès du bailleur-usufruitier, étant donné que le locataire n’est pas nécessairement au courant du fait que son bailleur n’est qu’usufruitier. En l’occurrence, quoiqu’il arrive, cette condition n’est pas remplie, dès lors que le locataire a lui-même fait annoter le bail au registre foncier et ne saurait ignorer que le bailleur n’est que bénéficiaire d’un droit de superficie. Une application par analogie de l’art. 261 CO ne se justifie pas dans le présent cas.

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TF 4A_605/2015 du 18 février 2016

Résiliation ; dies a quo du délai de protection de l’art. 271a al. 1 lit. e CO ; art. 271a al. 1 lit. e CO

Si les parties parviennent à un accord devant l’autorité de conciliation et que celle-ci rectifie d’office cet accord suite à une erreur de calcul, le délai de l’art. 271a al. 1 lit. e CO court dès la date de l’accord et non de la rectification.

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TF 4A_482/2015 du 07 janvier 2016

Procédure ; désignation des défendeurs ; art. 59 CPC

Il appartenait à la partie demanderesse de désigner précisément la ou les parties défenderesses. En cas d’échec de la conciliation, la tâche de l’autorité de conciliation se limite à la délivrance de l’autorisation de procéder contre la partie désignée par la partie demanderesse. Ainsi, lorsque la demanderesse attaque un membre de l’hoirie de son bailleur décédé, il n’incombe pas à l’autorité de conciliation de vérifier la composition de l’hoirie de ce dernier.

Au demeurant, la mention « feu » précédant le nom du bailleur décédé ne suffit pas à englober dans la procédure les héritiers de celui-ci, lesquels doivent être désignés nommément.

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