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Newsletter décembre 2021

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L.


Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de belles et joyeuses Fêtes, ainsi qu'une année 2022 remplie de joie, de succès et de sérénité.


Nouvelle édition mise à jour

Le Commentaire romand « Code des obligations I » est un ouvrage standard du droit suisse des contrats. La nouvelle édition, désormais disponible, est entièrement actualisée et complétée. Le lecteur y trouvera notamment de nombreuses améliorations dans les textes et, sur certains points, d’importants approfondissements. Le droit du bail, domaine en constante évolution, y est commenté par David Lachat et François Bohnet.

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Revue Droit du bail 33/2021

La revue Droit du bail présente toute l’actualité en droit du bail de l’année et permet de se tenir informé des toutes les nouveautés en la matière. Elle contient des analyses des arrêts les plus importants rendus entre novembre 2020 et octobre 2021, une liste de contributions doctrinales récentes et un répertoire de tous les arrêts parus.

Vous pouvez la commander ou vous y abonner en cliquant ici.

TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021

Procédure; validité de la formule officielle; fardeau de la preuve; art. 8 CC

Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (consid. 3.3.1 ; rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369).

En revanche, l’indication que la formule officielle est annexée au contrat bail ne permet pas de présumer que le bailleur a notifié une formule valable, par exemple complète ou recto verso (consid. 3.3.2). Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve (consid. 3.3.3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_592/2020

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Fardeau de la preuve en matière de formule officielle : deuxième manche

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TF 4A_66/2021 du 22 juillet 2021

Généralité; contrat de prêt; occupation illégitime d’un logement; degré de la preuve; art. 42 al. 2, 269a let. a, 305 ss CO

Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique) (consid. 5.2).

Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement (consid. 5.3.3).

Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur (consid. 5.3.4).

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TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021

Défauts; procédure; notion de défauts; principe de l’épuisement des griefs; art. 256 ss CO; 311 al. 1 CPC; 75 al. 1 LTF

Selon le principe de l’épuisement des griefs (art. 75 al. 1 LTF), le recours au Tribunal fédéral n’est ouvert qu’à l’encontre des décisions rendues par une autorité cantonale de dernière instance. Lorsque l’autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés (ce qui est le cas en appel, cf. art. 311 al. 1 CPC), ce principe veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’instance précédente (consid. 4.1).

La chose louée présente un défaut (au sens des art. 258 ss CO) lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (consid. 5.1).

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TF 4A_215/2021 du 22 octobre 2021

Loyer; procédure; augmentation de loyer; méthode des loyers comparatifs; droit à la preuve; art. 11 OBLF; 29 al. 2 Cst.; 8 CC; 152 CPC

Le droit à la preuve (résultant des art. 29 al. 2 Cst., 8 CC et 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 6.1).

Pour déterminer les loyers usuels dans le quartier (art. 11 OBLF), le tribunal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au moins cinq logements de comparaison (consid. 7.1). Etant donné qu’à Genève, il n’existe pas de statistiques officielles, la méthode des loyers comparatifs s’applique dans ce canton (consid. 7.2).

En principe, le degré de preuve des loyers usuels est celui de la certitude ; une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais il faut qu’il n’y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers. Dans l’application de la méthode des cinq logements comparatifs, il s’impose de se montrer particulièrement strict dans l’admissibilité des logements qui peuvent être pris en considération. Le nombre de pièces et la surface sont des données de comparaison importantes (consid. 7.1.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral revient sur cinq logements de comparaison présentés par le bailleur, pour retenir que ceux-ci ne sont pas comparables au logement dont le loyer est litigieux (consid. 7.2.1 à 7.2.4).

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TF 4A_292/2021 du 31 août 2021

Résiliation; prolongation; procédure; allégation des faits; congé contraire à la bonne foi; prolongation du bail; art. 271 ss CO ; 29 al. 2 Cst.; 8 CC; 152, 247 al. 2 CPC

Rappel des principes relatifs au droit à la preuve (consid. 2.1.1) et au devoir d’interpellation du tribunal en maxime inquisitoire sociale (consid. 2.1.2).

Les parties doivent présenter les faits de manière suffisante (« Substanziierunglast »). Pour ce faire, il suffit que les faits à l’appui de la demande et sur lesquels se fonde la norme légale à appliquer soient allégués dans leurs grandes lignes. Si toutefois la partie adverse conteste des faits, les exigences sont plus élevées : les faits doivent être présentés de manière détaillée, complète et claire, afin qu’il soit possible d’en apporter la preuve ou la contre-preuve (consid. 2.3.1).

