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Newsletter septembre 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


20e Séminaire sur le droit du bail

Il reste de la place à la deuxième édition, inscrivez-vous !

Le 20e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

  • 5 & 6 octobre 2018 - COMPLET
  • 19 & 20 octobre 2018 - inscriptions en ligne en cliquant ici

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • Plateformes d’hébergement en ligne et droit du bail, Carole Aubert, avocate à Neuchâtel
  • Le bail de locaux nus, Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • La protection des locataires contre les discriminations, Laurent Bieri, professeur à l’Université de Lausanne
  • La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, Pierre Stastny, avocat à Genève
  • Loyers, rendements et travaux à plus-value, Philippe Conod, avocat, professeur associé à l’Université de Neuchâtel
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_546/2017 du 26 juin 2018

Défaut; procédure; responsabilité du propriétaire d’ouvrage; défaut et dommages-intérêts; assistance judiciaire; art. 58, 259e CO ; 8 CC ; 117 CPC

La responsabilité du propriétaire d’ouvrage suppose que ledit ouvrage soit affecté d’un vice de construction initial ou d’un défaut subséquent d’entretien ; il faut à cet égard prendre en compte le but qui est assigné à l’ouvrage ; il y a défaut lorsque l’ouvrage n’offre pas de sécurité suffisante pour l’usage auquel il est destiné, mais non dès qu’il ne présente pas tous les avantages de la technique la plus récente ; la preuve de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien incombe à celui qui l’invoque et ne résulte pas du seul fait qu’un accident a été causé par un ouvrage ; en l’espèce, la cour cantonale a retenu sans arbitraire le résultat de l’expertise mise en œuvre pour déterminer si le radiateur sis dans le studio loué, qui avait été détruit par un incendie, était ou non défectueux (consid. 3)

Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable ; il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu ; il appartient au locataire de prouver que la chose louée était affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur, qu’il a subi un préjudice en raison de ce défaut et que ce préjudice est en rapport de causalité adéquate avec le défaut ; la faute du bailleur est présumée, qu’elle soit en lien avec la création du défaut ou avec l’absence ou le retard pris pour la suppression de celui-ci ; en l’espèce, la cour cantonale a considéré qu’un défaut n’avait pas été établi et le recourant ne démontre aucun arbitraire dans le fait de retenir le résultat de l’expertise (consid. 4).

L’octroi de l’assistance judiciaire suppose notamment que la cause présente des chances de succès suffisantes ; selon la jurisprudence, un procès est dépourvu de chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, au point qu’elles ne peuvent guère être considérées comme sérieuses ; en l’occurrence, devant la cour d’appel, les chances de parvenir à l’invalidation du jugement attaqué étaient de toute évidence infimes par rapport à celles d’un rejet de l’appel, de sorte que c’est de façon conforme au droit que les juges précédents ont refusé d’octroyer l’assistance judiciaire au recourant (consid. 7).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_546/2017

Patricia Dietschy-Martenet

La responsabilité du bailleur, également propriétaire de la chose louée, en cas de défaut

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TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018

Défaut; loyer; procédure; réduction de loyer en cas de défaut de la chose louée; recevabilité du recours au TF en cas de valeur litigieuse insuffisante; art. 259d CO; 74 LTF

Selon l’art. 259d CO, si l’usage de la chose louée est restreint par un défaut survenant pendant la durée du bail, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer ; d’après la jurisprudence, la chose devient défectueuse lorsqu’elle cesse de présenter une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter ; en principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut et le loyer est réduit dans la même proportion ; lorsqu’un tel calcul n’est pas possible, notamment en présence d’un défaut de moyenne importance, le juge peut apprécier la réduction en équité, selon l’expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (consid. 4).

Lorsque, comme en l’espèce, la valeur litigieuse de la cause est inférieure à CHF 15'000.-, le recours en matière civile au Tribunal fédéral n’est ouvert que si l’affaire soulève une question juridique de principe ; tel n’est pas le cas en l’occurrence, la jurisprudence appliquée par la cour cantonale au regard de l’art. 259d CO n’étant pas sérieusement critiquée par la doctrine, à tel point qu’un nouvel examen apparaîtrait indispensable ; le recours en matière civile est donc irrecevable (consid. 5).

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TF 4A_54/2018 du 11 juillet 2018

Résiliation; bail commercial; procédure; introduction de nova; congé anticipé pour justes motifs; conséquences financières; art. 266g CO; 4 CC; 229 CPC; 29 al. 2 Cst.

Il découle du droit d’être entendu que, lorsqu’une partie est amenée à introduire des nova du seul fait que l’autre partie en a elle-même introduit un, le tribunal peut fonder son jugement sur ces faits nouveaux, sans violation de l’art. 229 al. 1 CPC (consid. 2).

L’art. 266g CO permet à une partie de résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l’exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs ; les circonstances constitutives d’un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu’à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjective ; en outre, ces circonstances ne doivent être ni connues, ni prévisibles lors de la conclusion du contrat ; pour dire s’il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l’équité ; le Tribunal fédéral ne revoit l’appréciation cantonale qu’avec réserve ; en l’espèce, la locataire a résilié le bail au motif que l’autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lui avait été refusée par l’autorité administrative ; certes, les parties ne peuvent jamais partir du principe qu’une telle autorisation sera délivrée, si bien que l’absence d’obtention de l’autorisation ne peut jamais être considérée comme totalement imprévisible ; toutefois, les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l’obtention de l’autorisation n’était pas problématique ; à défaut, elles auraient conclu le contrat sous condition ; la validité du congé n’est donc pas contestable (consid. 3).

