Newsletter

Newsletter septembre 2022

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L., avec la participation de Pereira S.


CC&CO : Fraîchement mis à jour

Le CC&CO annotés est « le signe de reconnaissance de tous les juristes romands, leur amulette, leur sésame; sur les bancs de la Faculté, au prétoire, dans son cabinet, nul ne peut s’en passer », comme s’amuse à le relever Pierre Tercier dans sa préface.

La version numérique de l’ouvrage est régulièrement mise à jour et complétée avec les arrêts les plus récents. La dernière actualisation, celle de la partie CO, vient d’être mise en ligne fin avril et couvre désormais les ATF jusqu’au volume 147. Une bonne occasion pour profiter du rabais spécial réservé aux destinataires de cette newsletter si vous ne possédez pas encore ce code annoté de référence.

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Cette nouvelle newsletter, qui s’intéresse aux nouveautés en matière de contrats immobiliers (vente immobilière et transactions analogues, entreprise, architecte et ingénieur), et en matière d’hypothèque légale, paraîtra mensuellement.

Elle a été créée sous l’égide de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, de son hubimmobilier (hub-immobilier.ch) et en collaboration avec la Chambre des avocats spécialistes FSA du droit de la construction et de l’immobilier. Elle est placée sous la responsabilité du professeur François Bohnet, ainsi que de Marcel Eggler, avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier et Simon Varin, avocat et collaborateur scientifique à l’Université de Neuchâtel.

Sur le site immodroit.ch, vous trouverez la jurisprudence du Tribunal fédéral ainsi que des analyses de texte qui vous permettront de mieux comprendre les évolutions dans ces domaines.

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22e Séminaire sur le droit du bail - Il reste quelques places !

Le 22e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Contestation du loyer initial : quelques aspects de preuve, M. Pascal Jeannin, Dr en droit, avocat, Neuchâtel
  • Actualités cantonales par les avocat·e·s spécialistes FSA droit du bail, M. Frank Ammann, avocat, Lausanne, Mme Tatiana Gurbanov, avocate, Genève, M. Loris Magistrini, avocat, La Chaux-de-Fonds, M. Stéphane Penet, avocat, Genève, Mme Carole Wahlen, avocate, Lausanne
  • Actualités en matière de loyers indexés et échelonnés, Mme Patricia Dietschy-Martenet, professeure titulaire à l’Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil, Lausanne
  • Le rendement de la chose louée, M. Emmanuel Piaget, juge au Tribunal cantonal, Neuchâtel
  • La restitution anticipée et le transfert de bail, Mme Karin Grobet Thorens, avocate, Genève
  • La gestion d’affaires sans mandat en droit du bail, M. David Lachat, avocat, Genève
  • Les frais accessoires : jurisprudence et nouveautés, Mme Sandra Pereira, juriste à la Chambre vaudoise immobilière, Lausanne
  • ...et la traditionnelle présentation à quatre voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_620/2021 du 18 juillet 2022

Conclusion; frais accessoires; convention des parties; clause sur les frais accessoires; art. 18, 257a al. 2 CO; 8 CC

Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu’à condition que cela ressorte d’une convention particulière avec le bailleur (consid. 3.1.1). Cette disposition concrétise la règle de l’art. 18 CO, selon laquelle l’interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s’applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (consid. 3.1.2).

La preuve d’un fait contesté n’est rapportée au regard de l’art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l’existence de ce fait. Une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux. Le Tribunal fédéral contrôle librement si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve, mais il ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire la question de savoir si le degré requis est atteint dans le cas concret (consid. 3.1.3).

En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (consid. 4.1.2). Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés (consid. 4.1.3).

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Conclusion Frais accessoires

Commentaire de l'arrêt TF 4A_620/2021

Sandra Pereira

Avocate, Chambre vaudoise immobilière, Lausanne

Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO

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TF 4A_609/2021 du 05 juillet 2022

Résiliation; prolongation; procédure; congé contraire à la bonne foi; faits et preuves nouveaux; prolongation du bail; art. 271 al. 1, 272, 272b CO; 243 al. 2 let. c, 247 al. 2 let. a, 229 al. 3 CPC; 4 CC

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (consid. 4.1), sous réserve des règles de la bonne foi. Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n’est pas contraire à la bonne foi, à moins qu’il ne soit pas réel et ne constitue qu’un prétexte. Si les locaux doivent subir un changement d’affectation, il convient d’examiner si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé (consid. 4.2).

