TF 4A_305/2020 du 11 février 2021

Rénovations; travaux de rénovations et de modifications; principe d’accession; fin du bail; restitution des locaux; droit d’enlèvement; droit à une indemnité; art. 260a, 267 CO ; 642 CC

Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose (consid. 5.4.1).

La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO (consid. 5.4.2).

La « plus-value » au sens de l’art. 260a al. 3 CO correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Savoir si la plus-value est considérable s’apprécie en fonction des circonstances du cas concret (coût des travaux, loyer du locataire, avantages au profit du bailleur) (consid. 5.4.3).

En l’espèce, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité de CHF 27'956.- pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire (consid. 5.5).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_305/2020

Aurélie Gandoy

Docteure en droit, avocate à Fribourg

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TF 4A_233/2020 du 22 octobre 2020

Généralité; interprétation du contrat; art. 18 CO

L’interprétation d’un contrat vise en premier lieu à déterminer la réelle intention commune des parties (interprétation subjective). Si le tribunal n’y parvient pas, il doit rechercher le sens que les parties pouvaient ou devaient donner au contrat compte tenu des mots utilisés et des circonstances du cas d’espèce (interprétation selon le principe de la confiance ou interprétation subjective). L’interprétation subjective est une question d’appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral ne peut contrôler que sous l’angle des art. 97 et 105 LTF. L’interprétation objective est en revanche une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 4).

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TF 4A_400/2020 du 9 décembre 2020

Bail à ferme agricole; expulsion; recevabilité; recours constitutionnel subsidiaire; griefs invocables; expulsion du fermier; art. 257 CO; 74 al. 2 let. a, 113 ss LTF

En cas de valeur litigieuse insuffisante, un recours en matière civile au Tribunal fédéral est notamment recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF) (consid. 2.1). En l’espèce, la question qui se posait (celle de savoir si la protection dans les cas clairs au sens de l’art. 257 CPC est applicable uniquement si les conclusions peuvent être admises dans leur intégralité) avait déjà été tranchée par la jurisprudence fédérale en droit du travail (ATF 141 III 23). Selon le Tribunal fédéral, le seul fait que cette question n’ait pas encore été examinée en droit du bail à ferme ne suffit pas à en faire une question juridique de principe (consid. 2.3).

Si un recours en matière civile n’est pas ouvert, la décision peut faire l’objet d’un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF). Dans ce cas, seule une violation des droits constitutionnels peut être invoquée (art. 116 LTF) (consid. 3). Les faits peuvent notamment être contestés s’ils ont été établis de façon arbitraire en violation de l’art. 9 Cst. (consid. 3.2).

Lorsqu’un fermier doit rendre la chose louée, il doit débarrasser les objets qui s’y trouvent et faire partir les membres de sa famille qui vivent avec lui. En outre, l’art. 273a CO – concernant le logement familial – ne s’applique pas au bail à ferme (consid. 6).

Note : cette affaire a déjà été portée trois fois devant le Tribunal fédéral par le passé (arrêt 4A_260/2018 du 28 novembre 2018 ; arrêt 4A_260/2019 du 23 octobre 2019 ; arrêt 4A_74/2020 du 28 mai 2020). Des résumés des deux premiers arrêts ont été publiés dans la Newsletter Bail.ch. Ils peuvent être consultés ici et ici.

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TF 4A_537/2020 du 23 février 2021

Défauts; procédure; remise en état de la chose à la fin de bail; épuisement des griefs; art. 267 al. 1 CO; 99 al. 1 LTF

Selon l’art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Si le locataire a causé des dégâts excessifs, n’étant pas issus d’un usage normal de la chose, il doit les prendre en charge. Le bailleur doit examiner la chose lors de sa restitution et informer sans délai le locataire en cas de dégâts excédant l’usure normale ; à défaut, il ne peut pas faire supporter au locataire les frais de remise en état (consid. 3.1).

Selon le principe de l’épuisement des griefs, un recourant ne peut pas se prévaloir, devant le Tribunal fédéral, de moyens de fait qui n’ont pas été invoqués en procédure cantonale. De tels moyens sont nouveaux et donc irrecevables (art. 99 al. 1 LTF) (consid. 3.5.1).

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TF 4A_374/2020 du 8 février 2021

Frais accessoires; procédure; valeur litigieuse; nullité d’une modification unilatérale du contrat; art. 51 al. 4, 52, 74 al. 1 let. a LTF; 269d CO; 19 al. 1 let. b et c OBLF

En matière de droit du bail, les affaires pécuniaires doivent présenter une valeur litigieuse d’au moins CHF 15'000.- pour faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral (art. 74 al. 1 let. a LTF) (consid. 1.2). Pour calculer cette valeur litigieuse, les conclusions sont additionnées, à moins qu’elles ne s’excluent (art. 52 LTF) (consid. 1.2.2). La valeur litigieuse d’une prestation périodique de durée indéterminée – comme, en l’espèce, le montant de l’augmentation des frais accessoires contestée par les locataires – correspond à vingt fois son montant annuel (art. 51 al. 4 LTF) (consid. 1.2.2.2).

L’art. 269d al. 2 CO liste les situations dans lesquelles une majoration de loyer est nulle ; cette disposition s’applique aussi à l’introduction de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). L’art. 19 al. 1 let. b et c OBLF précise le contenu de la formule (au sens de l’art. 269d al. 2 CO) destinée à communiquer au locataire les modifications unilatérales du contrat, telles qu’une hausse des frais accessoires. Si la modification unilatérale du contrat est conforme à l’art. 269d CO (et n’est donc pas nulle), le locataire peut toujours tenter de démontrer qu’elle est abusive au sens de l’art. 270b CO (consid. 7.2).