Selon l’art. 266g al. 2 CO, le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en fonction des circonstances d’espèce ; l’auteur de la résiliation ne doit dédommager l’autre que si cela apparaît équitable, la situation financière des parties au moment du jugement ayant à cet égard une importance primordiale ; l’existence d’une faute de la partie à indemniser peut conduire à réduire ou à nier toute responsabilité ; le fait que les parties n’aient pas respecté leur devoir de diminuer le dommage peut également être pris en compte pour réduire l’indemnité ; en l’espèce, une indemnité correspondant à un mois de loyer est conforme au droit fédéral (consid. 4).

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TF 4A_84/2018 du 25 juillet 2018

Résiliation; bail commercial; annulation du congé contraire à la bonne foi; art. 271 al. 1 CO

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi ; le but est de protéger le locataire, notamment contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte ; en l’espèce, le projet du bailleur de reprendre l’usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l’évidence saugrenu et inconsistant, dans la mesure où le bailleur n’a aucune expérience dans la gestion ou la direction d’un restaurant et qu’une telle activité nécessite une présence assidue sur les lieux et ne saurait s’exercer depuis un domicile au Maroc ; en outre, il n’est pas établi que le beau-frère du bailleur, domicilié aux Etats-Unis, jouisse des qualifications nécessaires exigées par le droit administratif cantonal, ni qu’il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s’établir en Suisse pour y mener cette activité ; le projet avancé par le bailleur n’étant qu’un simple prétexte, c’est à bon droit que les juridictions cantonales ont annulé le congé (consid. 5).

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TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018

Résiliation; prolongation; bail commercial; refus de prolonger un bail de locaux commerciaux; art. 272, 272b CO; 4 CC

Les locataires qui entendent obtenir une prolongation de bail doivent prouver l’existence d’une pénurie sur le marché, en démontrant par exemple qu’ils ont cherché activement et en vain une solution de remplacement ; à défaut, ils ne peuvent pas se plaindre du fait que la cour a retenu, sur la base d’une recherche effectuée sur internet, que les locaux de remplacement ne manquaient pas dans la ville en question (consid. 2).

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il octroie une prolongation du bail ; il doit prendre en compte tous les éléments du cas particulier ; il peut notamment tenir compte du délai qui s’est écoulé entre le moment du congé et celui où celui-ci doit prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n’a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement ; si le locataire a, à ses risques et périls, procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences pénibles ; en l’espèce, l’autorité cantonale n’a pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en refusant toute prolongation de bail, au motif notamment de l’absence de pénurie de locaux commerciaux de ce type dans la ville en question, de la communication de la résiliation du bail plus de six ans à l’avance, de l’absence de recherches actives des locataires pour trouver une solution de remplacement et de l’intérêt des bailleurs de réaffecter les locaux à l’exploitation d’un magasin (consid. 3).

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TF 4A_177/2018 du 12 juillet 2018

Procédure; irrecevabilité de la demande en cas d’identité de l’objet du litige avec un jugement ayant autorité de chose jugée; art. 59 al. 1 lit. e CPC

Le tribunal n’entre pas en matière sur la demande lorsque le litige a déjà fait l’objet d’une décision entrée en force ; pour que l’exception de l’autorité de la chose jugée soit admise, il faut que la prétention qui est invoquée dans la nouvelle demande soit identique à celle qui a fait l’objet de la précédente décision ; il convient donc de comparer le contenu de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée avec l’objet de la nouvelle demande ; si l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’au seul dispositif de la décision, il faut néanmoins, pour connaître le sens exact et la portée précise du dispositif de la décision, en examiner les motifs pour savoir quel a été l’objet de la demande et sur quoi le juge s’est réellement prononcé ; quant à l’objet de la nouvelle demande, il est délimité par les conclusions et par le complexe de faits invoqué à l’appui de celles-ci, la cause juridique n’étant pas déterminante ; en l’espèce, la nouvelle demande de la locataire portant sur une réduction de loyer pour défauts pour la période 2009 à 2011 a déjà été tranchée dans un arrêt d’appel datant de 2014, de sorte qu’il y a autorité de chose jugée sur ces prétentions (consid. 4).

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TF 5A_989/2017 du 19 juillet 2018

Poursuite; procédure; recours contre l’irrégularité d’un acte de poursuite; intérêt digne de protection; répartition des frais lorsque la cause est devenue sans objet; art. 17, 19 LP; 71, 72 al. 2 lit. a LTF

Un recours au sens des art. 17 s. ou 19 LP, dont le but est uniquement de faire constater l’irrégularité d’un acte en vue de fonder éventuellement une action en responsabilité, est irrecevable, faute d’intérêt juridiquement protégé (consid. 1).

Lorsque la cause devient sans objet, le Tribunal fédéral statue sur les frais par une décision sommairement motivée, en fonction de l’issue probable du litige ; cette décision ne suppose pas que le Tribunal fédéral doive rendre un arrêt sur le fond, voire préjuger d’une question juridique sensible ; si l’issue probable de la procédure n’apparaît pas évidente, il y a lieu de recourir aux critères généraux de la procédure civile, d’après lesquels les frais et dépens seront supportés en premier lieu par la partie qui a provoqué la procédure devenue sans objet ou auprès de laquelle sont intervenues les raisons qui ont conduit à ce que cette procédure devienne sans objet (consid. 2).

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