Dans les litiges portant sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer, le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC cum 247 al. 2 let. a et 243 al. 2 let. c CPC). En première instance, le début des délibérations suit en principe immédiatement les plaidoiries finales (sauf si le tribunal fixe encore aux parties un délai au terme duquel la cause sera gardée à juger, auquel cas les délibérations ne débutent qu’à l’échéance de ce délai) (consid. 6.1).

Lorsque le locataire demande la prolongation du bail, le tribunal apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Il doit peser les intérêts en présence et prendre en considération tous les éléments du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 7.1).

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Résiliation Prolongation Procédure

TF 4A_322/2022 du 16 août 2022

Procédure; droit de réplique; recours abusif; art. 42 al. 7 LTF

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance des prises de position de la partie adverse et de se déterminer à leur sujet. Le tribunal peut se contenter de transmettre une écriture « pour information » à une partie lorsque l’on peut attendre d’elle qu’elle se détermine spontanément ou demande à pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

Selon l’art. 42 al. 7 LTF, le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable – ce qui peut être lorsque, comme en l’espèce, un locataire introduit un recours dans l’unique but de retarder le plus possible son expulsion d’un logement (consid. 3).

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Procédure

TF 5A_404/2022 du 15 août 2022

Procédure; valeur litigieuse; recours constitutionnel subsidiaire; art. 42 al. 1 et 2, 51 al. 2, 106 al. 2, 116 s. LTF

Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d’une somme d’argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (art. 51 al. 2 LTF) ; toutefois, cela ne dispense pas le recourant d’indiquer, conformément à l’art. 42 al. 1 et 2 LTF, les éléments suffisants pour permettre au Tribunal de céans d’estimer aisément la valeur litigieuse (consid. 3).

Lorsqu’un recours est dirigé contre une décision d’exécution forcée d’un prononcé d’expulsion d’un immeuble, la valeur litigieuse est fondée sur la valeur que représente l’usage des locaux pendant la durée prévisible du procès permettant d’obtenir une décision d’expulsion (consid. 3).

Le recours constitutionnel subsidiaire n’est ouvert que pour se plaindre de la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). En vertu de l’art. 106 al. 2 LTF, applicable par renvoi de l’art. 117 LTF, les griefs y relatifs doivent être invoqués et motivés par le recourant, à savoir expressément soulevés et exposés de manière claire et détaillée (consid. 4).

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Procédure

TF 6B_822/2021 du 04 juillet 2022

Pénal; escroquerie; indication (fausse) de la volonté et la possibilité de sous-louer des logements; art. 146 al. 1 CP

L’infraction d’escroquerie (art. 146 al. 1 CP) est réalisée lorsqu’il y a tromperie, qui peut se réaliser par acte concluant lorsque l’on peut attribuer au comportement de l’auteur, dans les relations sociales, la valeur d’une déclaration. En ce sens, quiconque conclut un contrat manifeste en règle générale sa volonté interne d’exécuter sa prestation (consid. 1.1.2).

La tromperie doit en outre être astucieuse ; c’est le cas lorsque l’auteur recourt à un édifice de mensonges, à des manœuvres frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu’il donne simplement de fausses informations, si leur vérification n’est pas possible, ne l’est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de même que si l’auteur dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction des circonstances, qu’elle renoncera à le faire en raison d’un rapport de confiance particulier (consid. 1.1.3).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la condamnation du recourant pour escroquerie (consid. 1.2.2). Celui-ci avait fait faussement croire à plusieurs personnes qu’il avait la volonté et la possibilité de louer ou sous-louer des logements alors que cela n’était pas le cas ; les intéressés ne pouvaient pas déceler la supercherie, et ont remis au recourant de l’argent, à titre de frais de dossier, de garantie de loyer et/ou de premier loyer, sommes qu’il a conservées pour lui-même.

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Pénal

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