Un congé est contraire à la bonne foi – et donc annulable (art. 271 al. 1 CO) – lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1)

Les circonstances pénibles permettant d’obtenir une prolongation du bail (art. 272 CO) sont celles qui empêchent le locataire de trouver un objet de remplacement pendant le temps restant. Il doit s’agir de difficultés ou de désagréments qui peuvent être évités ou réduits par une prolongation du bail ; celle-ci doit permettre de rendre le déménagement du locataire moins pénible que s’il avait lieu à la fin du délai de congé (consid. 4.1).

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TF 4A_317/2021 du 12 octobre 2021

Procédure; fardeau de la preuve; art. 8 CC

Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit en principe prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Celui qui fait valoir une prétention doit établir les faits dont dépend la naissance du droit, c’est-à-dire les faits générateurs. De même, celui qui invoque la perte d’un droit (fait destructeur) ou qui conteste sa naissance ou son applicabilité (fait dirimant) a le fardeau de la preuve de ces faits. L’art. 8 CC interdit de tenir pour exactes les allégations non prouvées d’une partie, nonobstant leur contestation par l’autre (consid. 3).

Lorsqu’un contrat de bail est résilié hors d’une période de protection au sens de l’art. 271a let. d et e CO, la violation du principe de la bonne foi n’est pas présumée. Au sens de l’art. 8 CC, il revient donc au destinataire du congé de prouver une telle violation pour en déduire le caractère contestable de la résiliation (consid. 4.1.1).

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TF 4A_505/2021 du 19 octobre 2021

Procédure; sûretés en garantie des dépens; affaire internationale; dispense de frais; art. 93 LTF; 11b al. 1 LDIP; 2 et 113 ss CPC

Une décision qui rejette une requête visant à astreindre la partie adverse à verser des sûretés en garantie des dépens est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 4.1). Elle peut en principe faire l’objet d’un recours sur la base de l’art. 93 al. 1 let. a LTF, car le déni (total ou partiel) de la protection conférée par les sûretés est un préjudice irréparable au sens de cette disposition (consid. 4.2).

Dans une affaire internationale soumise à la LDIP, si le for est en Suisse, le CPC s’applique sous réserve des dispositions spéciales de la procédure civile internationale (cf. art. 2 CPC ; notamment la LDIP) (consid. 5.2). A cet égard, l’art. 11b al. 1 LDIP prévoit que la question des sûretés en garantie des dépens est régie par le CPC (consid. 6).

En vertu de l’art. 116 al. 1 CPC, les cantons sont autorisés à prévoir des dispenses de frais (notion qui englobe les frais judiciaires et les dépens) plus larges que celles prévues par les art. 113 s. CPC. Il est notamment admissible, au regard du droit fédéral, de prévoir une règle dispensant les parties de l’obligation de payer des frais judiciaires et de verser des dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (consid. 6.2).

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TF 6B_1008/2021 du 09 novembre 2021

Pénal; contrainte; abus de confiance; erreur sur les faits et erreur sur l’illicéité; art. 13 al. 1, 138 ch. 1 al. 2, 181 CP

Se rend coupable de contrainte toute personne qui, en usant de violence envers une personne ou en la menaçant d’un dommage sérieux, ou en l’entravant de quelque autre manière dans sa liberté d’action, l’aura obligée à faire, à ne pas faire ou à laisser faire un acte (art. 181 CP) (consid. 1.4). En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la condamnation d’un sous-bailleur pour contrainte. Celui-ci avait déprogrammé la clé électronique du sous-locataire, l’empêchant ainsi d’utiliser le bien loué pendant plus de deux mois.

Selon l’art. 138 ch. 1 al. 2 CP, toute personne qui, sans droit, aura employé à son profit ou au profit d’un tiers des valeurs patrimoniales qui lui avaient été confiées se rend coupable d’abus de confiance. Dans le cas présent, le Tribunal fédéral confirme également la condamnation du sous-bailleur et la réalisation de l’infraction : le sous-bailleur avait reçu des sûretés du sous-locataire et ne les avait pas déposées conformément à l’art. 257e CO auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire (consid. 2.4).

Rappel des notions d’erreur sur les faits (art. 13 al. 1 CP) et d’erreur sur la licéité (consid. 1.3.2).

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