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TF 4A_608/2020 du 26 février 2021

Résiliation; résiliation extraordinaire; indemnité équitable; art. 257f al. 3, 266g CO

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si le locataire enfreint son devoir de diligence à l’égard des voisins. Cette disposition ne s’applique pas si le locataire a eu un comportement inadéquat à l’égard du bailleur qui n’habite pas le même immeuble ou, comme en l’espèce, à l’égard de la gérance de l’immeuble (consid. 3.1).

Une partie peut résilier le contrat de bail selon l’art. 266g CO si son exécution est devenue insupportable pour elle en raison de justes motifs. Cette disposition est subsidiaire : elle ne trouve pas application si une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO est possible (consid. 3.1). La partie qui met fin au contrat ne peut pas se prévaloir de l’art. 266g CO si elle connaissait ou pouvait prévoir les circonstances rendant l’exécution du bail intolérable, ou si ces circonstances résultent d’une faute de sa part (consid. 3.3.1).

Une résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 266g CO peut donner droit à une indemnité pour la partie lésée si l’équité l’exige (art. 266g al. 2 CO). Le tribunal doit prendre en compte les circonstances du cas d’espèce ; la situation financière des parties au moment du jugement revêt à cet égard une grande importance (consid. 4.1).

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TF 4A_460/2020 du 23 février 2021

Résiliation; prolongation; annulation du congé contraire à la bonne foi; prolongation du bail; art. 271, 272 ss CO

Selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Cela peut être le cas si la raison avancée pour la résiliation n’est qu’un prétexte et que le vrai motif du congé ne peut pas être déterminé (consid. 3.1).

Le tribunal qui statue sur une demande de prolongation de bail (art. 272 al. 1 CO) doit déterminer si le bail doit être prolongé et, le cas échéant, pour quelle durée. Ce faisant, il apprécie la situation librement selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Sa décision ne peut être réexaminée qu’avec réserve par le Tribunal fédéral (consid. 5.1).

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TF 6B_1400/2020 du 4 mars 2021

Résiliation; procédure; inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires d’habitations et de locaux commerciaux; rectification des faits devant le Tribunal fédéral; art. 325bis et 326bis CP; 97 al. 1 LTF

Devant le Tribunal fédéral, les faits peuvent être revus uniquement s’ils ont été constatés de façon manifestement inexacte (ce qui correspond à la notion d’arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. Il faut en outre que la réparation du vice puisse influencer le résultat de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

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TF 4A_401/2020 du 30 septembre 2020

Expulsion; vente; procédure; maxime de disposition et maxime des débats; identité de l’objet du litige; cas clair; changement de propriétaire; art. 55 al. 1, 58 al. 1, 257 CPC ; 261 al. 1 CO

Rappel des principes applicables en matière de maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC) et de maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) (consid. 3 et 4).

Une requête en expulsion des locataires selon la procédure du cas clair (art. 257 CPC) est recevable même si les locataires ont, précédemment, déposé une demande en constatation de l’inefficacité du congé et que cette procédure est encore pendante (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 141 III 262).

Lorsqu’une affaire a été tranchée définitivement par un tribunal, une requête ayant le même objet ne peut plus être portée devant un tribunal. En l’espèce, le fait que l’intimée ait déjà déposé une requête en expulsion des recourants selon la procédure du cas clair un an plutôt – qui s’était soldée par une décision de non-entrée en matière – ne s’opposait pas au dépôt d’une nouvelle requête en expulsion. En effet, dans la première procédure, l’intimée faisait valoir que les recourants occupaient les locaux illicitement (c’est-à-dire sans être au bénéfice d’un contrat de bail), tandis que dans la présente procédure, elle allègue qu’il y avait bien un contrat de bail, mais que celui-ci avait été résilié pour défaut de paiement. L’objet du litige n’était donc pas identique (consid. 6.4).

En vertu de l’art. 261 al. 1 CO, lorsqu’une chose change de propriétaire, le bail passe à l’acquéreur. Les éventuelles autres relations juridiques entre l’ancien propriétaire et les locataires ne sont pas affectées (consid. 7.2). Dans le cas présent, les locataires recourants avaient été exemptés de loyer jusqu’à fin 2022 par l’ancien propriétaire du bien loué (le père d’un des locataires), en compensation de travaux effectués par les locataires. La nouvelle propriétaire et bailleresse n’étant pas liée par la renonciation aux loyers convenue entre l’ancien propriétaire et les locataires, ces derniers étaient tenus de lui verser des loyers (consid. 7.5).

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TF 4A_523/2020 du 23 février 2021

Procédure; consignation des loyers; mesures provisionnelles; décision incidente; recevabilité du recours; art. 93 al. 1 let. a LTF

Une décision de mesures provisionnelles qui libère partiellement les loyers consignés et qui restreint la consignation pour le futur à 50% des loyers dus est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF. Elle ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle est susceptible de causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF). Cette condition formelle ne se confond pas avec la condition – matérielle – du préjudice difficilement réparable de l’art. 261 al. 1 let. b CPC.

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TF 4A_423/2020 du 22 octobre 2020

Procédure; faits et moyens de preuve nouveaux en appel; art. 317 al. 1 CPC

Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte en procédure d’appel qu’aux conditions suivantes : (a) ils sont invoqués ou produits sans retard ; (b) ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. En l’espèce, une des parties avait allégué pour la première fois en deuxième instance qu’un des contrats litigieux contenait une clause fixant une durée minimale pour ledit contrat. Le tribunal de deuxième instance n’avait pas à prendre en compte ce fait, la condition de l’art. 317 al. 1 let. b CPC n’étant pas remplie (consid. 3.4).

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