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Newsletter janvier 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Dietschy-Martenet P.


TF 4A_182/2019 du 04 novembre 2019

Procédure; cumul d’actions; procédure simplifiée; consignation du loyer; notion de consignation; art. 90, 208 s., 243 al. 2 let. c CPC

Le cumul d’actions est autorisé au sens de l’art. 90 CPC lorsque les différentes prétentions relèvent de la compétence à raison de la matière du même tribunal et sont soumises à la même procédure. Dans le respect de ces conditions et des conditions de recevabilité, notamment de délai (art. 209 al. 3 et 4 CPC) et sous réserve de l’abus de droit, le demandeur peut ouvrir une seule et unique action pour des prétentions ayant fait l’objet de deux requêtes de conciliation séparées. L’autorisation de procéder sert uniquement à démontrer l’absence d’accord entre les parties sur les prétentions données (consid. 3.3-3.4).

La notion de consignation de loyer au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit se comprendre de manière large et en tenant compte du fait que cette institution sert de « moyen de pression » pour le locataire. Il faut comprendre aussi bien les litiges portant sur la consignation même du loyer, que les prétentions relevant des droits relatifs aux défauts au sens de l’art. 259a al. 1 CO, indépendamment de la valeur litigieuse, et pour lesquels le locataire fait valoir le moyen de pression de la consignation du loyer (consid. 4.4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_182/2019

Patricia Dietschy-Martenet

docteure en droit, chargée de cours aux Universités de Neuchâtel, Fribourg et Lausanne, vice-présidente au Tribunal de prud’hommes de la Broye et du Nord vaudois, avocate à Lausanne

La notion de consignation du loyer en procédure civile : une doctrine pas si controversée et une analyse incomplète

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TF 4A_425/2019 du 11 novembre 2019

Généralité; loyer; avis de modification du contrat; majoration du loyer; primauté du droit fédéral; art. 269 ss CO; 49 Cst. féd.

Le fait pour la Ville de Genève d’informer les locataires – par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat – que le bail sera à l’avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n’apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l’application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO (consid. 8).

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TF 4A_260/2019 du 23 octobre 2019

Bail à ferme agricole; prolongation; résiliation; prolongation d’un bail à ferme agricole; résiliation; exploitation personnelle; capacité d’exploiter à titre personnel; art. 27 LBFA; 9 LDFR

En vertu de l’art. 27 al. 1 LBFA, le juge prolonge le bail à ferme agricole lorsqu’une continuation peut être imposée au bailleur. Une telle prolongation n’est pas tolérable lorsque le bailleur, son conjoint, partenaire enregistré ou un proche parent ou allié, entend exploiter personnellement la chose affermée (art. 27 al. 2 let. c LBFA). Est déterminant le fait que la personne concernée ait une formation adéquate en ce qui concerne les terres dont il est question afin de les gérer, ou qu’elle puisse prouver qu’elle est capable de gérer professionnellement des terres comparables (art. 9 LDFR). La question de savoir si une personne est habilitée à exploiter elle-même des terres agricoles est une question de fait (consid. 2).

Une entreprise agricole peut être exploitée par une personne morale lorsque la ou les personnes détenant une participation majoritaire remplissent les exigences d’exploitation personnelle, et qu’au moins la majorité des associés travaillent dans l’exploitation. Cette question ne se posait pas dans le cas d’espèce, dès lors que le fils du bailleur n’était pas actionnaire majoritaire (consid. 5.2).

En l’espèce, en raison d’un litige quant aux contrats d’achat des parts de la société, relevant du droit des sociétés, la précarité de la situation n’offre pas la possibilité au fils du bailleur de faire ses preuves en tant que chef d’exploitation indépendant d’une exploitation agricole de la taille et du type en cause. Une prolongation du bail à ferme agricole ne peut dès lors être exclue (consid. 5.3).

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TF 4A_124/2019 du 01 novembre 2019

Loyer; loyer échelonné; majoration du loyer; utilisation de la formule officielle; disposition de l’ordonnance contraire au droit fédéral; art. 269c, 270 CO; 19 al. 2 OBLF

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 269d al. 1 CO). La validité de la majoration est subordonnée à l’utilisation de la formule officielle (art. 269d al. 2 let. a CO) (consid. 7).

Les parties peuvent convenir d’un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO) (consid. 7). L’utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l’art. 19 al 2 OBLF, imposant l’utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l’art. 269c CO. En l’espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l’absence d’utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l’augmentation du loyer dans le cadre d’un accord de loyers échelonnés (consid. 9).

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TF 4A_191/2019 du 05 novembre 2019

Procédure; décision de non-entrée en matière de l’autorité de conciliation; incompétence manifeste; art. 59 al. 1, 200 al. 1 CPC

Pour juger de la compétence matérielle de l’autorité de conciliation paritaire au sens de l’art. 200 al. 1 CPC, il faut en principe partir des prétentions du demandeur. Lorsque le demandeur fonde sa requête sur l’existence d’un bail à loyer d’habitation ou de locaux commerciaux, l’autorité de conciliation paritaire au sens de l’art. 200 al. 1 CPC doit mener la procédure de conciliation et ne peut pas préjuger au fond de l’existence d’un tel bail (consid. 4.1 et 4.3). S’il s’avère que l’autorité de conciliation paritaire est manifestement incompétente, elle peut mettre fin à la procédure par une décision de non-entrée en matière (consid. 4.3).

Dans le cas d’espèce, il ressort de la requête du demandeur que le bail portait uniquement sur une surface d’emplacement d’une maison mobile, elle-même propriété du locataire. Il ne s’agissait dès lors manifestement pas d’un bail à loyer d’habitation (consid. 5.2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_191/2019

François Bohnet

Avocat, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

L’incompétence matérielle de l’autorité de conciliation

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TF 4A_368/2019 du 31 octobre 2019

Procédure; cas clairs; litispendance; délai d’appel; motivation de l’appel; art. 257 CPC; 271, 271a, 273 CO

Le bailleur peut requérir l’évacuation forcée des locaux par une procédure en cas clairs (art. 257 CPC) alors même que le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO (consid. 5).

Il appartient à la partie appelante de prouver que son appel n’était pas tardif. La date figurant sur la déclaration n’est pas déterminante (consid. 6).

La partie appelante ne peut se contenter de se référer à ses moyens de défense invoqués devant l’instance précédente. Elle doit indiquer dans son mémoire en quoi la décision attaquée est erronée, par une argumentation explicite et intelligible, et en indiquant les passages qu’elle attaque et les moyens de preuve auxquels elle se réfère (consid. 7).

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TF 4A_370/2019 du 21 novembre 2019

Procédure; procédure en protection des cas clairs; bonne foi; art. 252 s. et 257 CPC

Dans le cadre d’une procédure sommaire en protection des cas clairs, le Tribunal fonde sa décision aussi bien sur la demande que la prise de position de la partie défenderesse, quand bien même cette dernière conclut au rejet de la demande (art. 252 s. CPC). La prise de position de la partie défenderesse peut rendre le cas pas clair par des objections motivées et concluantes. Au contraire, la réponse de la défenderesse peut avoir pour conséquence de donner aux faits la clarté nécessaire à une décision (consid. 1.6).

Une partie à la procédure agit de manière contraire à la bonne foi si elle présente des réclamations formelles à un stade avancé de la procédure, alors qu’elle aurait pu le faire antérieurement, aux seules fins d’éviter une issue défavorable de la procédure (consid. 1.8).

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