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Newsletter août 2013

Editée par Bohnet F., Montini M.


Commentaire pratique Actions civiles

Un nouvel outil pour la pratique judiciaire

Ce commentaire, pensé et conçu comme un outil à l’attention du praticien, qu’il soit avocat, stagiaire ou magistrat, propose une synthèse des éléments essentiels à la bonne compréhension des actions civiles et au succès de leur mise en œuvre judiciaire.

Il présente plus de 130 actions du Code civil, des deux premières parties du Code des obligations et du droit des poursuites en prenant en compte leurs composantes matérielles et procédurales, selon une systématique récurrente présentant à chaque fois l’objet de l’action, sa nature, la procédure applicable, l’acte introductif d’instance, la compétence locale, les parties, les éléments constitutifs de l’action, les délais pour agir et, pour finir, des propositions de formulation des conclusions.

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Vendredi 13 septembre 2013

La journée consacrée aux

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière

abordera les thèmes suivants :

  • La qualification de commerçants professionnels d’immeubles
    M. Cédric Stucker
  • TVA immobilière - Principes et nouveautés
    M. Stefan Gmünder
  • L’imposition des immeubles en droit fiscal intercantonal et international
    M. Pierre-Alain Guillaume
  • Revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • Principes d’imposition et règles de répartition du point de vue de l’impôt sur les successions
    M. Andrio Orler
  • Planification successorale et immeubles en droit fiscal international
    Mme Sibilla Cretti

Vous trouverez le programme détaillé, ainsi que la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

TF 4A_37/2013 - ATF 139 III 353 du 28 juin 2013

Destiné à la publication ; sous-location ; résiliation ; transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO

Le transfert de bail est un contrat conclu entre le locataire initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Il n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers.

S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose.

Autrement dit et en cas de transfert du bail principal, le bail de sous-location prend fin.

En l’occurrence, le TF a retenu qu’un nouveau bail de sous-location avait été conclu avec le repreneur.

Tenu compte de l’intérêt sérieux du local litigieux, le TF constate par ailleurs l’absence de congé abusif en l’espèce.

La décision sur la prolongation du bail suppose une pesée des intérêts en présence. Pour fixer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En présence de deux intérêts plus ou moins équivalents, la décision de l'autorité cantonale d'accorder aux sous-locataires une prolongation d'une durée correspondant à la moitié de la durée maximale prévue par la loi n’est pas constitutive d’un abus de son large pouvoir d'appréciation.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_37/2013 - ATF 139 III 353

Marino Montini

Transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO

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TF 4A_597/2012 du 21 mai 2013

Restitution ; défaut ; interprétation d’une convention passée entre les parties lors de l’état des lieux de sorties ; principe de la confiance ; art. 18 CO

Lors de l’état des lieux de sortie, les parties passent une convention qui prévoit notamment que les locaux sont restitués dans l’état conforme aux accords, sous réserve de l’état - non vérifié - de la dalle sous le revêtement de sol en bois, les bailleurs prenant par ailleurs l’engagement irrévocable de libérer la garantie-loyer dans les 30 jours.

Par la suite, les bailleurs découvrent divers dégâts aux carrelages situés sous le revêtement en bois précité.

Les autorités judiciaires considèrent que l’interprétation de la notion de « dalle » ne saurait ici être limitée aux aspects purement techniques et doit s’étendre également au revêtement du sol, constitué par des carrelages, les bailleurs n’ayant à l’évidence pas voulu limiter leur réserve aux aspects  structurels de la dalle.

Les prétentions des bailleurs en raison des dits dégâts sont ainsi fondées.

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